Noua tendință de dezvoltare este numită cuvântul la modă flipping – de la verbul englezesc to flip, care înseamnă „a întoarce”. În cuvinte simple, sensul original al cuvântului înseamnă „schimbare rapidă”. În Chișinău, flipping-ul este supus atât locuințelor din fondul vechi, cât și în casele noi.
Potrivit directorului agenției imobiliare Nika Imobil, Petru Oleinic, totul a început în perioada 2019-2020, când a crescut în popularitate programul de credite Prima Casa cu dobândă redusă pentru locuințe. Au apărut clienți care nu aveau posibilitatea să cumpere un apartament cu credit ipotecar, iar apoi să mai ia un împrumut pentru reparații și electrocasnice și să plătească în paralel chiria. Pentru ei piața a format un astfel de program, când puteți cumpăra o locuință gata de mutare și nu vă mai ocupați de nimic altceva, și rambursați liniștit împrumutul.
„Dezvoltarea creditelor ipotecare este cea care a influențat cererea de apartamente gata de mutare cu renovare. Pentru că înainte, atunci când un apartament era cumpărat pe cheltuiala propriilor resurse, oamenii preferau să facă ei înșiși reparațiile în clădirile noi. Cineva a văzut în aceasta o oportunitate de a economisi bani, iar altcineva – de a-și pune în aplicare propriile idei de design. Se credea că reparațiile făcute pentru vânzare nu puteau fi de înaltă calitate”, spune Petru Oleinic. – Astăzi, generația de cumpărători s-a schimbat și există o lipsă de meșteșugari. În plus, devizul pentru reparațiile efectuate de forțele proprii este adesea cu 20 % mai scump.
Activitatea de răscumpărare a scăzut oarecum în legătură cu pandemia, apoi cu operațiunea militară dintr-o țară vecină, când ratele ipotecare au crescut până la 18%. Iar când ratele au scăzut, această piață a reînviat din nou.
Constructorii moldoveni și specialiștii de nivel mediu care au lucrat pe șantierele de construcții din străinătate timp de mai mulți ani au început inițial să se angajeze în activitatea de reparare și revânzare a apartamentelor. Când, dintr-un motiv sau altul, au fost nevoiți să se întoarcă acasă, s-a dovedit că puteau câștiga aproximativ aceiași bani acasă.
Aceștia au stabilit relații cu producătorii de materiale de construcții și mobilier și, datorită achizițiilor în cantități mari și a reducerilor, reduc costul reparațiilor.
Flipperii investesc de obicei bani proprii în achiziționarea unui apartament, fără a recurge la credite, deoarece acest lucru complică ulterior procedura de vânzare. Dar dacă fondurile proprii nu sunt suficiente, ei lucrează în parteneriat cu investitori, care își asumă toate costurile, iar profitul este împărțit conform acordului.
Dacă flipperii lucrează ca persoane fizice, ei plătesc impozit ca persoane fizice. Adică 12% pe jumătate din valoarea câștigurilor de capital (diferența dintre prețul de cumpărare și cel de vânzare al apartamentului).
„Această afacere este profitabilă pentru a se angaja pe o piață în creștere, deoarece puteți câștiga pe reparații și pe creșterea prețurilor proprietăților, – spune Petru Oleinic. – Iar atunci când piața stagnează, profitabilitatea este redusă, iar beneficiul este doar lucrările de reparații. Conform calculelor mele, rentabilitatea unei operațiuni (adică cumpărarea unui apartament, renovarea și vânzarea) poate fi de până la 10%. Principalul lucru în această afacere este cifra de afaceri, care este în medie de 3-4 luni”.
Compania New Casa este specializată în repararea și revânzarea în principal a apartamentelor de pe piața secundară. De regulă, atragerea unui investitor ca partener.
După cum a remarcat pentru Logos Press managerul de proiect al New Casa, Mykola Motsok, absolut fiecare element din lanț – cumpărarea unui apartament, renovarea și vânzarea ulterioară – este important. Și la fiecare etapă este important să se respecte standardele interne de calitate. „Dacă faci totul corect, dar reparația este de slabă calitate sau se cumpără un obiect nereușit, întregul lanț va avea de suferit. Obiectul nu va fi în conformitate cu piața și nu va răspunde așteptărilor clientului care plătește pentru toate acestea. În consecință, acest proiect nu va fi interesant pentru investitor și nu va fi profitabil pentru noi din punct de vedere comercial. De aceea, nu ne putem permite să facem greșeli în nicio etapă”.
Compania se ocupă de căutarea unui obiect adecvat, evaluarea juridică, „curățarea” apartamentului de posibile riscuri, lucrări de reparații de calitate până la finisaje interioare, mobilarea și amenajarea interioară. Urmează executarea documentelor la notar și a certificatelor cadastrale.
Alegerea flipping flats pe piața secundară are o serie de avantaje, spune Mykola Motsok.
„Pe piața secundară nu există riscuri de punere în funcțiune târzie. Suntem specializați în tranzacții rapide, suntem foarte selectivi în alegerea apartamentelor și reducem riscurile juridice datorită faptului că casele sunt cunoscute, totul este transparent, poți să te uiți oricând la datele cadastrale împreună cu proprietarul și să te asiguri că tranzacția este curată. Acesta este motivul pentru care astfel de apartamente sunt potrivite pentru liniile de credit Prima Casa.
Dacă un investitor este interesat de cooperare cu privire la un anumit obiect, specialiștii companiei pot determina întotdeauna starea apartamentului la fața locului, pot estima amploarea lucrărilor și costul renovării. În același timp, riscurile de investiții sunt reduse, deoarece este posibil să se calculeze mai clar costurile și profitul preconizat după finalizarea tranzacției.
Compania are nevoie în medie de trei luni pentru a finaliza o renovare de bună calitate.
„Avem contractori proprii, un proces tehnologic bine testat, întregul lanț este prezent – de la munca proiectantului până la ridicarea gunoiului, servicii de agent imobiliar și notariat la încheierea tranzacției. Prin urmare, este posibil să reducem termenul”, spune Nikolay Motsok.
Costul de timp pentru cumpărarea unui apartament și vânzarea ulterioară depinde de obiectul specific. Există apartamente mai scumpe (trei-patru camere), cererea pentru acestea este mai mică, respectiv, perioada de vânzare este ceva mai lungă. Iar apartamentele cu una sau două camere costă mai puțin, sunt mai lichide, sunt la mare căutare și se vând mai repede. Și este mai ușor să obțineți un credit Prima Casa pentru astfel de apartamente.
Plata impozitelor se face în două formate. Dacă societatea funcționează pe baza fondurilor atrase prin intermediul unui investitor, investitorul înregistrează apartamentul și plătește impozitul pe câștigurile de capital. Dacă fondurile proprii ale companiei sunt investite, există astfel de proiecte, impozitul este plătit în conformitate cu documentele contabile.
În Chișinău, capitalul de pornire pentru a intra în această afacere, potrivit experților, ar trebui să fie de cel puțin 100 de mii de euro.
În această afacere, ca în oricare alta, există cerere, ofertă, produs și riscuri. Produsul este proprietatea imobiliară, pentru care există un cerc de consumatori pe baza mecanismelor de creditare. Dar există și riscuri de investitor care trebuie luate în considerare.
