Итоги первого полугодия 2021 года достаточно четко высветили ситуацию на рынке жилой недвижимости. Рынок вступил в новую реальность, но покупатели к ней еще не адаптировались.
Согласно данным Агентства государственных услуг, сделки по купле-продаже квартир во втором квартале т.г. упали наполовину по сравнению с первым. В целом по стране зарегистрировано 3714 сделок, что составляет 48% по отношению к первому кварталу. В столице данные аналогичны – 2997 сделок (49%).
Такая же ситуация с транзакциями по купле-продаже частных жилых домов — 1123 сделок (53%) по стране и 254 (58%) в Кишиневе.
Операторы рынка недвижимости объясняют снижение оборотов высоким спросом и весьма ограниченным предложением. И, как следствие, ощутимым ростом цен.
«Предлагаемых объектов очень мало, покупателям практически не из чего выбирать, зато цены растут достаточно сильно, — говорит директор агентства недвижимости Univers-Imobil Николай Остафейчук. — Это касается как первичного, так и вторичного рынка. Потому что «вторичка» тоже бывает разной. Например, двухкомнатные квартиры 143 серии и даже хрущевки, расположенные в нормальных районах и на хороших этажах, продаются довольно быстро. А последние этажи и большие площади продаются сложнее, но все равно находят покупателя».
Проблема в том, что в последнее время снижается количество выдаваемых разрешений на строительство в Кишиневе. Сегодня практически достраиваются те объекты, на которые авторизации были выданы ранее. Поэтому дефицит новых квартир через пару лет даст о себе знать еще сильнее.
По данным столичной примэрии, в 2018 году выдано 1361 градостроительный сертификат и 732 разрешения на строительство. В 2019 году — 1055 и 627 соответственно, а в 2020 году — 1111 градостроительных сертификатов и 411 разрешений на строительство. В определенной степени это сокращение связано с изменениями в положениях Закона №163/2010 г. «О разрешении на выполнение строительных работ», согласно которым градостроительные сертификаты на проектирование выдаются только по запросу собственника.
| Во втором квартале 2021 года зарегистрировано 3 714 сделок купли-продажи квартир, или 48% по отношению к первому кварталу |
Поправки также предусматривают, что такие сертификаты оформляются исключительно на основании документации по градостроительству и обустройству территории. Учитывая тот факт, что для центрального района Кишинева эта документация находится в стадии разработки, выдача разрешений на выполнение строительных работ в этом районе стала невозможной.
В начале 2021 года ситуация немного улучшилась. В муниципии Кишинев в первом квартале 2021 года было выдано на 55 разрешений больше, чем за тот же период 2020 года (212 и 157 соответственно). Но нельзя забывать, что на первый квартал прошлого года пришлось начало пандемии, и уже в марте был объявлен локдаун. Что привело к полной неопределенности в отрасли, ограничению работы государственных и муниципальных служб.
Спрос на жилье подстегивает еще и то, что в последнее время увеличился приток денег на рынок недвижимости, в том числе за счет переводов из-за границы. Стало легче получить кредит на приобретение жилья.
«Любая покупка недвижимости начинается сегодня от 30 тыс. евро и выше, когда еще пять-семь лет назад это считалось достаточно большой суммой, — говорит Николай Остафейчук. – То есть идет обесценивание денег, в том числе иностранной валюты. Накачивание денег в экономики других стран для борьбы с последствиями пандемии, безусловно, дает о себе знать».
По его оценке, цены на ликвидное жилье в Кишиневе растут примерно на 1% в месяц, то есть на 10-12% в год. Ликвидным сегодня считается жилье стоимостью на уровне 50 тыс. евро, которое кредитуется банками, в то время как раньше ликвидными считались квартиры по цене 25-35 тыс. евро.
Другие параметры, например, местоположение дома, регулируются ценой. Потому что каждый покупатель выбирает, где ему удобнее, исходя из своих предпочтений и взглядов. Есть плохо востребованные зоны в Кишиневе, например Отоваска, из-за близости очистных сооружений. Но в основном цены растут пропорционально во всех районах города, отмечает эксперт.
В связи с тем, что более привлекательными стали условия кредитования жилья (увеличились сроки, снизились ставки по кредитам), приобретение собственного жилья становится выгодной альтернативой его аренде. Сумма, которую человек выплачивает по погашению кредита, примерно равна ежемесячным платежам за съем квартиры.
«Но главное, что сегодня приобретение жилья в кредит (по эффективной ставке 8,5-9%) становится выгодным инвестиционным вложением, — говорит Николай Остафейчук. — При росте цен в 10-12% за год квартиру (даже с непогашенным кредитом) можно продать, и при этом остаться с прибылью».
Директор агентства недвижимости Imobilius Илие Сопивник также считает, что замедление продаж связано с сокращением предложения. Спрос сохранился на прежнем уровне, а на продажу предлагается либо слишком дорогое жилье, либо такое, которое не отвечает запросам покупателя. Кроме того, был период политической нестабильности перед выборами, когда покупатели откладывали решение о покупке жилья.
«Желание приобрести жилье у людей не пропало, а даже усилилось, учитывая и то, что гораздо проще стало получить кредит в банке. Но в конце прошлого и начале текущего года клиенты стали более придирчиво выбирать квартиры, а из того, что предлагает рынок, выбрать нечего. Квартиры или слишком дорогие, или неликвидные. За счет этого и снизились продажи. Но это говорит лишь о том, что сегодня существует спрос на недорогое и качественное жилье», — отмечает Илие Сопивник.
| Цены на квартиры только за первое полугодие в среднем выросли на 10% |
Дорогих квартир сегодня в продаже достаточно много, но их не берут. Покупателю пока трудно смириться с новыми ценами. В прошлом году, имея на руках 20-25 тыс. евро и взяв в банке кредит на 30 тыс. евро, можно было купить двухкомнатную квартиру с ремонтом, мебелью и в хорошем доме. Но сегодня аналогичная квартира продается уже за 65-67 тыс. евро. Покупателю трудно принять новую реальность, его не покидает надежда, что цены вернуться на прежний уровень. «Но ожидать, что квартиры подешевеют, повода нет, — говорит Илие Сопивник. – Банки продолжают выдавать кредиты, дорожают строительные материалы».
По его оценке, цены на квартиры только за полугодие в среднем выросли на 10%. Не так существенно подорожание коснулось пятиэтажек постройки 1950 -1960-х годов. На «брежневки» и «сталинки» цены выросли примерно на 5%.
«Снижение продаж связано с периодом адаптации клиентов к новым реалиям рынка, к новым ценам. Но это временное явление. Я более чем уверен, что до конца года мы выйдем на прежние и даже большие, чем в прошлом году, обороты. На самом деле рынок сегодня «горячий», в некоторых комплексах он даже перегрет. Поэтому клиенты рано или поздно примут ситуацию, которая сложилась, и начнут покупать, то, что предлагает рынок».
По словам операторов рынка, в сегодняшних условиях основные продажи в строящихся жилых комплексах начинаются на стадии готовности 50-60%, когда уже видно, что покупаешь. И при этом главный фактор — хорошая репутация строительной компании.
Определенный пласт покупателей рискует приобрести жилье на стадии котлована, если есть уверенность в добропорядочности застройщика. Это помогает сэкономить до 10-15%, на которые растет цена в ходе строительства.
В настоящее время появился тренд на возведение жилых комплексов в пригородах Кишинева – Думбраве, Стэучень, Крикова. В этих населенных пунктах легче получить авторизацию на строительство и достаточно хорошо развитая инфраструктура. И цены на 10% ниже, чем в Кишиневе. Если в пригородах максимальной считается цена 700 евро за кв. м, то в Кишиневе она начинается от 750-900 евро за кв. м в зависимости от готовности дома. Поэтому жилье в ближайшем пригороде пользуется хорошим спросом.
