În Moldova, planurile de elaborare și aprobare a standardelor naționale de evaluare a proprietăților imobiliare au eșuat. Evaluarea a fost efectuată pe baza unui cadru de reglementare incomplet, limitat și învechit. Lipsa unui cadru metodologic solid adaptat la cele mai bune practici internaționale a afectat calitatea lucrărilor de evaluare. Prin urmare, în 2003, un regulament temporar privind evaluarea bunurilor imobile a fost aprobat printr-un decret guvernamental.
În 2022, Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru a devenit membră a Consiliului Internațional pentru Standarde de Evaluare. Acest statut permite Moldovei să utilizeze standarde internaționale în procesul de evaluare. S-a decis ca aceste standarde să fie introduse începând cu 1 iulie 2025, după care regulamentul temporar își pierde valabilitatea. De fapt, standardele europene traduse în limba română au fost împrumutate de la Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR).
Cu toate acestea, după cum recunosc evaluatorii noștri, ele au fost aruncate în „plutire liberă” prin această decizie. Nu a existat o perioadă pregătitoare sau de tranziție ca atare. Cele două ateliere, care s-au axat în principal pe teorie, au fost insuficiente și nu au abordat aspecte practice. Este posibil ca regulamentul provizoriu să fi fost depășit, dar era clar și ușor de înțeles. În noile regulamente, formularea este destul de vagă și permite diferite interpretări. Acest lucru complică conceperea rapoartelor și crește timpul și costurile de elaborare a acestora. Elaborarea rapoartelor de evaluare a fost blocată și s-a creat o situație în care evaluarea a devenit un blocaj în procesul de creditare.
„A fost elaborat un ghid practic (denumit în continuare „ghid”) pentru a asista evaluatorii. De fapt, este un Regulament provizoriu îmbunătățit, dar cu o schimbare de terminologie, includerea elementelor obligatorii ale cerințelor la raport etc., – spune președintele Societății Naționale a Evaluatorilor Profesioniști din Moldova (SNEP) Veaceslav Revetschi. – Cu toate acestea, de la 1 iulie, băncile au început să returneze rapoartele pentru revizuire din cauza nerespectării cerințelor noilor standarde Evaluatorii sunt indignați, deoarece consideră că motivul sunt chestiuni mici și nesemnificative”.
Potrivit acestuia, băncile pur și simplu verifică mecanic prevederile Ghidului practic cu raportul, iar dacă lipsesc unele secțiuni, raportul este returnat. Iar motivul este interpretarea și înțelegerea diferită a dispozițiilor acestuia. Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru nu și-a exprimat încă poziția.
„Evaluatorii sunt indignați de faptul că angajații băncilor, care nu au un certificat de evaluator, îi învață cum să întocmească rapoarte de evaluare”, spune Vyacheslav Revetsky. – Înțeleg că pot exista greșeli, dar atunci când problema se referă la metodologia de aplicare, nu este treaba băncii. Dacă nu sunteți mulțumit de suma indicată în raport, acesta nu va fi acceptat, dar trebuie să motivați motivul refuzului”.
Timpul și costul raportului de evaluare au crescut deoarece noile cerințe impun ca raportul să includă multe elemente suplimentare. De exemplu, evaluatorul trebuie să furnizeze o analiză a pieței în segmentul pe care îl descrie. Dacă evaluarea se referă la un apartament cu două camere, este necesară o analiză de piață a regiunii și chiar o macroanaliză la nivel de țară în segmentul apartamentelor cu două camere. Acest lucru îi lasă perplecși pe evaluatori. Și aceasta este una dintre problemele controversate. În plus, în zilele noastre, toate cifrele trebuie să fie justificate, trebuie să se ofere argumente pentru aplicarea acestei sau acelei metode etc.
Veaceslav Revețchi este de acord că, pentru trecerea la standardele internaționale de evaluare, au fost necesare o perioadă de tranziție, mai multe explicații și exemple concrete de aplicare a acestora.
În zilele următoare, ar trebui să aibă loc o întâlnire între reprezentanții SNEP și ai Agenției pentru a clarifica poziția fiecăruia, pentru a identifica aspectele problematice și pentru a ajunge la un numitor comun cu privire la aspectele care au apărut după 1 iulie.
„Sperăm că în urma acestei întâlniri, dacă vom ajunge la un acord, atunci se vor putea face anumite modificări la acest Ghid de practică, explicații mai specifice privind interpretarea acestei sau acelei poziții. Acesta este un document intern, a fost adoptat printr-un ordin al Agenției, astfel încât ajustarea sa nu ar trebui să creeze dificultăți speciale”, consideră Veaceslav Revețchi.
El a spus că al doilea ghid practic este pe drum, care se ocupă de evaluarea garanțiilor. Până în prezent, acesta este discutat de bănci. Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru promite că își va exprima și ea poziția. În plus, documentul va fi discutat cu comunitatea profesională în cadrul unor audieri publice.
