Недоступное жилье

Купить квартиру в Кишиневе семье со средней зарплатой супругов практически невозможно. Таков один из главных выводов аналитической записки, подготовленной экспертами Института европейской политики и реформ (IPRE) Станиславом Гилецки и Адрианом Ермураки.

По расчетам авторов, чтобы приобрести отремонтированную квартиру по медианной цене (при расчете берется половина квартир ниже этого уровня, а другая половина – выше) в муниципии Кишинев, семья должна иметь валовой ежемесячный доход в размере почти 39 тыс. леев. По данным Национального бюро статистики, средняя зарплата работающего в Кишиневе во втором квартале 2023 года составила 14,5 тыс. леев. Поэтому, если предположить, что оба супруга в семье работают со средней зарплатой, квартиру с ремонтом в Кишиневе они себе позволить не могут. Таким образом, для большинства жителей Кишинева жилье становится все более недоступным.

Население муниципия Кишинев регистрирует постоянный рост числа жителей по сравнению с общим сокращением населения на национальном уровне, что является результатом внутренней миграции. С 2017 по 2022 год чистая миграция в Кишинев составила более 60 тыс. человек. Помимо этого, наблюдается и изменение поведения жителей. Например, количество семей, состоящих из одного-двух человек, выросло с 90 тыс., зарегистрированных в 2010 году, до 210 тыс. в 2019 году. Эти две тенденции вызвали рост спроса на жилье.

Однако количество разрешений на строительство жилых домов сокращается. Как и количество введенных в эксплуатацию квадратных метров, особенно в 2022 году – хотя он характеризуется самыми высокими ценами на квартиры за последнее десятилетие. «При этом официальной статистики цен на недвижимость, объективно отражающей реальность рынка, не существует, — отмечают авторы. — Именно поэтому при разработке данной записки мы использовали менее традиционный подход, но отражающий реалии рынка недвижимости».

Для анализа были изучены цены объявлений о продаже квартир на различных площадках. В рамках исследования были собраны данные о более чем 17 тыс. квартир, выставленных на продажу в Кишиневе. Таким образом были полученные данные о ценах реализации жилья в каждом районе города. Самыми дорогими остаются квартиры в секторе Центр, где цена превышает 1600 евро за квадратный метр. Далее следуют сектор Рышкань (1444 евро), Буюкань (1354 евро), Телецентр (1325 евро), Чекань (1293 евро) и Ботаника (1269 евро). Самый дешевый сектор — Дурлешть (1095 евро), который на самом деле является пригородом Кишинева, но из-за своей близости может считаться частью города. Соответствующие цены указаны для квартир с ремонтом.

В последние годы было предпринято несколько попыток ввести различные моратории на строительство в муниципии Кишинев. Проблема столицы — не в большом количестве зданий, а в их хаотичном строительстве. Поэтому любые меры относительно моратория только усугубят проблему стоимости квартир в Кишиневе, снизив возможности граждан из других регионов страны поселиться в столице.

На основе проведенного анализа авторы предлагают ряд рекомендаций. Во-первых, пересмотреть политику землепользования. Это поможет выявить неиспользуемые или недостаточно используемые территории, которые можно превратить в земли под застройку. Проактивный подход органов государственной власти также предотвратит риск коррупции, когда застройщики лоббируют узкие интересы в отношении определенных земель.

Развитие новых секторов и кварталов с дорогами, уличным освещением и общественными учреждениями. Чрезвычайно важно, чтобы существовала синергия между частными и государственными инвестициями. Согласно экономическому анализу, за последние 20 лет граждане инвестировали в недвижимость в Кишиневе около 4 млрд евро. Но это не подкреплялось государственными вложениями в расширение транспортной сети, коммуникаций, инфраструктуры отдыха и развлечений, развитие систем здравоохранения и образования.

Поэтому задачей городских и центральных властей по развитию столицы должно стать обеспечение взаимодополняемости и синергии между государственными и частными инвестициями, особенно для развития новых секторов, обеспечивающих как высокий городской комфорт, так и доступные цены. К примеру, улучшение транспортной инфраструктуры может сделать отдаленные районы, где жилье является более доступным, привлекательнее для арендаторов и покупателей.