Что ожидать в 2025 году от рынка недвижимости Кишинева — очередного накручивания цен или стабилизации? Ответ на этот вопрос пытаются найти и покупатели, и специалисты. Мнения расходятся.
Во второй половине 2023 года в столице начал наблюдаться ажиотажный спрос на квартиры, который особенно проявился в течение всего 2024 года. Постоянно появляются разные толкования причин этого явления. Даже заговорили о ценовом пузыре, что неизбежно в будущем обернется большими проблемами.
 |
| Раду ШИТОВ |
Раду ШИТОВ, директор агентства недвижимости Euroimobil: «В 2024 году повышение цен на жилье превысило даже ожидания специалистов рынка. На это повлияло несколько факторов. Прежде всего, сокращение объектов жилищного строительства, о чем свидетельствует уменьшение выданных авторизаций. В числе объективных факторов также ограниченное количество земельных участков под строительство в городе, цена на которые также постоянно растет. За указанный период заметно подорожали и строительные материалы, которые в основном импортируются в Молдову. В связи с ростом средней зарплаты по стране выросли и затраты на оплату труда строителей».
При довольно ограниченном предложении в Кишиневе растет спрос на жилье, в том числе за счет миграции из других населенных пунктов страны, считает эксперт. Раньше в столице в год продавалось 20-25 тыс. квартир. В 2024 году на основе данных за 9 мес. можно прогнозировать 15 тыс. транзакций купли-продажи квартир. В то же время, в эксплуатацию сдают только 5 тыс. квартир в год.
«Жилье становится более доступным и за счет роста средней заработной платы по стране. Сегодня в Германии на приобретение 1 кв.м жилья потребуется 7 месячных зарплат. В Молдове — только две зарплаты (при прогнозируемом уровне на 2025 год 16100 леев или более 800 евро)», — отмечает Раду Шитов.
По его мнению, если ситуация с сокращением авторизаций не решится, то в 2025 году тенденция роста цен при влиянии уже перечисленных факторов также сохранится. Давление спроса на рынок может смягчить увеличение строящихся новых домов. При условии, что в муниципальном совете Кишинева будут рассмотрены и одобрены зональные градостроительные планы в разных районах города, и начнется внедрение новых проектов.
 |
|
| Дмитрий ТЭРЭБУРКЭ |
Исполнительный директор Общества независимых оценщиков РМ Дмитрий ТЭРЭБУРКЭ считает, что рынок недвижимости Кишинева – это ценовой пузырь в условиях полного отсутствия регулирования и геополитической неопределенности. Рынок находится под тотальным контролем финансового сектора, который разогревает спрос, как топку паровоза.
— Дешевые ипотечные кредиты, которые сегодня предлагает программа Prima Casa, через несколько лет могут обернуться социальным скандалом, — говорит Дмитрий Тэрэбуркэ. — Финансовые институты спровоцировали активный спрос за счет дешевой ипотеки. Для них это хороший вариант вложения денег. В Европе цены на жилье также поднялись, но гастарбайтеры там не могут купить жилье. А в Молдове это доступно.
Такая «пузырьковая деградация» рынка ничем хорошим не обернется, считает он. Потому что развитие рынка недвижимости никак не связано, а даже идет вразрез с общим социально-экономическим развитием страны. Доля ипотеки в покупке жилья зашкаливает. По данным статистики, она составляет примерно 40%. Но поскольку у нас информационно-аналитическая среда доверия не вызывает, эксперт полагает, что эта доля составляет все 60%.
— Я считаю, что этот показатель должен быть на уровне 15-20%, максимум 30%, — считает Тэрэбуркэ. –Тогда рынок функционирует нормально. О том, что ожидать в 2025 году, сказать сложно. Мы находимся в очень большой геополитической зависимости, и не можем даже сказать, что будет с Молдовой и с Приднестровьем в ближайшем будущем. На самом деле рынок недвижимости находится в прямой зависимости от этих вопросов, и прогнозировать его можно только в связи с общей ситуацией. Я смогу сказать однозначно, что рынок недвижимости у нас неадекватный, он не отвечает потребностям развития Молдовы.
 |
| Илья СОПИВНИК |
Директор агентства недвижимости Imobilus Илья СОПИВНИК полагает, что в наступившем году рост цен однозначно должен замедлиться. На это окажут влияние несколько факторов. Ожидается завершение строительства ряда жилых комплексов на периферии Кишинева, которые покроют часть спроса. Буквально на днях Национальный банк Молдовы увеличил базовую ставку с 3,6% до 5,6%. Это направлено на сдерживание инфляции и снижение объемов кредитования, в том числе ипотечного.
— Но ожидать, что рынок рухнет и будет снижение цен — это иллюзия, для этого нет предпосылок, — говорит Илья Сопивник. – Город развивается и существует потребность в новой недвижимости. Но подорожание кредитов сократит спрос на квартиры. Я думаю, цены стабилизируются, но о снижении речи не идет. Цена на хорошую недвижимость в хорошей локации в любом случае на 5-7% в год будет расти».
