Роман Гунявый
О том, что будет создан реестр незавершенных строек в городе и разработаны экономические рычаги воздействия на нерадивых владельцев, примэрией было заявлено еще в 2020 году. Попытка заняться проблемой была предпринята в 2023 году. Тогда даже была создана рабочая группа по инвентаризации незавершенных строек в Кишиневе. Заняться судьбой законсервированных и/или заброшенных более трех лет объектов поручили претурам. Обещали проверить всю разрешительную документацию, выданную заказчикам, и направить информацию в Управление по сбору местных налогов. Но результата от этих действий так никто и не увидел.
«Определить сколько в городе незавершенных строек, достаточно непросто, здесь нужен мониторинг, — считает эксперт в области недвижимости Дмитрий Тэрэбуркэ. — Особенно, что касается жилых долгостроев. Когда начали бить тревогу, администраторы процесса несостоятельности решили, что деньги любят тишину, и перестали раскрывать информацию».
Он считает, что проблема с жилым долгостроем в Кишиневе будет нарастать, как снежный ком, из-за сложной макроэкономической ситуации, сложившейся на сегодня в стране. Все строительство у нас сосредоточено в Кишиневе, и он уже не справляется с этой нагрузкой.
«Сейчас с ипотекой не так хорошо, как было раньше. И те, кто на «разогреве» рынка вложил деньги в строительство, имеет шансы получить разрыв в финансировании, — говорит Дмитрий Тэрэбуркэ. — Это ключевая причина появления недостроя. Второй фактор влияет меньше, но тоже имеет значение — растут цены на стройматериалы, не хватает рабочей силы, отсюда производственный разрыв. Кроме того, с ростом ставки по кредитам и увеличением стоимости коммунальных услуг, жилье по ипотеке становится уже не столь привлекательным. Это может привести к уменьшению спроса. К тому же растет миграция населения, в том числе из Кишинева. Поэтому, я думаю, что проблема только станет острее».
В Кишиневе до сих пор стоят скелеты домов с 2000-2010 годов. Городу надо что-то с ними делать. Но там спорная земля, просроченная документация, судебные дела. Это проблема институциональная.
По словам эксперта, очень многое зависит от города. Учитывая дефицит земли, он к этой проблеме будет обращаться, но только в тех случаях, где меньше споров, хотя это не очень правильно. Городские власти могут провести инвентаризацию, составить публичный реестр с указанием готовности стройки, правовым статусом, проработать маршруты застройки, упрощенные процедуры. В том числе должна быть программа по защите дольщиков, а ее у нас нет.
Поэтому судебные дела по искам обманутых инвесторов, вложившихся в строительство, длятся годами. Хорошо, когда проблема решается в их пользу, как это произошло с покупателями квартир в домах «Пальмы и звезды» в секторе Чокана. Строительство началось в 2007 г., а в 2015 г. было объявлено о несостоятельности проекта. Далее началась судебная эпопея, протесты инвесторов и почти рухнувшие надежды получить квартиры или вернуть свои деньги. Но спустя 10 лет проект удалось перезапустить, в 2024 г. строительство возобновилось, и постепенно люди начали получать ключи от новых квартир. Таких примеров, к сожалению, единицы.
Заброшенные стройки не только искажают лицо города, но и замораживают значительные финансовые ресурсы, генерируют упущенную экономическую выгоду и для бизнеса, и для городской казны.
«Для того, чтобы стимулировать завершение проекта, необходимо вводить определенные санкции. И главная мера — это повышенное налогообложение, — считает специалист по девелопменту Роман Гунявый. — Или же, по крайней мере, надо изолировать недострой, который уродует город. В таких случаях выставляется забор, различные баннеры, сетки, чтобы скрыть неприглядную картину. Эта практика реализуется во многих странах».
Но в первую очередь должны быть инициативы по изменению законодательства и строительных нормативов. Это должно исходить от городских властей, либо по их запросу менять законодательство в парламенте. Потому что обычные декларации, как правило, ни к чему не приводят.
«Необходимо менять практику, чтобы бизнес, владельцы объектов понимали, что авторизация на строительство имеет срок, в течение которого они должны реализовать проект, — говорит Роман Гунявый. — Если они в срок не укладываются, к ним применяются определенные санкции. Есть практика в европейских странах, когда за задержку строительства в несколько раз повышаются налоги, либо платежи за право на ведение строительства. Кроме того, что таким образом стимулируется уменьшение срока инвестиций, это мотивирует к сокращению срока строительных работ. Потому что любые строительные работы — это неудобство для городской мобильности».
По его мнению, у нас об этом вообще никто не задумывается. А в европейских странах есть уже внедренные практики, когда увеличением платежей по строительству стимулируется применение новых технологий, более эффективного менеджмента. Не только в области инвестиций, но и в операционной деятельности строительных компаний. К сожалению, у нас этот опыт не перенимают.
Незавершенные строения занимают земельные участки, количество которых в городе и так ограничено. Поэтому и у нас, и за рубежом речь идет чаще всего о редевелопменте. Это мировая практика — не строить заново, а переделывать то, что существует либо частично, либо полностью.
Пример редевелопмента представляет офисный центр на проспекте Штефан чел Маре, который появился на месте каркаса недостроенного отеля. Этот объект несколько раз сменил владельца. Наконец, завершить его, взялась строительная компания Urbanconstruct-TT. Экспертиза девятиэтажного строения показала, что оно находится в хорошем состоянии и может быть достроено. Но по решению заказчика здание изменило функциональное назначение, и было перепроектировано в офисный центр высокого класса.
Как сложится судьба второго монументального недостроя на проспекте Штефана чел Маре — рядом с Театром оперы и балета, — пока сказать сложно. Здание, которое в 2010 г. начинала строить компания Ascom Group, должно было стать офисным центром класса «А». Впоследствии оно перешло Moldinconbank в счет долга компании из-за невозврата кредитов. В сентябре 2021 г. здание (вместе с земельным участком) было продано компании Nova Lines Inc. До сих пор новый владелец о каких-либо планах завершения объекта или его редевелопмента не объявлял.
По словам Романа Гунявого, сегодня приходится говорить о редевелопменте в основном не замороженных строек, а о зданиях, построенных 10-20 лет назад, либо еще в советские времена, которые сегодня не отвечают современным требованиям. Земельных участков под строительство становится все меньше, поэтому актуальной становится, прежде всего, ревитализация как всей территории, так и редевелопмент устаревших зданий.
Например, был полностью перестроен ТЦ «Мегаполис», когда сменил владельца. Сегодняшнее здание кардинально отличается от того, что было раньше. Из числа незавершенных строек специалисты приводят пример «долгоиграющего недостроя» в секторе Чокана возле магазина «Фидеско». Сегодня это один из самых красивых фасадов коммерческого здания в городе. На Скулянке бывшее здание фабрики «Артима» полностью переделано в офисный центр — также результат довольно удачного проекта.
