Dificultățile logistice rezultate au forțat întreprinderile să își creeze propriile stocuri suplimentare de materii prime și componente din cauza creșterii costurilor de transport și a termenelor de livrare imprevizibile. De asemenea, a fost nevoie de spațiu suplimentar pentru depozitarea propriilor produse, care nu puteau fi întotdeauna expediate către clienți.
Această piață este foarte eterogenă, notează experții. Există atât baze de producție vechi din perioada sovietică, cât și instalații mai noi, construite în conformitate cu standardele moderne. În plus, depozitele diferă între ele printr-o serie întreagă de caracteristici – construcție, dimensiune, gradul de mecanizare a operațiunilor, tipul de depozitare, disponibilitatea comunicațiilor și scopul funcțional (depozite specializate, depozite pentru produse finite etc.). Pentru păstrarea calitativă a produselor perisabile, depozitul trebuie să fie dotat cu echipamente de refrigerare, iar pentru depozitarea articolelor de uz casnic sunt necesare rafturi. Pentru transportul loturilor mari de mărfuri este de dorit să existe o linie de cale ferată, iar pentru operațiunile de încărcare și descărcare – platforme de încărcare funcționale. Acestea și multe alte caracteristici afectează prețul spațiilor de depozitare.
„Cererea de spații de depozitare este și astăzi destul de mare, ceea ce se datorează creșterii perioadei de logistică. Și acele companii, care închiriază depozite, încearcă să le cumpere în proprietate, deoarece garantează stabilitatea pentru afaceri, – spune directorul agenției imobiliare Nika Imobil Petru Oleinic. – Companiile care au un lanț de producție lung (en-gros, cu amănuntul etc.) tind să cumpere, să construiască sau să reechipeze pentru nevoile proprii. Depozitele proprii sunt construite în principal de lanțurile de comerț cu amănuntul și farmaceutice, furnizorii de produse alimentare, articole de uz casnic etc. Adică, în principal, întreprinderi care au nevoi mari de depozitare și, cu condiția să aibă un amplasament într-o zonă bună”.
Dar cererea de spații de depozitare este în principal în Chișinău, unde este concentrată activitatea economică. Iar diferența de preț dintre Chișinău și regiuni pentru spații de producție sau depozite pretabile pentru renovare este destul de semnificativă.
Potrivit lui Petru Oleinic, clădirile de producție vechi (potrivit unor estimări, este vorba de 70% din spațiul de depozitare situat în capitală) sunt și astăzi la mare căutare. Aceste instalații au un grup ridicat de capitalizare, adică rezistență structurală, rezistență la foc și durabilitate generală a structurilor. De regulă, acestea sunt obiecte din beton cu o durată lungă de viață și proprietăți ridicate de protecție împotriva incendiilor, în care pot fi depozitate grupuri mari de mărfuri. Sunt favorizate în special incintele cu distanțe semnificative între coloane și tavane înalte. În prezent, capacitatea de depozitare a unui depozit este mai importantă decât suprafața. Soluțiile de depozitare care oferă optimizarea spațiului de depozitare cu ajutorul paleților, rafturilor, echipamentelor de încărcare și descărcare și a altor elemente sunt dezvoltate foarte activ. De exemplu, atunci când încărcăturile mai grele pot fi depozitate la nivelul inferior și ceva mai ușor poate fi plasat la al doilea nivel.
„Acesta este motivul pentru care, în prezent, un depozit nou construit din structuri ușoare cu panouri sandwich și o clădire de producție sovietică veche reconstruită costă aproximativ același lucru”, spune Petru Oleinic.
Închirierea spațiilor învechite costă 2-3 euro pe metru pătrat, clădirile vechi de stoc modernizate sunt închiriate cu 5-6 euro pe metru pătrat, iar depozitele noi moderne cu 7-8 euro pe metru pătrat.
Este adesea posibil să se observe structuri industriale și de depozitare construite de-a lungul autostrăzilor din afara Chișinăului. Acest lucru se datorează costului ridicat al terenurilor în oraș sau cumpărătorii nu sunt mulțumiți funcțional de obiectele oferite de piață. Nu are sens să cumperi clădiri vechi în oraș, să le demolezi și să construiești din nou. Costă prea mult. Este mult mai profitabil să cumpărați un teren în afara orașului și să construiți un depozit nou. Acest lucru este potrivit pentru o afacere care nu are nevoie de comunicații (cu excepția electricității) sau este legată de agricultură, caz în care nici măcar nu trebuie să schimbați statutul terenului.
În Chișinău practic nu mai există terenuri pentru spații de producție și depozitare, spun experții. Iar proprietarii obiectelor moștenite din vremurile trecute nu sunt interesați de reconstrucția lor din cauza perioadei lungi de recuperare. Ei preferă să demoleze clădirile vechi și să construiască în locul lor locuințe, cu spații comerciale care le vor permite să-și recupereze costurile mult mai repede.
Potrivit lui Eduard Pincas, manager de proprietăți comerciale al agenției Proimobil, spațiile de depozitare sunt rareori disponibile la vânzare pe piață, majoritatea fiind închiriate. În funcție de starea și disponibilitatea reparațiilor, prețul de închiriere variază de la 3 euro la 5-7 euro pe metru pătrat.
Tarifele de închiriere pentru stocurile vechi sunt de 1-3 euro pe metru pătrat, spațiile noi sunt închiriate cu 5-8 euro pe metru pătrat (inclusiv TVA). Dacă depozitul este în stare bună și apare la vânzare, prețul său este de 500-700 de euro pe metru pătrat.
O mică parte este ocupată de depozite în spații semisubsol ale clădirilor rezidențiale de construcție sovietică. Acestea sunt oferite la un preț de 280-300 de euro pe metru pătrat.
Depozitele noi de închiriat fără un chiriaș mare de aproximativ 2-5 mii de metri pătrați nu sunt construite, deoarece este prea riscant.
„Mai întâi găsim un client, apoi căutăm un investitor care să construiască depozite pentru el. Dar el este de acord cu condiția ca perioada de recuperare a investiției să fie de aproximativ 10-12 ani”, spune Eduard Pincas.
