Ирина Дурлештян
В 2018 году молдавский кабмин принял решение продать всю территорию бывшего Республиканского стадиона под строительство комплекса зданий нового Посольства США, несмотря на то что здесь имеются объекты частной собственности.
В 2022 году с Посольством был подписан Меморандум, в котором говорилось, что государство передаёт дипломатической миссии всё, за исключением упомянутых 13 объектов. То есть подразумевалось, что все имущественные споры новый собственник будет решать напрямую с их владельцами.
Тогда же нашу страну посетил представитель отдела зарубежной недвижимости Государственного департамента США Роберт Дубек (Mr. Robert W. Doubek), который встретился со всеми собственниками и заверил их, что Посольство приобретёт их собственность по рыночной цене с учётом возможного ущерба по принципу one-by-one. То есть, чтобы они могли построить заново то, что сейчас у них уже есть.
Однако 11 июля 2024 года был подписан, а 31 июля ратифицирован в Парламенте РМ Межправительственный договор, в котором все действия по урегулированию этой сделки возлагались на молдавскую сторону. Посольство США обязалось перечислить 18 млн евро за всё, что принадлежит государству, и 7,5 млн евро на компенсацию частным владельцам. С ремаркой, что вторая сумма может быть пересмотрена в сторону увеличения, при условии, что будут предоставлены все необходимые обосновывающие документы и подтверждён факт выплаты денег предпринимателям.
Сделка с Республиканским стадионом является ещё и тестом для молдавского государства на соответствие европейским нормам права, поскольку экспроприаций такого масштаба у нас в стране пока не было. Осуществлялись изъятия частной собственности при строительстве линий электропередач или дорог, но для немедленной перепродажи — нет.
Поэтому молдавские чиновники в свою очередь начали готовиться к этой сделке, но по-своему. Так, 16 мая 2024 года в Закон № 488-XIV от 8 июля 1999 года «Об экспроприации для общественно полезных целей» были внесены существенные изменения.
До этого, если собственник был не согласен с суммой возмещения, экспроприация становилась возможной только после окончательного решения суда. Теперь это положение «размыто», и считается, что решение комиссии по рассмотрению встречных предложений по экспроприации, образованной постановлением Правительства, носит силу исполнительного листа. А владелец недвижимости после этого может обращаться в молдавские суды, а потом в ЕСПЧ, если он с чем-то не согласен. Занимают такие процедуры, по имеющейся практике, не один и не два года.
Комиссию утвердили, в неё вошли трое госслужащих (в том числе почему-то начальник отдела кадров МИД), и три кишинёвских муниципальных советника.
Ещё одна поправка касалась того, что размер возмещения за экспроприацию определяется на основе оценки, сделанной независимым оценщиком. И тут власти снова отличились, поскольку компания для оценки была утверждена не очень понятным образом и с нарушением действующего законодательства.
Согласно Закону № 131 от 3 июля 2015 года «О государственных закупках», у такой компании должны быть: стаж в данной отрасли; опыт в аналогичной деятельности; финансовая независимость (то есть эта оценка не должна быть у неё единственным доходом); минимальный опыт работы 5 лет; репутация и минимум два сотрудника.
В тендере, организованном Агентством публичной собственности (АПС), участвовала всего одна компания, Eving Grup SRL из Стрэшень, она же и победила.
Из открытых источников можно узнать, что с 2021 (более ранних данных нет) по 2024 годы доходы у компании были равны нулю, количество сотрудников тоже было нулевым, в 2024 году зарегистрированы убытки в размере 60 леев.
Единственным учредителем компании является Палади Александру, много лет проработавший в кадастровом подразделении Агентства государственных услуг, где он занимался вопросами, достаточно далёкими от оценки объектов коммерческой недвижимости.
За день до проведения тендера он принял на работу одну сотрудницу.
О результатах оценки и других действиях госчиновников Logos Press рассказала Ирина Дурлештян, учредитель компании Inco Gratie SRL, которой принадлежит сквош-клуб Kangaroo, расположенный на территории бывшего Республиканского стадиона.
«Когда мы получили результаты оценки, то испытали шок, — говорит Ирина Дурлештян. — Предполагали, что будет мало, но чтобы настолько…».
Учредители Inco Gratie сами провели анализ действующих цен на коммерческую недвижимость в районе Республиканского стадиона, как по текущим предложениям, так и по совершённым сделкам. И определили, что их собственность оценили примерно в 15% от реальной цифры.
И это, уже не говоря о том, что сам бизнес, в который вложено 27 лет работы, никто не оценивал вообще.
Предприниматели попытались обратиться в государственную комиссию по экспроприации со своим встречным предложением, однако там им посоветовали обращаться в суд.
«Нас попытались упрекнуть тем, что мы купили недвижимость за копейки и хотим на этом спекулировать, что земля под недвижимостью нам не принадлежит, — продолжает Ирина Дурлештян. — Это не соответствует действительности. Мы арендовали заброшенное помещение с 1998 года, инвестировали в реконструкцию порядка 1,5 млн леев, гарантией была долгосрочная аренда на 13 лет, и в 1999 открыли современный спортивный клуб. А в 2002 году это же здание было выставлено на продажу судебным исполнителем за долги стадиона перед водоканалом. Чтоб защитить свои инвестиции нам пришлось на аукционе выкупать здание в собственность.
Тогда действовала законодательная норма, что здание неотделимо от земли, на которой оно расположено. И у купленной нами недвижимости был собственный кадастровый номер. Но, как выяснилось позже, государство, продав нам здание, землю оставило себе! Сколько мы не обращались, права собственности на землю нам так и не дали. Было даже решение суда (за подписью г-жи Домники Маноле, в настоящее время — председателя Конституционного суда Республики Молдова), что государство обязано сделать это. Ничего не помогло».
Компания Inco Gratie оспорила результаты тендера по отбору оценщика в суде и обратилась за экспертизой, насколько правильно была сделана оценка, в Ассоциацию профессиональных оценщиков Молдовы (AO SNEP RM).
Основной вывод этой экспертизы следующий:
«Отчет об оценке недвижимого имущества № VI.25-002PA-07, выполненный оценочной компанией Eving Grup SRL (оценщик — Палади Александру), содержит нарушения требований законодательных и нормативных актов Республики Молдова в отношении оценочной деятельности, что повлияло на конечный результат, следовательно, окончательная стоимость оцененного недвижимого имущества не может быть признана достоверной».
Также в этой экспертизе признаётся, что право на землю у Inco Gratie есть, но оно не оценено.
Ирина Дурлештян высказала предположения, почему государственные чиновники так стараются сэкономить на компенсациях частным собственникам.
«АО Республиканский Стадион с 2013 года в процессе ликвидации. Согласно пресс-релизу Счётной палаты, в 2015 году государство погасило около 2 млн леев долгов АО Республиканский Стадион, других задолженностей не было. Тогда же Счётная палата обнаружила 4 объекта недвижимости Стадиона на общую сумму 1,6 млн леев, которые обязала зарегистрировать в кадастре. С тех пор никто ничего не зарегистрировал, АО Республиканский Стадион так и не ликвидировали, и, судя по открытым данным, снова появились долги. Например, долг перед Соцфондом на 31.12.2024 порядка 2,421 млн леев — а это значит порядка 10 млн начисленной зарплаты. Кому? Четырем ликвидаторам. Чем они занимались? Как АПП управляло своей 100% долей в АО Республиканский Стадион? Почему за 12 лет его так и не ликвидировали? Как мы понимаем, искусственно были наращены задолженности, чтоб сейчас эти суммы, а, может, и гораздо большие, ушли в виде гонораров чиновникам из денег, предусмотренных на экспроприацию.
А в октябре 2025 года АПС снова организует тендер по отбору оценщика для оценки уже 12 (!) объектов недвижимости АО Республиканский Стадион (в 2015 было 4). Победитель тендера тот же. Для чего нужна оценка объектов, предусмотренных к сносу? Теперь всё становится на свои места — для нас во всяком случае».
«В последнее время очень много говорится о привлечении инвестиций в нашу страну, и тогда скажите, о каких инвестициях может идти речь при таком отношении к частной собственности?», — спрашивает Ирина Дурлештян.
Если ситуация будет развиваться и дальше в нынешнем направлении, её исход нетрудно предугадать. Собственность будет экспроприирована. Мизерные компенсации выплачены (это условие американской стороны). Потом недовольные предприниматели пройдут весь цикл молдавских судов, от первой инстанции до высшей. Затем обратятся в ЕСПЧ, где молдавское государство обяжут выплатить им полноценные компенсации. Молдова может это решение игнорировать.
Такое уже происходило не раз. И, как отметила Сурья Эванс-Притчард Джаянти, старший научный сотрудник Евразийского центра Атлантического совета, «если Молдова не выполнит решения различных текущих арбитражных разбирательств, связанных с договорами, стороной которых она является, ее дефолты могут повлиять на кредитный рейтинг страны и, в свою очередь, на её шансы на вступление в ЕС».
Мы попросили прокомментировать сложившуюся ситуацию Посольство США в Молдове и Агентство публичной собственности.
В Посольстве лаконично ответили: «No comment». Из АПС на момент подготовки статьи к публикации не было получено никакого ответа.
