Situația actuală poate fi privită în trei dimensiuni – financiară, politică și de piață. Fiecare dintre aceste eșaloane ridică probleme îngrijorătoare care nu mai pot fi ignorate.
Sectorul financiar: profituri stabile în mijlocul instabilității
Băncile comerciale sunt principalii și cei mai protejați beneficiari ai programului. Acestea primesc o marjă stabilă, în timp ce riscurile sunt transferate împrumutatului și statului.
Ilustrație în cifre:
– Rata dobânzii Prima Casă a crescut la 8,8-9% pe an (rata de bază a BNM – 5,82% + marja băncii ~3%);
– pentru un apartament de 70 000 €, plata lunară a crescut de la 451 € la 587 €;
– rambursarea anuală este de 1 630 €, adică 41 000 € pentru întreaga durată a împrumutului;
– fără compensația statului, sarcina totală poate ajunge la 88 000 EUR.
Formal, rata a crescut din cauza inflației. Dar, în practică, o creștere a ratei de bază nu frânează întotdeauna în mod eficient inflația, în special într-o economie cu o dependență ridicată de importuri și resurse energetice și o pondere redusă a sectorului real. În același timp, mișcarea inversă a ratei este un proces lent și nu garantat. Între timp, oamenii plătesc deja mai mult, afacerile încetinesc și riscurile de neplată a creditelor cresc.
Banca Națională rămâne neutră, invocând independența, dar acest lucru nu anulează consecințele. Măsurile luate funcționează ca un „medicament cu efecte secundare”: ele rezolvă problema inflației cu prețul destabilizării sociale și al unei posibile încetiniri în industria imobiliară.
Guvernul: un garant al încrederii pe cale de dispariție
Prima Casa a fost prezentat inițial ca un program cu sprijin și protecție din partea statului. Astăzi suntem martori:
– absența unui mecanism de protecție (limitarea creșterii ratei dobânzii) – în timp ce sistemele europene dispun de astfel de instrumente;
– dispariția virtuală a compensațiilor, în special în cadrul subprogramelor Prima Casa 2, 3 și 4, în ciuda condițiilor anunțate anterior;
– tăcerea autorităților în contextul problemelor în creștere – fără explicații publice, planuri de ieșire sau sprijin social.
Persoanele care se bazaseră pe stat au rămas singure cu datorii tot mai mari. Familiile tinere, funcționarii publici și profesioniștii din regiuni se simt acum înșelați. În condițiile în care programul a devenit o capcană economică, tăcerea autorităților este percepută ca o fugă flagrantă de responsabilitate.
Întrebările adresate guvernului sunt evidente:
– De ce nu a fost prevăzut inițial un „mecanism de asigurare” pentru fluctuațiile ratelor?
– De ce au fost anulate de facto compensațiile promise public?
– De ce s-a oprit comunicarea tocmai când oamenii se confruntau cu riscuri reale?
– Cine este responsabil pentru stimularea artificială a cererii și supraîncălzirea ulterioară a pieței?
Piața imobiliară: creștere speculativă și lipsă de responsabilitate
Nu cel mai mic rol în criza Prima Casă a fost jucat de actorii pieței: dezvoltatori imobiliari, agenții, bănci, evaluatori. Pe fondul unei cereri ridicate cauzate de credite avantajoase și garanții de stat, piața a avut un comportament previzibil, dar iresponsabil.
Probleme:
– Supraevaluarea locuințelor – inclusiv a apartamentelor de calitate scăzută sau inferioară standardelor;
– publicitate agresivă – promisiuni de „locuințe accesibile fără riscuri”, fără a dezvălui informații complete cu privire la tarife, plăți în plus și nuanțe juridice;
– Lipsa controlului calității – livrarea de proprietăți cu nereguli, finisaje insuficiente, transparență juridică redusă;
– speculații pe piața secundară – majorări și revânzări, provocând noi creșteri ale prețurilor;
– lipsa de conștientizare din partea băncilor – în ceea ce privește riscurile ratelor variabile și consecințele datoriei.
Astfel, în loc să se adapteze la noul model social, piața a intrat în zona profitului speculativ. Programul conceput ca unul social a devenit o sursă de profit în detrimentul împrumutatului.
O țară creditată: la ce duce tăcerea
Astăzi, societatea moldovenească se confruntă cu o capcană evidentă pentru beneficiarii „inițiativei sociale”. Cu ce s-au confruntat aceștia în practică, după ce au crezut în promisiunile statului de „locuințe accesibile” și garanții? Supraplata ipotecară devine inaccesibilă pentru mulți dintre ei. Este dificil și neprofitabil să vinzi un apartament și este aproape imposibil să refinanțezi o ipotecă. Statul s-a retras atât din garanții, cât și din problemă ca atare. Băncile sunt inițial asigurate împotriva riscurilor, la fel și dezvoltatorii imobiliari.
Pentru multe familii care au aderat la programul Prima Casă, aceasta nu este doar o creștere a plăților. Este o lovitură pentru bugetul familiei, stres, amenințarea cu neplata și confiscarea.
Ce este de făcut în această situație, ce măsuri poate lua statul?
În primul rând: să limiteze creșterea ratei. Nu este nevoie să inventați nimic – folosiți practica țărilor europene pentru a proteja debitorii.
În al doilea rând: să reia compensarea cel puțin pentru familiile numeroase, funcționarii publici și tinerii specialiști.
În al treilea rând: să ofere posibilitatea de a trece la o rată fixă pentru creditele ipotecare prin înghețarea temporară a ratelor.
În al patrulea rând: să înceapă cel puțin un dialog substanțial și constructiv cu toate părțile interesate – împrumutați, bănci, dezvoltatori. Guvernul ar trebui să vină cu explicații și propuneri, în loc să se ascundă în spatele BNM.
În cele din urmă, participanții la program, care se află, de fapt, într-o capcană a datoriilor, ar trebui să se unească pentru a-și proteja drepturile și interesele. Presiunea civilă este necesară, altfel inerția politică va duce la zeci de mii de dezastre financiare personale.
Concluzie: cine câștigă și cine plătește
Câștigătorii au fost băncile, marii dezvoltatori imobiliari, cei care au făcut profituri din speculații. Pierzătorii au fost familiile tinere, imaginea statului, piața chiriilor și încrederea socială.
Prima Casa a început ca un instrument de dezvoltare. Astăzi este un simbol al erorii sistemice, al lăcomiei și al lipsei de viziune. Și dacă autoritățile nu-și recunosc greșelile, nu va fi doar o problemă economică. Va fi o criză politică și socială.
Dumitru Tărăburcă ,
expert în evaluarea proprietăților
