Calea europeană: birocrație minimă, responsabilitate maximă
În țările din Uniunea Europeană la care dorim să aderăm, profesia de agent imobiliar este considerată liberă, flexibilă și orientată spre autoreglementare. Statul acționează mai degrabă ca un arbitru decât ca un supraveghetor. De exemplu, în Germania, agenții imobiliari sunt autorizați să lucreze doar dovedind că nu au cazier judiciar și nu au datorii. Nu este necesară o educație specializată, iar asociațiile profesionale (IVD) joacă un rol-cheie în îmbunătățirea calității prin oferirea de formare, coduri de etică și platforme de soluționare a litigiilor.
În Țările de Jos, agenții imobiliari aderă voluntar la asociații precum NVM, care stabilesc standarde și asigură încrederea consumatorilor. Cu toate acestea, participarea la astfel de structuri este o chestiune de alegere, nu de constrângere. Controlul este ex post facto, prin intermediul autorităților fiscale și antitrust. Raportarea digitală a fiecărei tranzacții, astfel cum se prevede în legea moldovenească, este un nonsens pentru majoritatea țărilor europene.
Principiul fundamental al Europei este proporționalitatea. Cu cât riscurile sunt mai mici, cu atât reglementările sunt mai permisive. Prin urmare, agențiile mici și agenții imobiliari privați nu sunt supraîncărcați cu cerințe birocratice. Protecția consumatorilor este asigurată prin alte mijloace: contracte transparente, practică judiciară și legi privind publicitatea și concurența.
Ce oferă legislația moldovenească?
Contrar practicii europene, proiectul de lege moldovean stabilește certificarea obligatorie a agenților numai prin intermediul centrelor educaționale aprobate, introduce un sistem digital de raportare, controlul prin intermediul Agenției de Geodezie și Cadastru și posibilitatea de revocare a licențelor. În același timp, asociațiile profesionale sunt complet excluse din procesul de reglementare.
În locul instituției de autoreglementare, obținem o verticală departamentală de control, fără mecanisme de apel și supraveghere independentă. Și în epicentrul acestui control se află Agenția, a cărei istorie provoacă o suspiciune persistentă.
Patru inconsecvențe fundamentale
Noua lege moldovenească privind activitatea agenților imobiliari arată ca o reformă, dar, de fapt, conține deficiențe sistemice care o fac ineficientă și uneori periculoasă.
- Definirea vagă a rolului agentului – o sursă de incertitudine juridică
Legea introduce o definiție a agentului imobiliar, dar nu distinge funcția acestuia – dacă este un intermediar, un reprezentant al uneia dintre părți, un consultant sau un operator neutru. În practica europeană, statutul unui agent este întotdeauna clar: fie el reprezintă una dintre părțile la tranzacție (vânzător sau cumpărător), fie acționează ca un intermediar independent cu atribuții clar definite.
Legea moldovenească creează figura unui „agent universal”: acesta este obligat să informeze, să însoțească, să încheie contracte, dar nu are dreptul de a reprezenta interesele clientului. Apare o contradicție: cum poate cineva să fie responsabil de informare fără a avea dreptul de a vorbi în numele clientului?
Aceasta este o anomalie juridică care va conduce în mod inevitabil la litigii, incertitudine în alocarea responsabilității și paralizarea tranzacțiilor în practică.
- Cerințele de calificare sunt sub nivelul necesar
Formarea obligatorie în măsura prevăzută de lege echivalează cu cursuri de scurtă durată. Cu toate acestea, se așteaptă ca agentul să fie competent în domeniile:
- legislația civilă și fiscală;
- evaluarea riscurilor și valoarea de piață a proprietăților;
- proceduri cadastrale, caracteristici ipotecare, mecanisme de soluționare a litigiilor.
În esență, un agent trebuie să combine competențele unui avocat, evaluator, economist și specialist în marketing. Însă, fără educație specializată și formare practică, aceste cerințe se transformă într-o formalitate care nu corespunde complexității reale a tranzacțiilor. În același timp, răspunderea este penală și patrimonială. Acest lucru creează un dezechilibru juridic: un nivel ridicat de risc cu un nivel scăzut de formare.
- Reglementare fără logica pieței
Legea introduce raportarea digitală obligatorie pentru fiecare contract, o bază de date centralizată, filtrarea tranzacțiilor și un sistem de sancțiuni. Cu toate acestea, legea ignoră complet particularitățile pieței imobiliare:
- activitățile agențiilor se desfășoară adesea fără intermediari – prin tranzacții private, rude, aranjamente localizate;
- prețul unui obiect nu se formează conform unui model, ci pe baza cererii, a stării obiectului și a circumstanțelor individuale ale părților;
- comportamentul consumatorilor depinde mai degrabă de încredere, reputație și recomandări informale decât de un modul digital.
Astfel, legea stabilește un model administrativ care nu corespunde organicității pieței. Rezultatul este presiunea asupra actorilor mici și creșterea rapidă a sectorului paralel.
- Amenințarea monopolizării pieței și restrângerea concurenței
Micii agenți imobiliari și agenții individuali nu vor putea face față sarcinii administrative și financiare: formare, certificare, raportare, asigurare, recertificare. Aceștia vor intra în umbră sau își vor înceta activitatea.
În acest context, agențiile mari își vor consolida pozițiile prin încheierea de contracte exclusive cu clienții. Rezultatul:
- piața va fi împărțită de facto între un număr limitat de structuri certificate;
- consumatorul va pierde libertatea de a alege;
- rolul statului nu este de a asigura concurența, ci de a distribui accesul la profesie prin control administrativ.
O agenție cu o moștenire de practici dubioase
Agenția de Geodezie și Cadastru s-a dovedit deja a fi o structură predispusă la monopol administrativ. Aceasta a centralizat activitățile de evaluare, a format carteluri între evaluatori și, după cum au arătat rapoartele Camerei de Conturi și ale donatorilor, a contribuit la subevaluarea activelor în cadrul privatizării, la împrumuturi abuzive și la registre distorsionate. Transmiterea controlului asupra pieței imobiliare către o agenție fără garanții de transparență și responsabilitate reprezintă o amenințare directă la adresa redresării acesteia.
Riscuri și consecințe
Sarcina administrativă este deosebit de grea pentru agențiile mici și agenții imobiliari independenți. Costurile de formare, raportare și certificare vor cădea pe umerii consumatorilor.
Tentații de corupție – în absența unui control independent, agențiile loiale vor fi încurajate, iar agențiile „incomode” vor fi eliminate de pe piață.
Monopolizarea – rapoartele digitale, filtrarea documentelor, controlul prețurilor – toate acestea pot duce la comprimarea pieței, excluzând actorii independenți și impunând clienților intermediari „oficiali”.
Confuzie juridică – funcțiile neclare ale unui agent, lipsa unei distincții clare între intermediar, consultant și reprezentant creează incertitudine juridică.
Haosul tranziției – termenul de șase luni pentru punerea în aplicare a reformei, lipsa sprijinului financiar pentru recalificare și infrastructura educațională regională subdezvoltată vor duce la un val de tranzacții „gri”.
Consecințe sociale – după cum a arătat experiența programului Prima Casa, lipsa unei reglementări adecvate dublată de pseudoreforme poate duce la pierderea încrederii cetățenilor și la exacerbarea tensiunilor sociale.
Unde duce această cale?
Reglementarea de dragul controlului, nu de dragul eficienței – aceasta nu este o reformă. Este o întoarcere la modelul sovietic, în care statul nu creează condiții de concurență echitabile, ci intervine în fiecare tranzacție. Acesta nu este un pas înainte – este un pas înapoi. În loc să sprijine agenții mici și să încurajeze profesionalizarea prin mecanisme de autoreglementare, legea propune supravegherea digitală și administrarea departamentală.
Având în vedere că instituțiile de stat își subminează propria reputație prin practici corupte, singura cale de urmat sunt regulile de joc transparente, participarea comunității profesionale la reglementare și protecția consumatorilor prin instrumente bazate pe reputație și pe piață, mai degrabă decât prin sancțiuni.
Dmitry TEREBURKE,
expert în evaluarea proprietăților
