Experții consideră că factorul determinant în reducerea numărului de tranzacții de vânzare-cumpărare a apartamentelor este creșterea prețurilor și înăsprirea normelor de justificare a provenienței fondurilor pentru achiziționarea unei proprietăți. Într-o anumită măsură, lansarea programului Prima Casa Plus a accelerat, de asemenea, creșterea prețurilor. Potrivit indicelui imobiliar al agenției Acces Imobil, prețul mediu al apartamentelor din Chișinău în prima jumătate a anului 2025 a fost de 1720 de euro pe metru pătrat. Potrivit unor alte estimări, acesta a ajuns la 1900 de euro pe metru pătrat.
Creșterea prețurilor a fost influențată de oferta limitată de locuințe aflate în construcție, creșterea costurilor companiilor de construcții, penuria și prețurile ridicate ale terenurilor pentru construcții. Unii experți consideră că motivul este limitarea artificială a ofertei de apartamente noi și schemele speculative care determină creșterea prețurilor.
Având în vedere faptul că acești factori continuă să pună presiune pe piață, nu există nicio speranță pentru o reducere a prețurilor apartamentelor din capitală în viitorul apropiat.
Potrivit lui Ilya Sopivnic, director al agenției imobiliare Imobilus, unul dintre evenimentele semnificative care au influențat comportamentul cumpărătorilor a fost alegerile parlamentare. Incertitudinea din perioada de așteptare a alegerilor i-a făcut pe cumpărători să amâne achiziția de locuințe, în acest sens, vânzările au scăzut. Dar alegerile au trecut, iar acum piața își revine treptat, dar foarte lent. Va fi nevoie de cel puțin o jumătate de an, crede expertul, până când piața va începe să revină la nivelul anterior. Cei care intenționau să își rezolve problema locuinței, dar au amânat-o din diverse motive, sunt nevoiți să închirieze apartamente. Și cum și chiria devine din ce în ce mai scumpă, mai devreme sau mai târziu vor ajunge la nevoia de a-și cumpăra propria locuință, ca o investiție mai rezonabilă.
Anul viitor nu putem vorbi despre o scădere a prețurilor apartamentelor, dar nici despre o creștere, crede Ilie Sopivnic. Vom asista însă la o relansare a vânzărilor. Aceasta va fi influențată de cererea reprimată. Pe fondul zvonurilor despre criză, oamenii au amânat achizițiile în speranța că totul se va „liniști”. Și peste șase luni sau un an, ei vor veni în continuare pe piață.
Dar reducerea vânzărilor are un moment pozitiv – există o alegere mai largă.
„Am avut o situație similară în timpul pandemiei (2020-2021) și în timpul crizei din 2008”, spune Ilie Sopivnic. – Atunci oamenii au devenit mai prudenți, amânând achizițiile costisitoare. Acest lucru a dus la faptul că oferta a crescut și alegerea a devenit mai diversă. Iar cei care au avut ocazia să cumpere o locuință au profitat de ea.
Petr Oleinic, directorul agenției imobiliare Nika Imobil, spune că anul viitor nu trebuie să ne așteptăm la o scădere a prețurilor apartamentelor.
„În prezent, piața imobiliară stagnează în ceea ce privește numărul de tranzacții, nu prețurile”, spune el. – Prețurile nu vor scădea decât dacă intervine o forță majoră la nivel global. Costul locuințelor este influențat de inflație, care depinde de prețurile la energie. Proprietățile imobiliare nu pot deveni mai ieftine atunci când prețurile pentru orice altceva sunt în creștere. Dar nici nu va crește prețul, deoarece cererea de cumpărare este limitată de nivelul ridicat al prețurilor existent”.
Cel mai probabil, anul viitor ne vom confrunta cu o perioadă de stagnare, adică prețuri ridicate și vânzări scăzute, crede el. Ar putea exista o ajustare a pieței, dar nu o scădere.
Victor Cernomorcenco, un specialist al agenției imobiliare Acces Imobil, nu crede că prețurile proprietăților pot scădea. În discursul său la unul dintre canalele de televiziune, el a menționat că Chișinăul este principalul oraș al Moldovei, principalele fluxuri financiare sunt concentrate aici și există migrație din alte localități. Acest lucru pune presiune pe piața imobiliară. În ultimii 10-15 ani, prețurile locuințelor au crescut treptat, însă în ultimii doi ani acestea au crescut mult mai semnificativ. Acest lucru a cauzat o reducere a numărului de tranzacții. Dar piața nu s-a oprit. Un anumit număr de tranzacții continuă să aibă loc. Situația oamenilor se schimbă, iar atunci când există o nevoie de locuințe, acestea vor fi cumpărate. Dar nu poate exista o creștere constantă; după avântul din ultimii doi ani, poate că a fost necesară o stagnare pentru a determina încotro se îndreaptă piața, încotro se îndreaptă economia.
Experții prevăd, de asemenea, o stabilizare a pieței locuințelor de închiriat în 2026.
„După o creștere a activității în 2024, există acum o situație în care există mult mai multe apartamente decât persoane dispuse să le închirieze. Anul trecut am găsit chiriași temporari mult mai repede decât anul acesta”, spune Ilya Sopivnik. – Dar cu siguranță nu se așteaptă ca ratele de închiriere să scadă. Proprietarii nu vor reveni la prețurile anterioare. Chiar dacă apartamentul este mai greu de închiriat, mai devreme sau mai târziu se va găsi chiriașul. Singurul lucru, poate, prețul de închiriere va scădea pentru apartamentele scumpe, ale căror tarife sunt mai mari de 1000 de euro pe lună”.
Nici pe piața terenurilor nu sunt așteptate schimbări semnificative. Ținând cont că în suburbii prețurile pentru terenuri sunt mai mici decât în oraș, în lipsa banilor pentru un apartament, pentru 30-40 de mii de euro oamenii cumpără un teren pentru construcția unei case. „Astăzi, aceasta este o opțiune alternativă. și astfel de achiziții sunt chiar mai solicitate decât apartamentele. Dar cred că este puțin probabil să existe schimbări serioase pe această piață”, spune Sopivnic.
Victor Cernomorcenco crede că Chișinăul se confruntă astăzi cu una dintre cele mai mari probleme din ultimele decenii – accesibilitatea locuințelor. Prețurile apartamentelor cresc mai rapid decât veniturile, cartierele noi sunt adesea dezvoltate fără infrastructură suficientă, iar fondul locativ vechi continuă să se deterioreze. Soluția la această problemă este posibilă prin utilizarea experienței orașelor europene care au trecut prin etape similare în dezvoltarea lor.
Astfel, în locul construcției haotice de clădiri dispersate, este necesar să se dezvolte cartiere urbane de nivel mediu (7-10 etaje) în toată regula, care să creeze densitate fără a supraîncărca mediul urban. Acestea ar trebui să fie dotate cu infrastructura socială necesară (școli și grădinițe, centre medicale, spații verzi și facilități de recreere etc.).
Este posibil să se creeze un segment real de locuințe la prețuri accesibile sub forma apartamentelor sociale și cooperatiste construite cu participarea statului sau a municipalității. Pentru a evita speculațiile, aceste apartamente nu ar trebui să poată fi revândute timp de cel puțin 15 ani. Renovarea în masă a apartamentelor construite de sovietici ar putea crea, de asemenea, o rezervă semnificativă de locuințe suplimentare.
