Petru Oleinic, Dmitri Tărăburcă
O proprietate ipotecată este o proprietate care devine proprietatea unui creditor, cum ar fi o bancă, în cazul în care împrumutatul încalcă sau nu își îndeplinește obligațiile în temeiul unui contract de împrumut garantat printr-un gaj. Nu este profitabil pentru creditor să dețină o astfel de proprietate, astfel încât creditorul încearcă să o vândă cât mai curând posibil.
„Realizarea bunurilor imobiliare gajate poate merge în trei direcții. Dacă împrumutatul vede că nu este în măsură să ramburseze împrumutul, condițiile sale s-au schimbat, el poate pune proprietatea gajată la vânzare în mod independent, cu acordul băncii, – explică directorul agenției imobiliare Nika Imobil Petru Oleinic. – Aceasta este practic o vânzare liberă, fără restricții. Singurul lucru este că trebuie să discutați cu banca schema de plată – dacă debitorul rambursează sau reemite împrumutul etc.”.
A doua situație este atunci când se anunță o procedură de insolvență. Banca, în calitate de creditor principal, își desemnează administratorul judiciar, care întreprinde vânzarea obiectului gajului. Și a treia opțiune, atunci când banca intră în posesia obiectului (dacă administratorul, din anumite motive, nu l-a putut vinde) și îl realizează ea însăși sau apelează la agenți imobiliari. Puteți găsi secțiunea „vânzarea obiectelor gajate” pe site-ul web al băncilor.
Dar, de regulă, notează Petru Oleinic, acolo sunt listate obiectele nelichide. Deoarece cele lichide sunt vândute de debitorul însuși sau sunt realizate rapid la nivelul băncii, adică nu sunt vândute public.
„Atunci când proprietarul însuși intră pe piață pentru a realiza obiectul gajat, de regulă, în această etapă nimeni nu îl împiedică. Dar doar câteva persoane sunt capabile să facă acest lucru”, spune Dmitri Tărăburcă, expert imobiliar. – Cu toate acestea, dacă obiectul este foarte bun, iar pozițiile de raid ale structurilor financiare (poate fi vorba nu numai de bănci, ci și de diverse organizații de microfinanțare) sunt foarte puternice, atunci el va fi împiedicat. Acestea sunt în principal de natură procedurală (adică vor necesita o mulțime de certificate și autorizații). Formele pot fi diferite, dar esența este aceeași – trecerea debitorului la etapa următoare, și anume etapa vânzării forțate”.
Există o opinie conform căreia bunurile ipotecate pot fi adesea achiziționate la prețuri reduse.
„Dacă un obiect este vândut silit, este clar că va costa mai puțin decât o proprietate normală, lipsită de „istorie”. Deoarece tranzacția în sine implică riscuri viitoare uriașe, – spune Petru Oleinic. – Acestea sunt mai mici dacă este vorba de un apartament. Dar dacă este o structură de inginerie, pot exista probleme cu electricitatea, alimentarea cu apă etc. De regulă, proprietarii care au adus obiectul la vânzare forțată dau foarte puține informații”.
Potrivit acestuia, și viteza de realizare a obiectului afectează. Adică, atunci când acesta este vândut în condiții neatractive și într-o perioadă limitată de timp, prețul va fi întotdeauna mai mic decât pe piața liberă. Procentul reducerii va depinde de valoarea obiectului.
În principiu, proprietatea ipotecată este o resursă suficient de bună pentru a reface piața. În Chișinău există multe exemple când clădiri destul de faimoase au fost vândute ca bunuri ipotecate. De exemplu, biroul neterminat al companiei Ascom de pe bulevardul Ștefan cel Mare, cinematograful „Patria”, centrul de divertisment „Lukoil”, „Megapolis Mall”.
În prezent, unii experți prevăd un viitor deloc de invidiat pentru programul Prima Casă Plus, ai cărui participanți s-ar putea afla într-o situație dificilă din cauza dobânzilor mai mari la credite și a creșterii tarifelor la utilități.
„Astăzi, dobânda medie care trebuie plătită pentru un împrumut este de 340-400 de euro, iar facturile la utilități costă aproximativ aceeași sumă. Cine poate face față unei astfel de poveri pe bugetul familiei? – întreabă Dmitri Tărăburcă. – Problema datoriilor va crește ca un bulgăre de zăpadă. Apartamentele și casele private gajate, adică bunurile imobiliare de consum, sunt o piață ilichidă. Este imposibil pentru o persoană fizică să vândă un astfel de apartament pe piața secundară, pentru că nimeni nu îl va cumpăra. Iar noi nu am creat un câmp legal pentru acest lucru”.
Potrivit acestuia, piața imobiliară este în prezent deprimată, iar perspectivele nu sunt foarte liniștitoare. În programul Prima Casă Plus, 30-40% sunt contracte speculative, crede el. Și doar 20-30% contracte ale celor care au cu adevărat nevoie de locuințe. Aceștia sunt cei care au cu adevărat nevoie să fie ajutați.
Soluția la această problemă ar trebui să înceapă cu crearea unei baze de date informațional-analitice, care să colecteze date despre toate contractele pentru a separa contractele necesare de cele speculative. Cele dintâi ar trebui luate în considerare și ajutate cu adevărat: schimbarea termenilor, fixarea ratelor și garantarea într-un fel a formatului de vânzare a gajurilor.
Petru Oleinic crede că totul depinde de starea pieței imobiliare. În acest moment, ținând cont de faptul că prețurile apartamentelor au încetat să mai crească, dar încă nu scad, el nu vede probleme deosebite pentru participanții la programul Prima Casă Plus. Cu toate acestea, având în vedere avansul scăzut sau scutirea totală de acesta, există un anumit risc pentru stat, care își asumă garanția de până la 70% din plata împrumutului.
În cazul în care prețurile apartamentelor scad, proprietarul se poate întreba dacă are sens să plătească împrumutul dacă valoarea de piață actuală este mai mică decât valoarea contractată. Orice se poate întâmpla, deoarece ipotecile sunt emise pentru o perioadă de până la 30 de ani.
„Dar până acum nu văd niciun risc”, spune Oleinic. – În prezent, costul apartamentelor acoperă împrumutul. Dar ce se va întâmpla în continuare, nu știm. Piața imobiliară depinde de situația economică generală, iar acum intră într-o perioadă de stagnare, caracterizată printr-o activitate scăzută, prețuri ridicate și un număr mic de tranzacții. Cred că este puțin probabil ca prețurile să scadă sau să crească mult. Nu există condiții prealabile pentru scăderea prețurilor.
Ministrul Finanțelor, Victoria Belous, consideră, de asemenea, că nu există motive de îngrijorare. „Nu văd niciun risc imediat pentru cetățenii care au luat credite ipotecare. Sunt membră a Comitetului pentru stabilitate financiară și pot confirma că, în general, debitorii își îndeplinesc obligațiile. Situația este stabilă”, a declarat ea.
În același timp, ministrul a recunoscut că programul Prima Casă Plus a afectat parțial creșterea prețurilor, dar, în opinia sa, soluția nu este limitarea cererii, ci stimularea ofertei pe piața imobiliară.
„Programul a avut un impact, dar trebuie să avem în vedere și oferta. Ne străduim să simplificăm procesele și să creăm mai multe condiții pentru creșterea numărului de locuințe în construcție. În acest fel, sperăm că prețurile se vor stabiliza”, a adăugat ea.
