Dimitri Tărăburcă
Dimitri Tărăburcă, expert în domeniul evaluării, și-a exprimat viziunea. El consideră că evaluarea în Moldova se află într-o criză sistemică profundă.
„Situația a devenit mai complicată după ce piața de evaluare din Moldova a fost reorientată formal către Standardele Internaționale. În practică, acest lucru a dus la împrumutarea modelului românesc fără a-l adapta la mediul juridic și economic național, fără formarea specialiștilor, fără suport metodologic și instituțional”, a declarat Dimitri Tărăburcă.
„Fiecare țară are specificul său al mediului juridic. ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) nu s-a limitat să traducă standardele internaționale în limba română, ci le-a adaptat condițiilor, legislației sale”, a explicat acesta pentru Logos Press. – În România, presiunea europeană asupra mediului de reglementare este mai amplă decât în țara noastră. Adică, acolo nu se schimbă legile „pentru cineva”. Vorbim despre sistemul internațional, despre valorile europene, în timp ce legea privind activitatea de evaluare din țara noastră este un atribut tipic sovietic asociat cu reglementarea monopolistă de către sectorul public. Trebuie să modificăm legea privind activitățile de evaluare pentru a funcționa în conformitate cu standardele internaționale. Trebuie să aducem reglementarea în conformitate cu cerințele standardelor internaționale. Ar trebui să existe cel puțin o autoritate de reglementare, nu trei, cum este în prezent (bunurile imobiliare, valorile mobiliare, proprietatea intelectuală sunt reglementate de agenții diferite, iar Ministerul Justiției este, de asemenea, indirect implicat în evaluare).
Potrivit lui Tărăburcă, piața nu a fost pregătită să lucreze în conformitate cu noile cerințe: majoritatea evaluatorilor nu au experiență practică în aplicarea standardelor IFRS, EVS sau IVS (standarde internaționale și europene). Nivelul scăzut de formare și lipsa acreditării profesionale obligatorii au cauzat o calitate scăzută a evaluărilor, numeroase erori metodologice, rapoarte instabile din punct de vedere juridic, care adesea nu pot fi utilizate în cifra de afaceri financiară și judiciară.
Supravegherea reglementară este slăbită. Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru (AGCC), având un control de monopol asupra industriei timp de peste 20 de ani, nu numai că nu a reușit să asigure dezvoltarea mediului profesional, dar a și blocat punerea în aplicare a standardelor naționale. Tentativele comunității profesionale de a iniția o reformă în 2019 au fost stopate de aceeași agenție.
A fost format un sistem închis de admitere în profesie. Managerii individuali, inclusiv șeful de lungă durată al departamentului de evaluare, au alocat manual accesul pe piață. Acest lucru a creat o practică persistentă a standardelor duble și a conflictelor de interese. Același obiect putea fi evaluat în conformitate cu metodologii diferite, în funcție de obiectivele clientului. Rezultatul a fost absența unei valori unice, așa cum prevede practica internațională.
Aceasta a dus la denaturarea bazei de impozitare, la privatizări ineficiente și la pierderi bugetare. Există cazuri cunoscute de subestimare semnificativă a valorii proprietății de stat în momentul vânzării acesteia, inclusiv prin utilizarea unor abordări și metodologii învechite.
El consideră că situația nu este mai bună în sectorul financiar. Băncile solicită rapoarte fiabile, bazate pe piață, în special în ceea ce privește evaluarea garanțiilor. Cu toate acestea, în lipsa unor date de piață actualizate, a unor baze de date analitice și a unor calificări adecvate, specialiștii nu pot furniza rapoarte adecvate riscurilor. Acest lucru creează o presiune asupra profesiei în sine, subminează încrederea și crește riscurile operaționale și juridice pentru creditori.
O povară suplimentară este creată de documentele metodologice care stabilesc cerințe formale, dar care adesea contrazic logica evaluării. De exemplu, într-o serie de cazuri, se sugerează că abordarea bazată pe costuri ar trebui utilizată atunci când aceasta denaturează utilitatea proprietății, în special pe piețele cu activitate scăzută.
Potrivit specialistului, conflictul își are rădăcinile în imaturitatea pieței, lipsa de personal calificat, lipsa de infrastructură și opacitatea juridică. Modelul existent nu permite asigurarea unor principii uniforme, respectarea standardelor și obiectivitatea rapoartelor.
Standardele internaționale de evaluare (International Valuation Standards – IVS) se referă mai mult la afaceri, sistemul financiar, contabilitate, raportare. Dar noi punem accentul pe sectorul imobiliar, ceea ce este greșit, consideră el. Standardele europene și internaționale sunt modificate la fiecare doi ani. În ultima versiune, de exemplu, filozofia s-a schimbat, tranziția cheie este că orice obiect ar trebui să fie evaluat pe baza producției și activității sale economice.
„Masa colaterală în general, conform calculelor noastre, este de 6-7 miliarde de euro. Iar evaluatorii oferă metodologie în loc de analiză echilibrată, identificarea garanțiilor din poziția dinamicii pieței și a valorii! Nu doar bancherii sunt neliniștiți. O astfel de sumă evaluată incorect poate duce la o criză sistemică”, continuă Dimitri Tărăburcă. – Și eu sunt îngrijorat, pentru că, spre deosebire de deținătorii de gaj, eu interpretez valoarea incorectă drept un pericol sistemic sub forma unei funii în jurul gâtului unui activ moldovenesc real, iar europenii au capătul funiei”.
Evaluatorii și bancherii pot fi de acord. Dar acest acord nu poate dura. Banca nu este împotriva standardelor, banca este împotriva rapoartelor și riscurilor inutile. Ceea ce este necesar pentru a ieși din această situație nu este o revizuire parțială, ci una structurală a reglementărilor: desființarea modelului de guvernanță format de AGCC, transferul de competențe către asociații profesionale independente, introducerea unor mecanisme de răspundere și adoptarea urgentă a unor reglementări bazate pe IVS, sugerează el. Fără aceste măsuri, situația nu va face decât să se înrăutățească. Este necesar să se creeze un mediu de reglementare și să se egalizeze calificările evaluatorilor. Din cauza masei existente de evaluatori, doar 20 % sunt capabili să lucreze cu adevărat. Băncile și investitorii nu se opun evaluării ca instrument. Însă, în forma sa actuală, aceasta nu îndeplinește sarcina de a fi un mecanism fiabil de măsurare a valorii.
Săptămâna trecută a avut loc o reuniune a reprezentanților băncilor, ai organizațiilor publice de evaluatori și ai Agenției de Geodezie, Cartografie și Cadastru. Potrivit președintelui Societății Naționale a Evaluatorilor Profesioniști din Moldova (SNEP), Veaceslav Revetschi, cea mai dezbătută problemă a fost aplicarea articolului 46 din Ghidul de evaluare, care se referă la aplicarea metodei comparative. Mulți evaluatori l-au înțeles în așa fel încât, la ajustarea valorii, nu este posibil să se obțină o medie ponderată pe baza a trei până la cinci analogi. Iar valoarea de piață ar trebui să fie determinată pe baza unui analog cel mai apropiat de obiectul evaluat. Ca urmare, Agenția a emis un răspuns oficial conform căruia aplicarea mediei ponderate este permisă la discreția evaluatorului.
S-a convenit că problemele metodologice și editoriale vor fi rezolvate în ordinea de lucru. Agenția a promis că, atunci când se va acumula un număr suficient de modificări fundamentale și necesare, Ghidul de evaluare va fi ajustat în șase luni.
Trebuie remarcat faptul că, la solicitarea Logos Press de a-și exprima poziția cu privire la situația actuală, AGCC a promis să răspundă „în viitorul apropiat”.
Comentariul Agenției de Geodezie, Cartografie și Cadastru
În timpul pregătirii numărului, redacția Logos Press a primit un răspuns urgent din partea specialiștilor Agenției.
Recunoaștem că trecerea la standardele internaționale de evaluare necesită eforturi considerabile pentru adaptarea la un cadru de reglementare mai complex și că unele dispoziții pot fi dificil de interpretat, în special în absența unei practici consacrate.
În ceea ce privește posibilitatea de a elabora propriile standarde naționale, am dori să clarificăm faptul că, în conformitate cu articolul 6 alineatul (2) și articolul 18 din Legea nr. 989/2002 privind activitățile de evaluare, această sarcină este încredințată organului administrativ central în domeniul cadastrului bunurilor imobile în cooperare cu organizațiile non-profit ale evaluatorilor. Deși în trecut au existat discuții cu privire la această posibilitate, decizia de a adopta Standardele internaționale de evaluare (IVS) elaborate de International Valuation Standards Board, în traducerea oficială a Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR), s-a dovedit a fi cea mai eficientă soluție în ceea ce privește fezabilitatea și conformitatea cu tendințele internaționale.
Elaborarea unui set propriu de standarde ar fi necesitat timp și resurse semnificative, cu riscul de a crea un cadru normativ izolat de practicile recunoscute la nivel internațional, ceea ce ar fi avut un impact negativ atât asupra calității procesului de evaluare, cât și asupra gradului de compatibilitate cu cerințele internaționale.
Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru (AGCC) a devenit membră a Consiliului Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) prin Hotărârea Guvernului nr. 494/2022, asumându-și astfel un angajament ferm de armonizare a cadrului normativ național cu cel internațional. Contractul de licență încheiat de IVSC la 1 noiembrie 2024 a acordat ANEVAR dreptul exclusiv de a traduce în limba română, iar AGCC a primit dreptul de a publica și reproduce versiunea tradusă.
De remarcat faptul că legea nu impune ca organizațiile implicate în procesul de elaborare sau promovare a standardelor să fie exclusiv naționale, permițând astfel utilizarea experienței internaționale relevante.
Pentru a sprijini implementarea standardelor, AGCC a avut în vedere o intrare în vigoare eșalonată a standardelor, aprobând documentul prin Ordinul Directorului General nr. 21 din 27 februarie 2025.
Evenimentul de formare profesională a avut loc în perioada 17-18 iunie anul curent, în parteneriat cu ANEVAR și cu sprijinul Proiectului de înregistrare și evaluare a proprietăților. Evenimentul a reunit peste 120 de evaluatori și profesioniști și a inclus prezentări ale conducerii ANEVAR care au oferit explicații practice privind structura și interpretarea standardelor. Subliniem că, în conformitate cu articolul 19 litera (b) din Legea nr. 989/2002, organizarea de activități de dezvoltare profesională revine în egală măsură asociațiilor profesionale, care sunt obligate să contribuie activ la dezvoltarea continuă a competențelor membrilor lor.
În paralel, pentru a răspunde unor neclarități evidențiate de comunitatea profesională, Agenția a inițiat acțiuni specifice de clarificare a acestora. Astfel, la 31 iulie 2025, a avut loc o reuniune de lucru cu participarea a aproximativ 40 de reprezentanți ai asociațiilor de evaluatori, ai sectorului bancar și ai sectorului privat, în cadrul căreia a fost discutată o dispoziție controversată din manualul de evaluare. Ulterior, ca urmare a acestei consultări, a fost emisă o notă explicativă adresată evaluatorilor imobiliari și instituțiilor interesate.
