Петр Олейник
Согласно данным кадастра, в первом квартале 2025 г. количество сделок купли-продажи квартир в мун. Кишинев составило 2884 и сократилось по сравнению с первым кварталом 2024 г. почти на 28% (3993 сделки). В то же время количество контрактов ипотеки выросло за анализируемый период на 30,7% (1768 контрактов и 1353 соответственно).
При этом доля контрактов ипотеки в общем количестве транзакций купли-продажи квартир увеличилось за анализируемый период с 33% до 60%.
По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, снижение числа транзакций вполне объяснимо. Довольно существенно выросли цены, а по закону рынка рост цен вызывает снижение спроса. Собственных ресурсов не хватает, поэтому люди обращаются в банки за кредитом.
По словам эксперта, доля 60% ипотеки в договорах купли-продажи говорит о том, что этот фактор оказывает очень сильное влияние на рынок недвижимости. Получается, что этот рынок сегодня формируют банки. Дают кредиты – спрос растет, но растут и цены. Не дают, ситуация обратная.
Кроме того, в последние годы поменялась картина покупателей. Если раньше это были в основном гастарбайтеры, то сегодня это люди, которые работают в Молдове и уезжать не собираются.
«Наши предположения о том, что рост цен вызван запуском программы «Prima casa» подтверждается, — говорит Петр Олейник. — Когда мы делаем оценку недвижимости, есть очень важный корректировочный фактор – «поправка на условия финансирования». Чем они лучше, тем выше стоимость объекта. Когда «Prima casa», особенно ее обновленная версия, предложила целый ряд льгот, которых никогда не было, рынок взорвался. И это все произошло на фоне высокой арендной платы в прошлом году, когда квартиры стало выгодно покупать с инвестиционной целью. То есть решение было принято без расчета последствий для рынка. И не исключено, что здесь не обошлось без лоббирования банковского сектора».
Он считает, что абсолютно нормальным было, когда льготной ипотекой пользовались государственные служащие – учителя, медики, молодые семьи. Это была привилегия для тех, у кого небольшая зарплата. А когда сняли практически все ограничения, мы получили сегодняшнюю ситуацию.
