В Молдове планы разработать и утвердить Национальные стандарты оценки недвижимости не удались. Оценка осуществлялась на основе неполной, ограниченной и устаревшей нормативной базы. Отсутствие прочной методической основы, адаптированной к передовому международному опыту, сказывалось на качестве оценочных работ. Поэтому, в 2003 г. постановлением правительства было утверждено Временное положение об оценке объектов недвижимого имущества.
В 2022 г. Агентство геодезии, картографии и кадастра стало членом Международного совета по стандартам оценки. Данный статус позволяет использовать Молдове международные стандарты в процессе оценки. Которые и решили ввести с 1 июля 2025 г., после чего Временное положение потеряло силу. По сути, переведенные на румынский язык европейские стандарты, позаимствовали у Национальной ассоциации авторизованных оценщиков Румынии (ANEVAR).
Однако, как признают наши оценщики, этим решением их бросили в «свободное плавание». Подготовительного или переходного периода, как такового, не было. Двух семинаров, которые были посвящены в основном теории, было недостаточно, на них не разбирались практические вопросы. Временное положение, может быть, и было устаревшим, но там было все четко и понятно. В новых правилах формулировки достаточно размыты и позволяют различные толкования. Это усложняет оформление отчетов, увеличивает срок и затраты на их разработку. Подготовка отчетов об оценке оказалась застопорена и сложилась ситуация, когда оценка стала «узким горлышком» в процессе кредитования.
«В помощь оценщикам было разработано Практическое руководство (Гид). По сути, это улучшенное Временное положение, но с изменением терминологии, включением обязательных позиций требований к отчету и т.п.,- говорит председатель Национального общества профессиональных оценщиков Молдовы (SNEP) Вячеслав Ревецкий. – Тем не менее, с 1 июля банки начали возвращать отчеты для переделки по причине несоответствия требованиям новых стандартов Оценщики возмущаются, так как считают, что причина в мелких и незначительных вопросах».
По его словам, банки просто механически сверяют положения Практического руководства с отчетом, и если отсутствуют какие-то разделы, отчет возвращают. А причина в разном толковании и понимании его положений. Агентство геодезии, картографии и кадастра свою позицию пока не обозначило.
«Оценщики возмущены тем, что работники банков, не имеющие сертификата оценщика, учат их, как составлять отчеты об оценке, — говорит Вячеслав Ревецкий. – Я понимаю, что могут быть ошибки, но когда вопрос касается методологии применения, это не забота банка. Если не устраивает сумма, указанная в отчете, его не принимают, но необходимо аргументированно обосновать причину отказа».
Сроки и стоимость отчета об оценке увеличились, потому что по новым требованиям в отчет необходимо включать много дополнительных позиций. Например, оценщик должен представить анализ рынка в сегменте, который он описывает. Если оценка касается двухкомнатной квартиры, то необходим анализ рынка региона и даже макроанализ на уровне страны в сегменте двухкомнатных квартир. У оценщиков это вызывает недоумение. И это один из спорных вопросов. Кроме того, сейчас все цифры надо обосновывать, приводить аргументы применения того или иного метода и т.п.
Вячеслав Ревецкий согласен, что для перехода на международные стандарты оценки необходим был переходный период, больше разъяснений и конкретных примеров их применения.
В ближайшие дни должна состояться встреча представителей SNEP и Агентства, чтобы прояснить позицию каждого, обозначить проблемные моменты и прийти к общему знаменателю по вопросам, которые возникли после 1 июля.
«Мы надеемся, что в результате этой встречи, если придем к какому-то согласию, то в это Практическое руководство можно будет внести определенные изменения, более конкретные пояснения по трактовке той или иной позиции. Это внутренний документ, он был принят приказом по Агентству, поэтому его корректировка не должна создать особых трудностей», — считает Вячеслав Ревецкий.
Он сообщил, что сейчас на подходе второе Практическое руководство, которое касается оценки залога. Пока его обсуждают банки. Агентство геодезии, картографии и кадастра обещает, что они также выскажут свою позицию. Кроме того, документ на публичных слушаниях будет обсуждаться и с профессиональным сообществом.
