Для разработки зональных и детальных градостроительных планов в Кишиневе и представление их на рассмотрение в муниципальный совет должна быть установлена четкая и прозрачная процедура. Соответствующий проект решения вынесен на общественное обсуждение.

Автором документа выступает муниципальный советник, председатель комиссии по строительству, архитектуре и земельным отношениям КМС Василий Киртока. Дебаты запланированы на 23 декабря.

Необходимость принятия новых правил для зональных планов обусловлена целым рядом причин. Многочисленные жалобы поступают от жителей городских микрорайонов, когда внутри жилых кварталов в непосредственной близости от их домов начинается новое строительство, ухудшая условия их жизни. Нередко судебные органы вынуждают примэрию Кишинева выдавать разрешительные документы в нарушение городского регламента на участки, которые были принудительно переданы из собственности муниципалитета в частную собственность. Разработка и представление проектов решений по утверждению того или иного зонального плана на заседание КМС осуществляется без всех необходимых согласований, без учета рекомендаций, полученных на общественных консультациях, а также в неполном комплекте.

Общественные обсуждения зональных планов нередко заканчивались скандалом. Чаще всего нарушалась процедура организации общественных слушаний, или жители были против возведения рядом с их домами высотных зданий. Нередко специалисты находили пробелы в представленной градостроительной документации. Чаще всего пострадавшей стороной оказывался инвестор, которому отказали в размещении объекта на выбранном участке, но бывает и так, что муниципальные советники вопреки всем протестам утверждали зональный план. Иногда, правда, обновленному составу КМС приходилось отменять решение своих предшественников. Как это произошло с территорией, на которой расположен кинотеатр «Гаудеамус». Решением муниципального совета в 2016 году был утвержден зональный план, которым на месте кинотеатра разрешалось строить 15-этажные жилые дома. Впоследствии это решение было отменено.

Новые правила и процедура разработки и представления на утверждение КМС проектов зональных и детальных градостроительных планов призвана исключить подобные недоразумения.

Как отметил для «ЛП» Василий Киртока, существует законодательство, в соответствии с которым требуется упорядочить материалы, которые необходимы для того, чтобы можно было вынести проект решения по корректировке генерального плана города.

По его словам, при прежнем руководстве города этому не уделялось достаточно внимания. Материалы представлялись скудные, невозможно было понять, каков генплан участка, сколько квадратных метров планируется построить, какова этажность зданий, каким образом объект вписывается в окружающую застройку, насколько учтены принципы комплексности и ансамбля, социальная и транспортная инфраструктура в районе расположения данного участка. И еще целый комплекс вопросов, которые ранее просто не учитывались. Поэтому и предложена новая процедура, чтобы в будущем не возникало конфликтов между застройщиками и населением, застройщиками и городом. И были четкие правила, в результате которых не возникало бы сюрпризов для инвесторов.

«Мы разработали проект решения в марте т.г., — говорит Василий Киртока. – Он был передан всем департаментам примэрии на изучение. Уже получены предложения ряда подразделений, включая главное управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений. Внесены определенные изменения и дополнения, документ представлен на общественное обсуждение. Планируем 23 декабря его обсудить и до конца года принять на заседании муниципального совета».

Это тем более важно, что в настоящее время идет корректировка генерального плана города. Ожидать его завершения и утверждения на КМС стоит не раньше 2022-2023 года. Но в этот период строительство должно продолжаться и город должен развиваться. Основная миссия зональных и детальных градостроительных планов — гармонизировать отношения между новыми постройками и уже существующим фондом, с инфраструктурой, с условиями окружающей среды, с плотностью населения. Чтобы изменение функционального назначения участка и новый способ его использования не наносили ущерба и не приводили к дисфункции той или иной городской зоны.

В проекте решения предлагается четко обозначить этапы инициирования, разработки и утверждения зональных и детальных градостроительных планов.

Как отмечено в проекте решения КМС, инициирование разработки зональных (или детальных) градостроительных планов осуществляется по запросу физических и юридических лиц и осуществляется в соответствии с этапами.

На предварительном этапе за счет средств инициатора, сертифицированными специалистами в данной области, в сотрудничестве с проектным институтом «Chisinauproiect» и главным управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений, разрабатывается обоснование плана. Которое затем должно быть размещено на официальном сайте примэрии для предварительного информирования населения и для приема рекомендаций и предложений.

В обосновании дается подробное описание участка (для детального плана) и района обследования (для зонального плана). Подробный анализ инфраструктуры, объемно — пространственной конфигурации территории, ее функционального назначения, данные о собственниках и т.п.

 «Бывали случаи, когда застройщик инвестировал немалые суммы в разработку проектной документации, но впоследствии выяснялось, что он что-то не учел, в результате граждане выходили на протест и т.п. Это не лучший вариант, — говорит Василий Киртока. – Лучше в соответствии с законом на начальном этапе немного потратиться, потрудиться, чтобы потом не возникало сюрпризов».

Нередко продвижение зональных планов, которые предусматривают изменение функционального назначения участка, изменение высотности зданий, разрешенной для строительства, идет вразрез с градостроительным регламентом и нормативами застройки.

«Чтобы зональные (или детальные) градостроительные планы не были проводниками интересов отдельных застройщиков, мы должны на начальной стадии всем показать, что планируем построить, насколько это соответствует интересам города, горожан, и на этой стадии вносить необходимые корректировки или вообще запрещать это строительство, — считает муниципальный советник. — У нас любят говорить о каких-то интересах, это в принципе неплохо, потому что в результате этих интересов возникают инвестиционные проекты. Главное, чтобы эти интересы не противоречили интересам города, людей и государства. Одна из главных задач, показать, что в результате получится и принять правильное решение».

Новый порядок разработки и утверждения зональных и детальных градостроительных планов, с заблаговременным оповещением об этом заинтересованных жителей Кишинева, вынесен на публичное обсуждение. Инициатором соответствующего проекта решения КМС выступил муниципальный советник Василий Киртока.

Ссылаясь на соответствующий строительный нормативный документ, в пояснительной записке сказано, что в зональном градостроительном плане (PUZ – plan urbanistic zonal) выделяются территории, которые не могут быть подробно проанализированы в генеральном градостроительном плане города с тем, чтобы определить влияние, которое новое строительство окажет на объекты, уже существующие в этом районе.

Цель разработки детального градостроительного плана (PUD – plan urbanistic de detaliu) состоит в том, чтобы как местные органы власти, так и заказчик гарантировали, что будущее строительство будет соответствовать всем установленным требованиям относительно использования прилегающего участка (к зданию любого назначения). Как и связанные с этим объектом строения (автостоянки, подъездные пути, игровые площадки или технические сети).

Главная задача зональных и детальных планов заключается в гармонизации отношений между новыми строениями и уже построенным фондом, с существующей инфраструктурой, с условиями окружающей среды, плотностью жителей, с тем, чтобы изменение назначения участка и новый способ его использования не нанесли вреда и серьезного ущерба городской среде.

В то же время отдельные решения МС, которыми были утверждены зональные или детальные градостроительные планы относительно капитализации некоторых земель (обычно расположенных в жилых районах) путем изменения утвержденного градостроительного регламента, провоцируют крупные конфликты. Они возникают между инвесторами, предпринимателями, продавцами и покупателями земли, а также жителями данной зоны, во многих случаях введенными в заблуждение инициаторами разработки этих планов.

В представленном проекте решения предлагается более четко определить этапы инициирования, разработки и утверждение PUZ и PUD. Благодаря этому жители Кишинева должны будут заранее узнавать о намерении разработки PUZ (или, в зависимости от обстоятельств, PUD), будут иметь возможность заранее высказать все свои предложения и опасения, что даст им возможность вовремя отстоять свое право на здоровую жизненную среду, право на соседство.