Toate acestea contează. Dar suveranitatea se sprijină pe o altă bază, mult mai puțin vizibilă – dreptul de proprietate. Și aici își dezvăluie adevărata sa natură: nu declarativă, ci reală.
Formal, dreptul de proprietate există în Moldova. Există o Constituție, există un Cod civil reformat, există un cadastru, există o retorică europeană privind protecția drepturilor, există proiecte internaționale privind înregistrarea și evaluarea bunurilor imobile.
Dar între normă și practică se află o prăpastie instituțională, care nu este umplută nici de referințele la standardele europene, nici de simplul fapt al digitalizării arhivei cadastrale, nici de rapoartele privind proiectele finalizate.
Standardul european nu este disponibilitatea unei baze de date sau accesul electronic la informații. Este verificabilitatea dreptului, independența procedurii, proporționalitatea intervenției și o oportunitate reală pentru proprietar de a se proteja de eroarea statului.
În practică, acest lucru înseamnă un notar care poartă o responsabilitate reală pentru puritatea tranzacției, nu doar încasând un onorariu pentru executarea acesteia. Un procuror care participă la litigiile de proprietate nu în mod formal, ci ca instituție capabilă să reziste presiunii asupra proprietarului.
Unde începe problema proprietarului
Aici începe problema moldovenească. Proprietarul în Moldova este protejat exact până în momentul în care nimeni nu are nevoie de proprietatea sa. De îndată ce interesele se schimbă – administrative, fiscale, de piață, politice – se dovedește că protecția este condiționată.
Acest lucru se încadrează perfect în logica dreptului internațional modern – mai exact, în logica slăbirii sale reale ca mecanism de lucru.
Articolul 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția europeană protejează dreptul la exercitarea pașnică a proprietății, distingând trei moduri de intervenție a statului: controlul asupra utilizării proprietății, scutirile fiscale și, în final, privarea de proprietate – exproprierea.
Acesta din urmă necesită o discuție specială, deoarece aici teoria se îndepărtează cel mai dureros de practică. Exproprierea este permisă, dar numai dacă există un scop legitim, garanții procedurale și – ceea ce este fundamental – despăgubiri adecvate. Nu formal. Nu simbolică. Nu una pe care statul și-o atribuie ca o figură convenabilă. Adecvată – adică, corespunzătoare valorii reale de piață a bunului pierdut.
În Moldova, acest principiu este încălcat într-o manieră exemplară. Stadionul Republican este o ilustrare universală a modului în care statul poate dispune nu numai de proprietatea sa, ci și de proprietatea altor persoane. Bunul a fost transferat, tranzacția a fost formalizată, interesul public a fost declarat.
Dar în această construcție, statul a dispus și de ceea ce nu îi aparținea. Acum că au apărut întrebări, se face trimitere la lege – chiar legea care a fost un instrument, nu o apărare.
Aceasta este o schemă clasică: mai întâi se formalizează confiscarea printr-o procedură, apoi se protejează procedura de reclamații. Acesta este modul în care exproprierea se transformă dintr-o instituție juridică într-un instrument administrativ de redistribuire.
Dar, în timp ce astfel de scheme erau privilegiul regimurilor autoritare, astăzi lumea dreptului în general a fost înlocuită de lumea normelor de forță. Aceasta nu este o exagerare – este un diagnostic al epocii.
Eșecul juridic
Dreptul internațional a încetat să mai fie un arbitru universal. Locul său a fost luat de războiul informațional ca principal instrument de legitimare. Venezuela lui Maduro a naționalizat activele companiilor străine – ExxonMobil, ConocoPhillips, Chevron – declarându-și dreptul suveran la resursele naturale. Despăgubirile au fost fie ridicole, fie nu au fost plătite deloc.
Hotărârile arbitrale internaționale există, dar aplicarea lor nu depinde de lege, ci de puterea presiunii. SUA răspunde conflictelor politice prin înghețarea activelor, reținerea navelor, impunerea de sancțiuni, confiscarea efectivă a proprietății printr-un mecanism jurisdicțional care nu necesită o hotărâre judecătorească oficială.
Dubla moralitate a devenit normă: aceleași state care protejează drepturile de proprietate în interiorul granițelor lor nu ezită să le încalce în afara acestora atunci când interesele politice sau economice sunt de cealaltă parte a balanței.
Umanismul este aplicat selectiv. Încălcarea drepturilor de proprietate nu mai necesită dovezi – o poveste este suficientă. Și în acest mediu, un stat slab precum Moldova nu are nici instrumente de apărare, nici o voce care să se facă auzită.
Prin urmare, exemplul nu trebuie să fie abstract îndepărtat, ci mai aproape de logica noastră. Povestea portului Giurgiulești este ilustrativă tocmai datorită corectitudinii sale externe.
În 2021, BERD a devenit singurul proprietar al Danube Logistics, operatorul Portului Internațional Liber Giurgiulești; în 2026, BERD a finalizat vânzarea operatorului către portul Constanța, deținut de statul român.
Formal, totul arată ca o tranzacție de piață: există un operator, există un cumpărător, există o instituție financiară internațională, există un preț. Dar sensul politic și economic al acestei povești este mult mai neplăcut.
Singurul port maritim-fluvial din Moldova – un activ logistic strategic al țării – s-a trezit în situația în care controlul operațional este transferat nu sistemului de dezvoltare moldovenesc, ci arhitecturii strategice a altcuiva.
Se poate discuta despre detaliile juridice. Dar nu doar titlul formal contează pentru suveranitate. Controlul asupra funcției este important. Dacă o țară nu controlează nodul-cheie al comerțului său exterior și accesul la rutele maritime, suveranitatea sa în această parte devine condiționată. A nu fi furat în sensul penal este mai rău: a fost formalizat în așa fel încât pierderea controlului să pară o operațiune normală de piață.
Zone gri ale proprietății
Aceasta este forma modernă de diluare a proprietății. Nu vine neapărat un soldat, nu se sparge neapărat un lacăt. Uneori este nevoie doar de datorii, de o poziție de negociere slabă, de un cadru internațional, de o structură corporativă și de frumosul cuvânt „investitor strategic”.
La final, țara rămâne cu teritoriul, dar pierde controlul asupra funcției economice a acestui teritoriu.
Moldova este vulnerabilă sistemic în această privință. Aici nu este nevoie de un sechestru deschis. Este suficient să facem proprietatea costisitoare, incomodă și instabilă din punct de vedere juridic.
Există o clădire – dar terenul de sub ea nu este formalizat. Echipamentul este instalat – dar într-un litigiu poate fi considerat parte a complexului de proprietăți al altcuiva. Există un teren – dar granița este contestată, înregistrarea este incompletă, dreptul atârnă de calitatea datelor cadastrale. Un obiect comercial funcționează – dar valoarea sa în scopuri fiscale poate fi modificată de un model pe care proprietarul nu este în măsură să îl verifice pe deplin.
În aceste zone gri are loc adevărata redistribuire a proprietății: nu prin raiduri cu mitraliere la poartă, ci prin logica administrativă care modifică în liniște realitatea economică.
Reevaluarea cadastrală în masă care este pusă în aplicare în Moldova în cadrul proiectului de înregistrare și evaluare a bunurilor imobiliare este tocmai punctul în care declarativitatea suveranității moldovenești asupra proprietății este deosebit de clară.
Banca Mondială a formulat obiectivul proiectului ca fiind îmbunătățirea calității și transparenței sistemului de administrare a terenurilor. Conform în conformitate cu Logos Press, valorile cadastrale a aproximativ 6 milioane de proprietăți au fost actualizate pe baza a opt modele de evaluare, iar arhiva cadastrală a fost complet digitalizată.
La nivel de raportare, acest lucru pare a fi o modernizare. Dar modernizarea în sine nu este încă protecția unui drept. Un cadastru digital este o infrastructură, iar întrebarea este întotdeauna aceeași: cui servește aceasta.
Dacă proprietarul nu poate verifica modelul de evaluare, nu vede întreaga logică a formării valorii, nu înțelege datele sursă, coeficienții, zona, reperele pieței și eroarea statistică, atunci nu se confruntă cu o evaluare, ci cu un act administrativ într-o carcasă digitală. Dacă apelul este de fapt construit în jurul aceleiași mașinării instituționale care a generat cifra contestată, atunci nu este vorba de o apărare juridică în toată regula, ci de o procedură care permite unui cetățean să conteste sistemul în termenii sistemului.
O nouă rundă a problemei
De la 1 mai 2026, problema a intrat într-un domeniu deosebit de sensibil – proprietatea comercială și industrială. Proprietarii de spații comerciale, birouri, depozite și clădiri industriale au avut la dispoziție 90 de zile, până la 31 iulie 2026, pentru a verifica valorile cadastrale provizorii și a depune contestații.
Aceasta nu mai este o poveste despre impozitul forfetar intern. Aceasta este o problemă legată de valoarea comercială. Valoarea cadastrală a unei proprietăți comerciale afectează sarcina fiscală, ipotecile, contractele de leasing, împrumuturile bancare, falimentele, decontările de investiții și tranzacțiile. Eroarea de model de aici nu este o inexactitate tehnică. Este o denaturare a realității economice cu consecințe directe pentru întreprinderi.
Vom dedica un articol separat erorilor cadastrale și consecințelor lor concrete pentru proprietarii moldoveni – există suficiente cazuri documentate care merită o analiză detaliată. Aici este important să fixăm principiul: în Moldova, o eroare cadastrală rareori rămâne doar o eroare tehnică.
Suprafața incorectă se transformă în impozit suplimentar. Desemnarea incorectă a obiectului schimbă modul de utilizare și valoarea. O eroare în delimitare creează un conflict cu un vecin sau blochează o tranzacție. O înregistrare incompletă a dreptului face ca obiectul să fie mai rău pentru garanții.
Și cel mai periculos lucru este că înregistrarea de stat primește o prezumție de validitate, iar proprietarul se află în situația de a dovedi evidența pe propria cheltuială, în propriul timp și cu un rezultat imprevizibil.
Capitalul nu este doar un lucru. Este un lucru al cărui drept este protejat în așa fel încât să fie recunoscut de piață, bancă, instanță, investitor și statul însuși. Dacă dreptul este instabil, lucrul rămâne un lucru, dar nu devine capital.
Acesta este unul dintre viciile-cheie ale economiei moldovenești. Avem o mulțime de proprietăți, dar puțin capital protejat. O mulțime de terenuri, dar puțină certitudine pe termen lung. O mulțime de clădiri, dar o mulțime de reziduuri juridice. O mulțime de discuții despre investiții, dar puțină predictibilitate instituțională.
Legătura dintre proprietate și investiții
În aceste condiții, discuția despre atractivitatea investițională a Moldovei discută din ce în ce mai mult despre o idee nesustenabilă. Investițiile necesită previzibilitate juridică – nu promisiuni, nu retorică, nu rapoarte frumoase, ci previzibilitate: investitorul trebuie să știe că ceea ce a investit astăzi nu va fi pus sub semnul întrebării mâine din cauza reevaluării cadastrale, a modificării bazei de impozitare, a înregistrării contestate, a procedurilor de executare sau a unei interpretări extensive a componenței complexului imobiliar.
Dacă nu există o astfel de previzibilitate, investiția devine un pariu într-un joc cu reguli opace.
Capitalul serios nu joacă astfel de jocuri. Este vorba fie de capital speculativ, care solicită un discount mare pentru risc, fie de capital puternic, care poate gestiona singur riscul prin conexiuni, avocați, bănci, instanțe, acces administrativ și protecție politică. Iar aceasta nu mai este o investiție în economia moldovenească. Este capturarea acesteia cu o față de investiție.
Aici intervine legătura dintre drepturile de proprietate neclare și dezvoltarea din exterior. Atunci când proprietatea este slab protejată, proprietarul slab vinde mai ieftin. Atunci când riscurile cadastrale, fiscale și de litigiu sunt ridicate, activele sunt reduse. Atunci când activele sunt reduse, acestea sunt cumpărate de cineva care poate suporta riscul sau negocia cu sistemul. Atunci când terenurile, clădirile, depozitele, proprietățile imobiliare comerciale și activele de producție sunt concentrate la cei care sunt mai puternici din punct de vedere instituțional, economia rămâne formal moldovenească, dar dezvoltarea începe să funcționeze nu pentru societate, ci pentru grupurile care pot capitaliza slăbiciunea instituțiilor.
Acesta este modul în care se formează teritoriul dezvoltării altcuiva. Riscurile rămân locale. Oamenii rămân săraci. Bugetul rămâne dependent. Iar câștigurile de valoare, controlul asupra activelor și deciziile strategice merg către cei care nu își asociază neapărat viitorul cu această țară.
Implicații pentru suveranitate
Consecințele nu sunt doar economice, ci și de natură direct suverană. Un stat incapabil să asigure acumularea de capital intern devine inevitabil dependent de exterior – de subvenții, împrumuturi, programe, misiuni și condiții. Condițiile modelează agenda. Agenda determină dezvoltarea. Iar atunci când această dezvoltare nu provine din decizii interne, ci din cadre externe, ea încetează de facto să mai fie moldovenească.
Dreptul internațional modern nu împiedică întotdeauna acest proces. Adesea îi dă doar o formă juridică. Dacă intervenția este formalizată prin lege, dacă interesul public este declarat, dacă există o procedură, dacă se întocmesc rapoarte și se oferă posibilitatea de recurs, atunci sistemul pare legal.
Dar pentru proprietar, întrebarea principală rămâne aceeași: toate acestea îi protejează posesia reală sau doar îi formalizează frumos dependența?
Banca Mondială, în abordările sale privind guvernanța funciară, leagă în mod explicit un sector funciar bine funcțional de creșterea economică, dezvoltarea socială și protecția drepturilor grupurilor vulnerabile. Acesta este criteriul corect și pentru Moldova. Reforma cadastrului ar trebui evaluată nu în funcție de numărul de pagini digitalizate sau de numărul de obiecte reevaluate, ci în funcție de faptul dacă proprietarul a devenit mai puternic după reformă. Dacă a devenit mai transparent pentru stat, dar nu a devenit mai protejat de stat, nu este o reformă a proprietății. Este o reformă a controlului.
Avem nevoie de o prezumție de protecție a proprietății
Calea de ieșire din această situație nu este să refuzăm cadastrul, evaluarea sau impozitele. Cadastrul este necesar. Evaluările sunt necesare. Impozitele sunt necesare. Bugetele locale sunt necesare. Dar toate aceste instrumente ar trebui să fie subordonate unui singur obiectiv – consolidarea drepturilor de proprietate, nu creșterea facilității de confiscare.
Moldova are nevoie de o prezumție de protecție a proprietarului. Dacă baza de stat conține o eroare, riscul acestei erori nu ar trebui să fie transferat automat cetățeanului sau întreprinderii. Dacă un model de evaluare generează o valoare fiscală, aceasta ar trebui să poată fi verificată la un nivel suficient pentru un litigiu profesional. Dacă instalația este comercială sau industrială, reevaluarea acesteia ar trebui să ia în considerare nu numai tipul formal și zona, ci și starea economică reală, lichiditatea, uzura funcțională, restricțiile de utilizare și mediul pieței. În cazul în care echipamentul este deținut de o persoană, iar clădirea de o alta, legătura fizică nu ar trebui să înlocuiască proprietatea. Dacă terenul de sub clădire nu este formalizat, statul nu ar trebui să folosească această incertitudine ca pârghie, ci ar trebui să creeze un mecanism clar pentru eliminarea acesteia.
Principala condiție pentru soluție este separarea proprietății de favoarea administrativă. Proprietarul nu ar trebui să fie un petiționar pentru registru. Întreprinzătorul nu ar trebui să fie ostaticul modelului cadastral. Fermierul nu ar trebui să fie un utilizator temporar al propriei sale sărăcii. Un investitor nu ar trebui să cumpere acces la risc în loc de un activ. Instanța nu ar trebui să legalizeze confuzia tehnică atunci când este necesară protecția unui drept.
Suveranitatea nu începe doar la graniță. Ea începe în registrul cadastral, în dreptul la teren, în protecția echipamentului, în capacitatea antreprenorului de a dovedi că activul său este activul său, în capacitatea statului de a spune: proprietatea în Moldova este protejată nu numai în Constituție, ci și în viața reală.
Atât timp cât incertitudinea trăiește în evidența cadastrală, atât timp cât modelul fiscal poate schimba conținutul economic al proprietății, atât timp cât proprietarul trebuie să dovedească evidența, restul discuțiilor despre suveranitate rămân retorică.
O țară poate avea un steag, un imn, un parlament, un guvern, acorduri internaționale și sloganuri europene. Dar dacă proprietatea în cadrul unei țări este condiționată, suveranitatea este, de asemenea, condiționată. Pentru că un stat care nu protejează proprietarul nu produce dezvoltare. Acesta produce dependență.
Iar dependența se termină întotdeauna în același mod: proprietatea este formal locală, riscurile sunt locale, sărăcia este locală, iar dezvoltarea este străină.
Dumitru Tărăburcă,
expert în dezvoltarea și evaluarea proprietății
