Сложившуюся ситуацию можно рассматривать в трёх измерениях — финансовом, политическом и рыночном. Каждый из этих эшелонов поднимает тревожные вопросы, которые уже нельзя игнорировать.
Финансовый сектор: стабильная прибыль на фоне нестабильности
Ключевым и наиболее защищённым бенефициаром программы стали коммерческие банки. Именно они получают стабильную маржу, в то время как риски перекладываются на заёмщика и государство.
Иллюстрация на цифрах:
— процентная ставка по Prima Casă выросла до 8,8–9% годовых (базовая ставка НБМ — 5,82% + банковская маржа ~3%);
— при стоимости квартиры 70 000 €, ежемесячный платёж увеличился с 451 € до 587 €;
— ежегодная переплата — 1 630 €, или 41 000 € за весь срок кредита;
— без государственной компенсации итоговая нагрузка может достигнуть 88 000 €.
Формально — ставка выросла из-за инфляции. Но на практике повышение базовой ставки не всегда эффективно сдерживает инфляцию, особенно в экономике с высокой зависимостью от импорта и энергоресурсов и с низкой долей реального сектора. В то же время обратное движение ставки — процесс медленный и не гарантированный. А тем временем люди уже платят больше, бизнес замедляется, и риски кредитных дефолтов возрастают.
Национальный банк сохраняет нейтралитет, ссылаясь на независимость, но это не отменяет последствий. Принятые меры работают как «лекарство с побочными эффектами»: они решают проблему инфляции ценой социальной дестабилизации и возможного спада в жилищной отрасли.
Правительство: исчезнувший гарант доверия
Изначально Prima Casă подавалась как программа с поддержкой и защитой со стороны государства. Сегодня мы наблюдаем:
— отсутствие защитного механизма (ограничения роста ставки) — при том, что в европейских системах подобные инструменты предусмотрены;
— фактическое исчезновение компенсаций, особенно в рамках подпрограмм Prima Casă 2, 3 и 4 — несмотря на ранее заявленные условия;
— молчание властей на фоне роста проблем — никаких публичных объяснений, планов выхода или социальной поддержки.
Люди, рассчитывавшие на государство, остались один на один с растущими долгами. Молодые семьи, госслужащие, специалисты в регионах сегодня чувствуют себя обманутыми. В условиях, когда программа стала экономической ловушкой, молчание власти воспринимается как откровенное уклонение от ответственности.
Вопросы к правительству очевидны:
— Почему изначально не был предусмотрен «страховой механизм» для колебаний ставок?
— Почему публично обещанные компенсации были де-факто свернуты?
— Почему коммуникация прекратилась именно в момент, когда люди столкнулись с реальными рисками?
— Кто несёт ответственность за искусственное стимулирование спроса и последующий перегрев рынка?
Рынок недвижимости: спекулятивный рост и дефицит ответственности
Не последнюю роль в кризисе Prima Casă сыграли сами участники рынка: застройщики, агентства, банки, оценщики. На фоне высокого спроса, вызванного льготным кредитованием и государственными гарантиями, рынок повёл себя предсказуемо — но безответственно.
Проблемы:
— завышение цен на жильё — в том числе на некачественные или не соответствующие обещанному уровню квартиры;
— агрессивная реклама — обещания «доступного жилья без риска», без раскрытия полной информации о ставках, переплатах и юридических нюансах;
— отсутствие контроля качества — сдача объектов с нарушениями, недостаточной отделкой, слабой правовой прозрачностью;
— спекуляции на вторичном рынке — наценки и перепродажи, провоцирующие дальнейший рост цен;
— неинформированность со стороны банков — в части рисков плавающих ставок и долговых последствий.
Таким образом, рынок вместо адаптации к новой социальной модели ушёл в зону спекулятивной выгоды. Программа, задуманная как социальная, стала источником прибыли — за счёт заёмщика.
Закредитованная страна: к чему ведёт молчание
Сегодня молдавское общество сталкивается с очевидной ловушкой для бенефициаров «социальной инициативы». С чем они столкнулись на практике, поверив обещаниям государства о «доступном жилье» и гарантиях? Переплаты по ипотеке становятся для многих из них непосильными. Продавать квартиру сложно и невыгодно, а рефинансировать ипотеку почти невозможно. Государство самоустранилось и от гарантий, и от проблемы, как таковой. Банки изначально застрахованы от рисков, как и застройщики.
Для многих семей, включившихся в программу Prima Casă это — не просто рост платежа. Это удар по семейному бюджету, стресс, угроза невыплат и конфискаций.
Что делать в этой ситуации, какие меры может предпринять государство?
Первое: ввести ограничение роста ставки. Ничего придумывать не надо – воспользоваться практикой европейских стран по защите заёмщиков.
Второе: возобновить компенсации хотя бы для многодетных семей, госслужащих и молодых специалистов.
Третье: предоставить возможность перейти на фиксированную ставку по ипотечным кредитам путем временной заморозки ставок.
Четвертое: хотя бы начать предметный и конструктивный диалог со всеми заинтересованными сторонами – заемщиками, банками, застройщиками. Правительство должно выйти с объяснениями и предложениями, а не прятаться за НБМ.
И наконец, участники программы, оказавшиеся, по сути, в долговой ловушке, должны объединиться для защиты своих прав и интересов. Гражданское давление необходимо, иначе политическая инерция приведёт к десяткам тысяч личных финансовых катастроф.
Итог: кто выиграл, и кто платит
Выиграли банки, крупные застройщики, те, кто на спекуляциях получил прибыль. Проиграли — молодые семьи, государственный имидж, рынок аренды, социальное доверие.
Prima Casă начиналась, как инструмент развития. Сегодня — это символ системной ошибки, жадности и недальновидности. И если власть не признает свои просчёты, это будет не просто экономическая проблема. Это будет политический и социальный кризис.
Дмитрий ТЭРЭБУРКЭ,
эксперт в области оценки недвижимости
