Angela Matkov
Potrivit acesteia, piața imobiliară din Chișinău este imperfectă, caracterizată prin proprietăți unice și prețuri relativ ridicate, ceea ce limitează numărul de cumpărători și vânzători. În plus, lipsa de informații disponibile pentru toți participanții la piață face ca deciziile de investiții să fie mai degrabă intuitive. Creșterea ofertei după epuizarea stocului imobiliar existent depinde de reglementările de planificare urbană, de disponibilitatea terenurilor și de capacitatea dezvoltatorilor de a mobiliza resursele necesare pentru construcții.
Astfel, cererea și oferta de pe piața imobiliară sunt rareori, dacă nu chiar niciodată, în echilibru. De obicei, pe o perioadă îndelungată, cererea rămâne ridicată, iar oferta insuficientă, deoarece industria construcțiilor nu reușește să răspundă la această creștere în timp util, ceea ce duce la prețuri ridicate. Acest fenomen a fost observat în perioada 2023-2024 și va continua în 2025. Iar după faza de cerere ridicată urmează faza de „supraofertă”, care este inevitabil însoțită de recesiune și, în consecință, de o scădere a prețurilor. Acest ciclu se repetă cu o periodicitate de 12-15 ani.
„Piața imobiliară rezidențială din Chișinău, ca orice altă piață de mărfuri, este influențată de stările de spirit, motivațiile și interacțiunile tuturor participanților săi. Printre care, pe lângă cumpărători și vânzători, se numără și autoritățile statului, instituțiile financiare, dezvoltatorii, agenții imobiliari, fiecare dintre aceștia fiind ghidat de propriile interese”, spune Angela Matkov. – Starea actuală a pieței și perspectivele pentru următorii doi-trei ani pot fi explicate prin analizarea factorilor-cheie care influențează starea de spirit și motivația tuturor participanților săi”.
Analiza acestor factori ajută, de asemenea, la distingerea între tendințele cauzate de „tehnicile de marketing” și situația reală confirmată de datele statistice ale agențiilor guvernamentale. Desigur, aceste date trebuie ajustate în funcție de informațiile colectate pe teren.
Creșterea prețurilor pe piața imobiliară rezidențială a fost cauzată atât de factori interni, cât și de factori externi. Factorii interni includ creșterea nivelului veniturilor oficiale, remitențele relativ stabile (aproximativ 1,6 miliarde de dolari) și percepția că investițiile în proprietăți rezidențiale reprezintă cea mai bună opțiune de investiții pentru persoane fizice. Acest lucru se datorează dimensiunii limitate a pieței de capital și, până de curând, interesului scăzut pentru achiziționarea de titluri de stat.
Cererea a fost susținută de migrația internă a forței de muncă, precum și de afluxul de tineri care studiază și găsesc locuri de muncă mai bine plătite în capitală. Inflația mai scăzută și atractivitatea produselor de creditare pentru finanțarea achizițiilor imobiliare după o perioadă de stagnare în 2020-2023 au jucat, de asemenea, un rol. Apartamentele din Chișinău, începând cu 2023, au fost cumpărate în mod activ și de cetățeni străini, inclusiv cetățeni din Ucraina și Federația Rusă.
Cererea în creștere a stimulat dezvoltarea sectorului construcției de locuințe. În perioada 2022-2024, în municipiul Chișinău au fost eliberate 211 autorizații pentru construcția de clădiri de apartamente (70 în 2022, 55 în 2023 și 86 în 2024).
„Prin urmare, este de așteptat ca în perioada 2026-2028, stocul de apartamente pe piața imobiliară rezidențială din Chișinău mun. stocului de apartamente pe piața imobiliară rezidențială din mun. Chișinău să crească semnificativ, în timp ce nu se așteaptă motive semnificative pentru creșterea cererii”, spune Angela Matkov. – În același timp, trebuie să se țină cont de faptul că disponibilitatea și costul forței de muncă în sectorul construcțiilor reprezintă o problemă prioritară pentru dezvoltatori, ceea ce poate afecta momentul punerii în funcțiune a clădirilor”.
Ea menționează că în prezent pe piața stocului de locuințe multifamiliale din Chișinău aproximativ 13-15% din locuințe rămân neocupate. În primul rând, din cauza supraprețurilor. Aceste date sunt confirmate de analiza platformelor imobiliare și verificate de datele de la dezvoltatori. Această cifră se referă la segmentul de preț mediu al locuințelor (cu excepția obiectelor de elită și a clădirilor vechi cu standarde scăzute, cu suprafață mică sau a apartamentelor transformate). În același timp, indică sfârșitul fazei de cerere nesatisfăcută și apropierea etapei de „supraofertă”, când numărul de spații de locuit goale va crește, iar prețurile vor începe să scadă după o creștere moderată.
Potrivit expertului, unii investitori pot alege strategia de „cumpără și așteaptă”. Dar regula „un dolar astăzi este mai valoros decât un dolar mâine” le va corecta comportamentul și va duce la o scădere rezonabilă a prețurilor. În prezent, există un efect de înmuiere pe piață, care permite menținerea activității de vânzare mai mult timp, datorită diferenței semnificative dintre costul de construcție a unui metru pătrat (650 de euro) și prețul de vânzare (aproximativ 1000-1300 de euro).
Angela Matkov consideră că, pentru a corecta consecințele cauzate de imperfecțiunile pieței imobiliare, ar trebui luate anumite măsuri de către stat. În special, pentru a-i proteja pe cei vulnerabili din punct de vedere social, mai ales pe cei care doresc să cumpere o locuință, mai degrabă decât să investească în proprietăți pentru profit.
De asemenea, sectorul public ar putea corecta asimetria informațiilor prin deschiderea către public a mai multor date, cum ar fi prețurile tranzacțiilor reale, planurile de dezvoltare urbană etc. Promovarea culturii financiare în rândul cetățenilor pentru a-și diversifica portofoliul de investiții prin vânzarea de obligațiuni de stat, împrumuturi municipale și alte instrumente financiare. Oferirea de sprijin sectorului construcțiilor prin încurajarea investițiilor în afara capitalei, în alte regiuni ale țării. precum și segmentele pieței imobiliare care se află în faza de redresare, dar unde cererea este în creștere cu o ofertă scăzută (cum ar fi proprietățile comerciale).
