Дефицит толкает на окраины

Рынок земельных участков под коммерческую застройку в Кишиневе характеризуется достаточно высоким спросом и весьма ограниченным предложением. Цены на такие участки (без учета площадок под частные жилые дома) за год практически во всех секторах города выросли на 20%.

Сегодня у застройщиков существует два источника приобретения земли – у частных владельцев или через аукционы, организуемые примэрией. В связи с тем, что в историческом центре города на новое строительство фактически наложен мораторий до тех пор, пока не будет разработан и утвержден зональный градостроительный план центра, количество свободных участков в обороте значительно сократилось. В этой связи строительство новых многоэтажных жилых домов перемещается на окраины города и захватывает пригородные населенные пункты.

«Мы видим, что достаточно активно развивается строительство в Дурлешть, с которыми на юге и западе граничит сектор Буюкань, — отмечает директор агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитов. — Но инфраструктура при этом оставляет желать лучшего. Изначально небольшой пригородный поселок с частной застройкой не был рассчитан на такие массивы многоэтажных домов. Поэтому неизбежны проблемы с подключением электричества, воды, канализации. Особую сложность представляет дорожная инфраструктура. Люди, которые покупают там жилье, работают в основном в городе, и путь до работы и обратно в часы пик становится серьезной проблемой».

В восточном направлении, вдоль трассы Бэчой, возводится жилой поселок Satul German. Здесь другая ситуация — сначала приступили к возведению инфраструктуры, а только потом перешли к постройке домов. Но для этого потребовалось изначально крупное финансирование, что не каждому инвестору по плечу. Практически полностью освоены участки в городской черте на северном направлении в секторе Чокана. Строительство жилья дошло уже до ул. Буковиней и бывшего компьютерного завода. Сегодня жилые комплексы там возводят несколько строительных компаний, и в этом районе резерв земли почти исчерпан.

Для городского земельного рынка решающую роль играет зонирование города с указанием, какие объекты разрешено возводить на том или ином участке.

— Сегодня основным поставщиком информации о ценах на землю являются аукционы, проводимые столичной примэрией. И мы видим, что цены достаточно высокие, иногда просто зашкаливают, — говорит директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. – Это свидетельствует, что спрос на землю восстановился. Но сейчас очень важно при определении стоимости участка видеть его назначение (под строительство жилья, коммерческих или индустриальных объектов). Поменять его назначение достаточно сложно. Это процесс длительный, трудоемкий и зачастую скандальный, если говорить о крупных земельных участках.

Что касается участков под индивидуальные жилые дома, то там проблема только в отсутствии предложения, считает Олейник. В этом сегменте рынок пополняется участками, которые владелец по той или иной причине решил продать, или в результате сноса старых домов. Землю под частное строительство можно приобрести также на аукционах, примэрия время от времени предлагает небольшие свободные участки. Там, где находится избыток площади, могут сформировать новый участок. Но таких крупных предложений, как в начале 2000-х годов, когда город выделял целые массивы земли в районе Аграрного университета, для Технического университета за корпусами бывшего Политехнического института на Рышкановке или для Академии наук на ул. Миорица, уже нет.

Петр Олейник отмечет, что спрос на земельные участки под индивидуальные дома в Кишиневе достаточно высокий, их цена в хороших районах (Валя Морилор, ул. Миорица, за Политехом и т.д.) доходит до 30 тыс. евро за сотку. И может колебаться в зависимости от формы участка, углового или центрального расположения, ширины улицы, выхода фасада и т.п. Из пригородных населенных пунктов наибольшим спросом сегодня пользуется Стэучень. Затем идет Думбрава, чуть ниже цены в Тохатин и Колонице. И далее по убывающей — Крикова, Трушень и пр. Цены в пригороде достаточно высокие — от 5 до 10 тыс. евро за сотку.

Что касается многоэтажного строительства, то резервы для этого в городе есть, но все решает муниципалитет. Утверждается, что для получения разрешения на строительство землю надо приобрести на аукционе. «У меня сложилось такое впечатление, что примэрия «выдавливает» застройщиков на окраины города, чтобы уйти от точечной застройки. Может быть, это и правильно, — считает эксперт. – Но и некоторые застройщики на волне бума, который начался после пандемии (когда выросли цены и спрос, получило распространение льготное кредитование и др.), отказались от точечной застройки и замахнулись на возведение целых кварталов (проекты Cluj, Satul German и др.)».

Проблема в том, что крупные комплексы по частям сдать в эксплуатацию невозможно, только по завершению всего строительства. Возрастают риски, поскольку такие проекты требуют больших инвестиций. Поэтому в городе много объектов, находящихся в процессе строительства. И практически нет или очень мало новостроя, сданного в эксплуатацию.

Дополнительный резерв участков под строительство можно получить путем изменения зонирования, так как у некоторых промышленных предприятий есть излишки земли, которые они выставляют на продажу. Но полностью отдать их под застройку жильем тоже будет неправильно, считает Раду Шитов. Так как в городе необходимо создавать и производство, и социальные объекты. Второй путь — это снятие запрета с нового строительства в центре города. Но пока совершенно не ясно, когда будет завершен и утвержден зональный план исторического центра.