Vyacheslav Ionitsa
Potrivit expertului în politici economice al IDIS „Viitorul”, Veaceslav Ioniță, modelul de funcționare a pieței imobiliare din Moldova face practic imposibilă reducerea prețurilor la apartamente.
Potrivit lui, în Chișinău, în 2020, prețul unui metru pătrat de apartament în clădirile noi era de 857 euro, iar în clădirile vechi – 645 euro. În 2023, prețurile au crescut în casele noi până la 1.300 de euro pe metru pătrat și până la aproape 880 de euro în casele vechi. În al patrulea trimestru din 2024, prețurile erau deja de 1.585 de euro și, respectiv, 1.129 de euro. Adică, în patru ani, prețurile au crescut de 1,9 ori în cazul caselor noi și de 1,8 ori în cazul caselor vechi.
În structura pieței imobiliare din Chișinău, 53% sunt apartamente, spune Veaceslav Ioniță. Casele individuale din mediul rural reprezintă 22%; apartamentele din afara orașului – 18%, iar casele individuale din municipiul Chișinău – 7%.
Dinamica prețurilor arată că din 2009 până în 2016 acestea au scăzut treptat, iar apoi au început să crească. Iar în 2024 a atins cel mai înalt nivel din ultimii 16 ani. Factorii care au determinat această creștere, Veaceslav Ioniță numește creșterea costului forței de muncă și a materialelor de construcție. Iar din cauza ofertei limitate de locuințe noi, au crescut și prețurile apartamentelor vechi.
Expertul expune versiunea sa privind imposibilitatea reducerii prețurilor în viitorul apropiat. El constată că principalii actori de pe piața imobiliară moldovenească sunt companiile de construcții, agențiile/agenții imobiliari și cumpărătorii. Dar clientul cumpără un apartament nu de la o companie de construcții, ci de la o agenție. Și plătește prețul real de piață, nu prețul la care agenția l-a răscumpărat de la compania de construcții la etapa de planificare. „Compania de construcții vindea apartamente agențiilor imobiliare acum 3-4 ani cu 600-700 de euro pe mp, iar astăzi vinde apartamente cu 1600 de euro pe mp. În acest timp materialele de construcții au crescut semnificativ ca preț, prin urmare constructorii au suportat costuri suplimentare. În acest sens, în ultimii 5 ani, companiile de construcții au primit cu 21,7% mai puțini bani care au mers la agențiile (agenții) imobiliare”, afirmă Veaceslav Ionițea.
Potrivit expertului, în 2023, din 463 de milioane de euro din volumul vânzărilor de apartamente, companiile de construcții au primit 374 de milioane de euro, iar 89 de milioane de euro au mers la agenții. În 2024, 201 milioane de euro din volumul vânzărilor au fost împărțite în proporție de 156 milioane la 45 milioane de euro. Astfel, ponderea veniturilor agențiilor în volumul vânzărilor a crescut de la 19% în 2023 la 22% în 2024.
Veaceslav Ionițea a explicat că după 2006 prețurile la apartamente au crescut mai lent decât costul lucrărilor de construcție. Abia în 2024 companiile au început tendința de a depăși prețul de vânzare a apartamentelor peste costurile suportate.
„Având în vedere acești factori, companiile nu au unde să reducă prețurile în prezent. Modelul de funcționare al pieței imobiliare nu le permite să facă acest lucru, altfel dezvoltatorii vor da faliment. Doar apariția marilor proiecte imobiliare poate frâna creșterea prețurilor”, a spus Ionițoiu.
El a mai calculat că pentru a cumpăra un apartament nou gata construit de 70 de metri pătrați cu un nivel salarial mediu, în 2015 o familie din Moldova ar trebui să muncească timp de 19,4 ani pentru a acumula suma necesară. În 2020 acest indicator a fost de 14,5 ani, în 2022 a crescut la 15,1 ani. La sfârșitul anului 2024, ar fi nevoie de 14,9 ani pentru a economisi pentru un apartament.
„Deși prețurile apartamentelor în 2024 au crescut cel mai mult în ultimii 16 ani, având în vedere creșterea salariilor nominale, accesibilitatea de a cumpăra un apartament rămâne aproximativ aceeași ca în 2023. În același timp, 70 la sută din veniturile tuturor moldovenilor sunt investite în locuințe”, a conchis expertul.
