Землеустройство и землепользование — разграничение земель государственной собственности, их купля-продажа, аренда/лизинг, изменение категории назначения – координируется на национальном уровне Агентством государственной собственности и технически реализуется Государственным учреждением «Кадастр недвижимости». Для поддержки этого процесса была утверждена госпрограмма на 2019–2026 гг., финансируемая из бюджета и поддерживаемая внешними партнерами, включая Всемирный банк.
Местные власти, ориентируясь на правительственные решения о разграничении или изменении назначения, вводят в оборот земли, регистрируя их как распорядители публичного имущества и получая право на их отчуждение в частные руки, сдачу в аренду и т.д. Но гладко эта «вертикаль власти» действует только на бумаге. В реальности манипуляции с землями обычно обкрадывают местные бюджеты, не создавая условий для финансовой автономии.
Аудиторы Счетной палаты, не имея возможности «поймать за руку», приходят к общему выводу о «недостаточном внутреннем контроле и участии лиц, принимающих решения в силу своих функциональных обязанностей делать это».
Основные несоответствия касаются, в первую очередь, межевания земельных участков. Это и несоблюдение сроков, и недостаточное взаимодействие органов власти, и неполнота кадастровой документации. Так, по состоянию на 01.01.2025 г. земли госсобственности общей площадью 6007,42 га из 15 проверенных АТЕ не были зарегистрированы в Реестре недвижимости, а зарегистрированные не были надлежащим образом отражены в бухгалтерском учете местных органов власти.
Много нарушений также вскрывается при аренде земли. В ходе проверки было установлено, что местные органы не соблюдают нормативную базу при предоставлении государственных земель в аренду, пользование или суперфиций. В некоторых случаях земля предоставлялась без организации публичных торгов, а внутренний контроль был недостаточным, что привело к потере дохода, подлежащего взысканию, в размере около 3,3 млн леев.
Также были выявлены недостатки в управлении договорами, что позволило несанкционированное использование земли и строительство зданий без документации. В других случаях органы власти не приняли эффективных мер по взысканию задолженности по арендной плате в размере 3,9 млн леев, а регистрация и отслеживание связанной с этим задолженности были ненадлежащими. В то же время некоторые договоры сроком более 5 лет не были зарегистрированы в Регистре недвижимого имущества, что повлияло на их правовую определенность.
При отчуждении земельных участков тоже масса несоответствий. Учет присвоенного статуса земель не проводится, отчет об оценке рыночной стоимости отсутствует. Как результат — снижение поступлений в местные бюджеты на 154,3 тыс. леев, отсутствие надлежащего контроля со стороны органов МПУ за соблюдением договорных условий купли-продажи и обесценивание земельных участков.
А при изменении категории назначения в некоторых местных администрациях выявляются и вовсе «чудесные» преображения выводимых из сельхозоборота участков – убытки не подсчитываются и не возмещаются, территория участков оказывается за границами населенного пункта или плана города. Определение назначения земель на бумаге не соответствует таковому в реальности, отмечается в аудиторском отчете Счетной палаты.
Соответственно, при налогообложении недвижимого имущества выявляются существенные недостачи, в том числе обусловленные системными пробелами, которые влияют на переоценку и правила регистрации активов.
Общие выводы аудита по налогообложению недвижимости:
Процесс первичной регистрации недвижимости, находящейся в частной собственности, по-прежнему страдает от ряда системных и операционных недостатков. Таких, как отсутствие полной кадастровой документации, дублирования информации о земельных участках и неурегулированных споров о правах собственности, что ограничивает корректное обновление данных в Реестре недвижимости. Это ставит под угрозу его функциональность, поскольку именно от этого зависит определение налоговых обязательств и наполняемость местных бюджетов
Неравномерное или недостаточное применение положений Градостроительного кодекса, касающихся легализации самовольных построек, обусловило сохранение значительного количества активов вне налогового оборота. Эта ситуация уменьшает налоговую базу и напрямую влияет на способность местных органов власти генерировать собственные доходы
