Правительство намерено реанимировать программу льготного кредитования жилья «Prima Casă», запущенную еще в 2018 году. Правда, называться она теперь будет Prima Casă Plus. Окажет ли эта инициатива властей какое-то влияние на рынок недвижимости? Мнения экспертов на этот счет разделились.
Изначально льготные условия кредитования задумывались, как попытка приостановить миграцию молодежи за рубеж. В рамках программы разрешалось приобрести готовое жилье на территории Республики Молдова, ценой не выше 1 млн леев, а первоначальный взнос составлял 10% от стоимости жилья. Кредит выдавался коммерческими банками максимум на 25 лет в молдавских леях. Процентная ставка определялась, исходя из средневзвешенной процентной ставки по депозитам со сроком от 6 до 12 месяцев, объявленной Национальным банком Молдовы, плюс маржа банка до 3% и гарантийный сбор в размере 0,5% от остатка государственной гарантии. Ежемесячный платеж, выплачиваемый бенефициаром (проценты и основная сумма), не должен был превышать 50% официальных чистых доходов семьи в виде зарплаты, а государство гарантировало 50% от остатка кредита. Возраст бенефициаров ограничивался 45 годами, Кроме того, они не должны были иметь в собственности другое жилье или непогашенные ипотечные кредиты.
В течение прошедших лет условия менялись. Одно время (2019-2020 гг.) банковская маржа составляла 2%, первоначальный взнос был снижен до 5% от стоимости жилья, а возраст получателей увеличен до 50 лет. Но к 2023 году, вследствие резкого роста базовой ставки и банковских процентов соответственно, программа потеряла привлекательность и практически сошла на «нет».
Какими будут условия в Prima Casă Plus, пока не ясно. Согласно проекту постановления, подготовленного минфином, известно лишь, что максимальная маржа для гарантируемых государством кредитов в рамках программы сохранится на уровне 3%. И, вроде, объем кредита может быть увеличен до 2,5 млн леев.
Довольно критично отозвался о данной инициативе властей исполнительный директор «Общества независимых оценщиков Молдовы» (SEI RM) Дмитрий Тэрэбуркэ.
«На самом деле это очень важный инструмент. Важный, но не для молодых семей, а для застройщиков, банков, органов власти. Первые стимулируют сбыт на свои малопривлекательные «коробки». Вторые зарабатывают на денежных агрегатах. Третьи просто ловят хайп. У бедных как не было денег, так и не будет. Особенно при такой процентной ставке и условиях кредита», — написал он в соцсетях.
Банковское кредитование в Молдове отличает ряд особенностей, считает Дмитрий Тэрэбуркэ:
— в одностороннем порядке условия кредита могут быть пересмотрены;
— вы длительное время погашаете проценты, практически по минимуму гасите тело кредита, и если приносите большую сумму, то бесплатно кредитуете банк, который не списывает тело кредита на сумму излишка, а закрывает будущие проценты;
— есть большое количество дополнительных расходов, которые составляют 5-10% от суммы кредита.
Эксперт обращает внимание на отсутствие регулирования девелопмента, что приводит к неконтролируемой застройке квартирами публичного пространства, урбанистическим перекосам, уничтожению привлекательности региона для долгосрочных инвестиций и т.п. В числе последствий от перегретой ипотеки он называет несоответствие роста выдаваемых кредитов росту социальных доходов, кроме социальных рисков невозврата кредитов, что приведет к инфляции и способно вызвать финансовый кризис.
«Ипотечный пузырь еще сильнее ударит по доступности жилья и будет стимулом для экономической депрессии. Для достижения нужного социально-экономического эффекта, подобные программы должны являться частью стратегии какого-то развития (страны, отрасли и т.п.)», — считает исполнительный директор SEI.
Может ли запуск программы Prima Casă Plus привести к еще большему повышению спроса на квартиры и витку роста цен?
«Я не думаю, что это как-то отразится на рынке, потому что Prima Casă Plus уже будет конкурировать с внутренними программами банков, — считает директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. – Она уже не является «пионером», каким была несколько лет назад, когда предложила более выгодные условия. Что, конечно, дало толчок для понижения ставок и улучшения условий по внутренним банковским программам. Поэтому она сыграла свою роль на рынке. Сегодня одной программой больше, одной меньше – ничего не меняет. Но для конкуренции это неплохо».
Резкий рост цен на жилье был вызван ситуацией, сложившейся на рынке в конце прошлого года, когда снизились ставки по кредитам и по депозитам. И денежные средства с депозитов перекочевали на рынок недвижимости. «Резко увеличился спрос, но рынок недвижимости инертный, он не может быстро набрать объектов, это спровоцировало скачок цен на 20-30%, — говорит Петр Олейник. — Продавцы, на мой взгляд, необоснованно взвинтили цены, к чему покупатели были не готовы. Сложился большой разрыв между ценой спроса и ценой предложения. В результате количество реальных сделок также сократилось. В последнее время этот разрыв в ценах постепенно начинает сокращаться, и мы надеемся, что к лету рынок в этом плане стабилизируется».
Директор агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитов считает, что нет ничего плохого, если Prima Casă Plus простимулирует отрасль строительства. Застройщики у нас находятся меж двух огней, им нужно обеспечить фронт работ, платить людям зарплату и у них нет земли, на которой они могут строить. Поэтому многие находят себе поле деятельности за рубежом. В той же Румынии они покупают проекты и начинают строительство. И если все складывается удачно, они там и остаются. Что при этом выигрывает наше государство?
«Сегодня на рынке две категории покупателей, — отмечает Раду Шитов. — Те, кто покупает для себя (в основном решая семейные вопросы и т. п.). И инвесторы, которые приобретают квартиру с целью сдачи в аренду и получения дохода. В Кишиневе коэффициент рентабельности сдачи жилья внаем достаточно привлекательный (6-7%) по сравнению с европейскими городами. И тем и другим нужны готовые квартиры, которых на рынке сегодня не хватает. Кроме того, постоянно растут цены на стройматериалы, землю, рабочую силу, что сказывается на стоимости квартир. И покупатели не успевают за повышением рыночных цен».
Определенный барьер при кредитовании жилья создают сами банки, считает Раду Шитов. Кредит выдается только тем, кто имеет постоянную работу и может подтвердить постоянный доход. Например, фрилансеры, которые получают оплату за несколько месяцев или за год, сталкиваются с ограничениями. Хотя они являются платежеспособной категорией покупателей.
По его мнению, чтобы восстановилось предложение, надо просто подождать. Те объекты, которые были заморожены в период спада, сейчас возобновляются, но срок строительства, как ни крути, составляет около 36 месяцев. Проблема в том, что не начинаются новые объекты. И среди причин — отсутствие нового генерального градостроительного плана Кишинева и понятных перспектив развития центра.
