Дмитрий Тэрэбуркэ

Республиканский стадион как зеркало молдавской геополитики

В Logos Press №46 от 12.12.2025 г. была опубликована статья «Новый скандал вокруг продажи Республиканского стадиона». В ней Ирина Дурлештян, учредитель компании «INCO-Gratie» S.R.L., которой принадлежит сквош-клуб Kangaroo, расположенный на территории бывшего Республиканского стадиона, рассказала о проблемах, с которыми столкнулось предприятие при оценке его собственности.

Ирина Дурлештян сообщила, что победитель тендера, проведенного АПС, на оценку имущества «INCO-Gratie» S.R.L. и 12 других собственников, не соответствовал требованиям Закона «О государственных закупках». А недвижимость была оценена примерно в 15% от ее реальной рыночной стоимости.

На эту публикацию откликнулись известный специалист в области оценки недвижимости Дмитрий Тэрэбуркэ и Агентство публичной собственности, под управлением которого находится Республиканский стадион до его передачи новым владельцам. Приводим мнение эксперта и ответ АПС на публикацию Logos Press.

Интересы граждан измеряются не квадратными метрами

Цена вообще не является главным аргументом в истории с Республиканским стадионом. Цена отражает лишь рынок — если он существует, — и даже этот рынок здесь был проигнорирован. Но интересы Молдовы и её граждан измеряются не квадратными метрами и не евро за метр. Они измеряются возможностью использования этой земли молдованами. И вот здесь начинается отдельная история, куда более неприятная, чем разговоры о цене.

Земля в центре столицы — это не просто актив, который можно выгодно продать или невыгодно отдать. Это стратегическое городское пространство. Это место, где могли быть парки, стадионы, культурные кластеры, нормальная городская жизнь. Это территория, которая должна работать на горожан, а не превращаться в закрытую зону с заборами, кордонами и режимами допуска. Когда такой участок уходит под иностранное посольство, речь идёт не о сделке, а о выводе земли из общественного оборота на десятилетия. Государство при этом получает разовый платёж, а общество теряет город навсегда.

И вот здесь проявляется системная проблема. Государство в этой конструкции может выиграть только минимум — за счёт формальной цены сделки. Но потерять может максимум: общественное пространство, градостроительный потенциал, будущее развитие центра, налоговую базу вокруг, доверие граждан и юридические позиции на годы вперёд. Потому что система не считает ценность, она считает только цифру для отчёта.

Налогоплательщики потеряли не только стадион и не только деньги. Они потеряли право пользоваться собственным городом. Вместо общественного пространства им предложили геополитику, вместо городского развития — периметры безопасности, вместо живого центра — бетон и охрану. И всё это подано как неизбежность, как «цивилизованный выбор», который почему-то всегда делается без участия тех, кто за него платит.

Вся эта история стала возможной потому, что в Молдове отсутствует связанная система защиты общественного интереса. Закон об экспроприации позволяет быстро изымать имущество, но почти не защищает справедливость компенсации. Закон об оценке формально существует, но методически не способен работать с уникальными активами такого уровня. Нет оценки альтернатив использования, нет расчёта упущенной выгоды, нет анализа долгосрочных последствий. Есть формальная оценка «для сделки» и административное решение, которое удобно вписывается в нужный сценарий.

Отдельная и ключевая проблема — система оценки. Международные деньги были потрачены, а вместо сильного института появилась замкнутая конструкция. Контроль был подменён корпоративной логикой. Появилась общественная структура, которая изначально задумывалась как фильтр, но в итоге стала ширмой. Закон был переписан так, что рецензирование превратилось в клубную процедуру, а внешняя профессиональная критика была выведена за скобки. Это делалось якобы ради чистоты процесса, но на практике — ради управляемости результата.

И вот тут вся история перестаёт быть аналитикой и окончательно превращается в фарс. Палади (Александру)- человек, который принимал ключевые решения при расходовании кредита на формирование рынка оценки, — в какой-то момент умудрился загнать себя в ситуацию без нормального выхода. По закону, который они же и сконструировали, общественная организация имеет право рецензировать только своих членов. Та самая организация, которая делала рецензию, — выходец из старой номенклатуры, и включает в себя персонажей, участвовавших в оценке Air Moldova и даже в рецензировании невозвратов Banca Sociala. При этом Палади членом этой организации не являлся. И чтобы сохранить видимость правовой платформы, он просто… написал разрешение на рецензирование собственной работы.

В этот момент юридическая конструкция окончательно перестаёт притворяться серьёзной. Потому что, либо закон нарушен напрямую, либо его соблюдение доведено до абсурда, где личное разрешение заменяет правовую норму. В обоих случаях это уже не управление и не реформа, а чистая самодеятельность с государственными последствиями. Господа, нами управляют не просто идиоты — нами управляют сказочные кретины.

Самое поразительное даже не в этом. Самое поразительное — с какой лёгкостью было выбрано худшее из возможных решений: заказать оценку у структуры с токсичным шлейфом, заранее поставить под сомнение легитимность результата, подарить всем оппонентам готовый аргумент и при этом сделать вид, что так и было задумано. Это не давление обстоятельств и не «так сложилось». Это момент, когда человек сам подписывает себе проблему, а заодно — и государству. И в этот момент хочется спросить не как юрист и не как экономист, а как обычный гражданин: что это вообще было?

В итоге государство оказывается в ловушке собственной системы. Оно не может доказать, что цена справедлива. Не может доказать, что компенсации адекватны. Не может доказать, что общественный интерес учтён. Зато может получить судебные споры, международные жалобы, политический резонанс и долгую историю недоверия. Ради чего? Ради разового платежа и красивого отчёта.

Проблема не в том, что землю отдали дёшево или дорого. Проблема в том, что система изначально была выстроена так, что государство не могло выиграть больше минимума, но было гарантировано на максимальные потери. Потому что когда оценка обслуживает решение, закон — процедуру, а контроль — сам себя, страна всегда платит больше, чем получает.

Потому что рынок можно посчитать. А утраченный город — нет.

Дмитрий ТЭРЭБУРКЭ,
эксперт в области оценки недвижимости