Коммерческая недвижимость в тисках кризиса

Рынок коммерческой недвижимости одним из первых реагирует как на внешние, так и на внутренние экономические и политические воздействия. И радикальное сокращение оборотов на этом рынке в первом полугодии 2022 года как нельзя лучше демонстрирует эту зависимость.

Коммерческая недвижимость – обобщенное понятие, включающее объекты разного функционального назначения – торговые помещения, офисы, производственную и складскую недвижимость.

После шока, который рынок недвижимости испытал в период пандемии Covid–19, в прошлом году наметился подъем интереса к коммерческим объектам. Однако, начавшийся в 2022 году кризис в экономике, резкий рост инфляции, рост цен на энергоресурсы весьма негативно отразились на рынке недвижимости в целом, и на сегменте коммерческой недвижимости в частности.

Эксперты отмечают резкое сужение спроса на коммерческие помещения и, соответственно, расширение предложения объектов для аренды и продажи.

По данным агентства недвижимости Euroimobil, в настоящее время в Кишиневе из всех объектов коммерческой недвижимости представленной на рынке, почти 60% приходится на производственную и складскую недвижимость, 20-22% на торговую и 16-18% — на офисную недвижимость.

Бизнес сегодня столкнулся с резким ростом затрат — повышением цен на материалы, энергоресурсы, сложности с логистикой, необходимостью повышать зарплату сотрудникам. И существенным сокращением покупательной способности населения с другой стороны. Многие вынуждены сворачивать бизнес, сокращать расходы, экономить на аренде.

«Если раньше коммерческие объекты небольшой площади на центральных улицах были в дефиците, то сегодня их можно найти без проблем, — отмечает директор агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитов. – Из-за того, что сократился спрос на коммерческую недвижимость, остановились транзакции. На самом деле есть инвесторы, которые хотели бы вложить средства в торговую или офисную недвижимость, но учитывая риски, они не решаются на подобные сделки».

В некоторых случаях цены предложения, например, офисных помещений в бизнес-центрах высокого класса, не коррелируют со ставками аренды на такие помещения. Если 1кв. м офисной площади предлагают за 2,5 тыс. евро, а ставка аренды 17 евро за 1 кв. м в месяц, то окупаемость такого объекта составит 12 лет. Такой срок окупаемости приемлем при покупке жилой недвижимости, считают эксперты, а для офисной он должен быть 7-8 лет, в противном случае такое приобретение инвестору не интересно.

В то же время специалисты агентства отмечают, что в первом квартале 2022 года цены найма офисной недвижимости выросли в среднем на 10% по всем районам Кишинева. По их мнению, это связано с недостатком обычных современных офисных помещений оптимальных размеров.

При этом цены аренды в бизнес-центрах класса «А» не изменились и в среднем остались на уровне 16 евро за кв. м в месяц (разброс ставок от 14 до 17 евро за кв.м). В бизнес-центрах класса «В» цена найма осталась на уровне 7 евро за кв. м (диапазон 6,5 — 9 евро за кв. м в месяц).

В сегменте торговой недвижимости цены аренды и продаж остались также на прежнем уровне. Так, в самом центре в периметре проспекта Штефан чел Маре и ул. Пушкина аренда торговой площади в среднем составляет 42,8 евро за кв.м. При этом разброс ставок аренды от 25 евро до 65 евро за кв.м. Продаются торговые помещения в этом районе в среднем за 4,7 тыс. за кв. м (диапазон цен предложения колеблется от 2,5 тыс. до 6,5 тыс. евро за кв.м).

В сегменте складской недвижимости эксперты отмечают рост цен аренды в среднем также на 10% по сравнению с прошлым годом. Объясняется это сохраняющимся дефицитом современных качественных площадей.

Большая часть складских помещений, построенных в советское время, уже устарели. Их техническое состояние требует значительных затрат на содержание, особенно на отопление в связи с подорожавшими энергоресурсами. А на новые качественные складские комплексы всегда хороший спрос.

«В настоящее время очень много предложения объектов коммерческой недвижимости, которые не находят своего арендатора. К сожалению, недвижимость сегодня не в приоритете, люди опасаются открывать новый бизнес, новые торговые точки, — отмечает директор агентства недвижимости Imobilus Илья Сопивник.- Если в начале года не было никакого сомнения, что объекты, которые мы предлагаем в аренду будут сданы под какой-то новый бизнес, то сегодня они могут месяцами «висеть» не востребованными».

Но существуют и ультра-топовые объекты в хороших местах (центральная магистраль Кишинева, первые линии главных районов). Если экспозиция такого объекта затягивается, то после корректировки цены  арендатор тут же находится. «Однако сегодняшняя ситуация ни в какое сравнение с прошлым годом не идет. Если в 2021 году мы начали ощущать подъем продаж и рост цен на всю недвижимость, — говорит Илья Сопивник, — то сегодня отмечаем снижение спроса и на аренду, и на продажу офисных и торговых помещений».

Для того, чтобы рынок коммерческой недвижимости развивался, необходима сильная экономика, стабильные доходы и уверенность в завтрашнем дне, говорят эксперты.

Но судя по прогнозам, которые предрекают Молдове снижение экономики в текущем году, ожидать подъема рынка коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе не приходится.