Определяющим фактором сокращения количества сделок купли-продажи квартир специалисты считают рост цен и ужесточение правил обоснования происхождения средств для покупки недвижимости. Разогнал рост цен в определенной степени и запуск программы Prima Casa Plus. Согласно индексу недвижимости агентства Acces Imobil, средняя цена на квартиры в Кишинёве в I полугодии 2025 г. составила 1720 евро за кв.м. По некоторым другим оценкам она достигла 1900 евро за кв.м.
На рост цен оказало влияние ограниченное предложение строящегося жилья, увеличение затрат строительных компаний, дефицит и высокие цены земельных участков под строительство. Некоторые эксперты считают, что причина в искусственном сдерживании предложения новых квартир и спекулятивных схемах, разгоняющих цены.
В связи с тем, что указанные факторы продолжают давить на рынок, надеяться на снижение цен на квартиры в столице в ближайшее время не приходится.
По мнению директора агентства недвижимости Imobilus Ильи Сопивника, одним из знаковых событий, повлиявших на поведение покупателей, стали парламентские выборы. Неопределенность в период ожидания выборов заставила покупателей отложить приобретение жилья, в этой связи упали продажи. Но выборы прошли, и сейчас рынок постепенно восстанавливается, но очень медленно. Потребуется не менее полугода, считает эксперт, пока рынок начнет подтягиваться к предыдущему уровню. Те, кто намеревался решить свои жилищные проблемы, но откладывал это по разным причинам, вынуждены снимать квартиры. А так как аренда тоже дорожает, они рано или поздно придут к необходимости покупки собственного жилья, как более разумного вложения средств.
В следующем году говорить о снижении цен на квартиры не приходится, но и роста не будет, считает Илья Сопивник. Но мы увидим оживление продаж. На это повлияет отложенный спрос. На фоне разгоняемых слухов о кризисе, люди откладывали покупки в надежде, что все «устаканится». И через полгода или год они все равно придут на рынок.
Но у сокращения продаж есть и положительный момент — стал шире выбор.
«Похожая ситуация у нас было в период пандемии (2020-2021 гг.) и в период кризиса 2008 года, — говорит Илья Сопивник. — Тогда люди стали более осторожными, откладывали дорогостоящие покупки. Это привело к тому, что увеличилось предложение и стал разнообразнее выбор. И кто имел возможность приобрести жилье, ею воспользовались».
О том, что в следующем году не стоит ожидать падения цен на квартиры, говорит и директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник.
«В настоящее время рынок недвижимости находится в стагнации по количеству сделок, а не по ценам, — говорит он. — Цены падать не будут, если не случится какого-то глобального форс-мажора. Стоимость жилья находится под влиянием инфляции, которая зависит от цен на энергоресурсы. Не может дешеветь недвижимость, когда на все остальное цены растут. Но и дорожать не будет, потому что покупательный спрос ограничен сложившимся высоким уровнем цен».
Скорее всего, в следующем году нас ждет период стагнации, то есть высокие цены и низкие продажи, считает он. Возможно будет корректировка рынка, но не падение.
В то, что цены на недвижимость могут упасть, не верит и специалист агентства недвижимости Acces Imobil Виктор Черноморченко. В выступлении на одном из телеканалов он отметил, что Кишинев — главный город Молдовы, здесь сконцентрированы основные финансовые потоки, идет миграция из других населенных пунктов. Это оказывает давление на рынок недвижимости. За предыдущие 10-15 лет цены на жилье росли постепенно, но в последние два года они увеличивались куда более существенно. Что вызвало сокращение количества сделок. Но рынок не остановился. Какое-то количество транзакций по-прежнему совершается. У людей меняется ситуация, и когда появляется необходимость в жилье, они будут его покупать. Но постоянного роста быть не может, после скачка последних двух лет возможно и нужна была стагнация, чтобы определиться, куда идет рынок, куда движется экономика.
Специалисты также прогнозируют стабилизацию на рынке аренды жилья в 2026 году.
«После всплеска активности в 2024 году, в настоящее время сложилась ситуация, когда квартир гораздо больше, чем желающих их арендовать. В прошлом году мы находили временных жильцов намного быстрее, чем в этом, — говорит Илья Сопивник. — Но снижение ставок аренды однозначно не предвидится. Арендодатели на прежние цены не пойдут. Даже если квартира сдается сложнее, рано или поздно арендатор находится. Единственно, может быть, цена аренды снизится на дорогие квартиры, ставки на которые больше 1000 евро в месяц».
На земельном рынке также не ожидается существенных изменений. Учитывая, что в пригороде цены на земельные участки ниже, чем в городе, при отсутствии денег на квартиру, за 30-40 тыс. евро люди приобретают участок под строительство дома. «Сегодня это альтернативный вариант. и такие покупки даже более востребованы, чем квартиры. Но я думаю, что серьезных изменений на этом рынке вряд ли будет», — говорит Сопивник.
Виктор Черноморченко считает, что Кишинёв сегодня сталкивается с одной из самых больших проблем за последние десятилетия — доступностью жилья. Цены на квартиры растут быстрее доходов, новые кварталы часто развиваются без достаточной инфраструктуры, а старый жилой фонд продолжает разрушаться. Решение этой проблемы возможно с использованием опыта европейских городов, которые проходили подобные этапы в своем развитии.
Так, вместо хаотичного строительства разрозненных зданий необходимо развитие полноценных городских кварталов средней этажности (7-10 этажей), создающих плотность без перегрузки городской среды. Они должны быть обеспечены необходимой социальной инфраструктурой (школы и детские сады, медицинские центры, зелёные зоны и места для отдыха и т.п.)
Возможно создание реального сегмента доступного жилья, в виде социальных и кооперативных квартир, построенных при участии государства или муниципалитета. Чтобы избежать спекуляций, такие квартиры должны иметь ограничение на перепродажу минимум 15 лет. Значительный резерв дополнительного жилья может создать и массовая реновация квартир советской постройки.
