Директор агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитов обращает внимание на то, что и в Молдове, и в Румынии выросли цены на жилье, а количество транзакций купли-продажи заметно сократилось. Одной из причин специалисты называют уменьшение выданных авторизаций на строительство.
Цены на жильё в крупных городах Румынии за последние шесть лет выросли почти на 100%, а административный тупик в Бухаресте усиливает давление на рынок, пишет Ziarul Financiar. За последние три года в столице Румынии число разрешений на строительство сократилось на 45%, что серьёзно ограничило предложение нового жилья. Несмотря на сохраняющийся высокий спрос, консультанты Colliers прогнозируют, что в 2026-2027 гг. может произойти новый виток ускоренного роста цен по мере смягчения условий финансирования.
Эксперты предупреждают, что блокировка проектов — это уже не временное явление, а структурный риск для рынка. Речь идёт о предпосылках для ускоренного роста цен, как только процентные ставки начнут падать, реальная заработная плата вернётся к положительным значениям, а спрос будет расти гораздо быстрее предложения.
В Кишиневе наблюдается похожая тенденция. Количество выданных разрешений на строительство жилья в 2023 г. сократилось на 15,6%, в 2024 г. — на 9,9% по отношению к предыдущему году. А средние цены на квартиры в столице, по данным экспертов Acces Imobil, с 2015 по 2023 год выросли на 89,3%. И только за первый квартал 2025 г. они подорожали на 12%, достигнув исторического максимума 1720 евро за кв.м. к концу марта. Это обусловило значительное сокращение числа сделок по купле-продаже жилья. За первые девять месяцев 2025 года в Кишиневе было совершено сделок почти в два раза меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (5 335 и 11 494 сделки соответственно).
Настоящим шоком для рынка недвижимости Румынии стало повышение НДС для новых домов с 9% до 21% с 1 августа 2025 г.
Это изменение вызвало бурную реакцию, как покупателей, так и застройщиков. В преддверии введения новой налоговой нормы свою точку зрения на эту меру правительству и министерству финансов высказала «ассоциация застройщиков недвижимости в Румынии — URBANIS» (сокращенно ADIRU).
«В настоящее время рынок недвижимости в Румынии сталкивается с рядом трудностей развития и роста, среди которых: длительный период политической и фискальной неопределенности, который уже повлиял на экономическую среду и желание приобретать новое жилье. А также другие специфические трудности, связанные с ростом цен на строительство, что привело в 2024 г. и в первом полугодии 2025 г. к росту цен на покупку нового жилья», — говорится в обращении.
В нем также подчеркивается, что цены на новое жильё выросли в общенациональном масштабе на 13% в 2024 г. и на 15% в первой половине 2025 г. С другой стороны, количество сделок в 2024 г. сократилось на 14% по сравнению с 2023 г., и на 18% — в первой половине 2025 г. по сравнению с предыдущим периодом. Сопоставление этих показателей позволяет проследить прямую и чёткую связь между ростом цен и сокращением количества сделок на национальном уровне, что в последние месяцы было обусловлено политической и бюджетной неопределённостью.
Повышение НДС с 9% до 21% приведет к прямому и автоматическому увеличению цены на новое жилье на 12%, что приведет к историческому росту цен на новое жилье на 30% и более в 2025 году, предупреждали в ADIRU.
Эксперты отмечают, что многие румыны поспешили воспользоваться пониженной ставкой НДС в 9%, действующей до 31 июля, и спрос значительно возрос на небольшие студии и двухкомнатные квартиры. Они говорят, что сегодня рынок недвижимости переживает период адаптации. И прогнозируют дальнейший рост интереса к квартирам большей площади и вторичному рынку, в то время как малогабаритным домам придётся адаптироваться к новым налоговым условиям.
«В Республике Молдова похожее влияние на рынок жилой недвижимости оказало ограничение на расчеты наличными при покупке недвижимости суммой, эквивалентной 100 среднемесячным заработным платам (примерно 80 тыс. евро), введенным с 1 апреля, — считает Раду Шитов. — Сегодня за такие деньги в Кишиневе сложно что- либо купить. Введение такой меры для борьбы с отмыванием денег можно понять, но следовало бы увязать ее с реалиями рынка и увеличить сумму наличных при оплате хотя бы в два раза».
Вслед за ростом цен, это стало фактором, сдерживающим покупку недвижимости.
Еще один характерный для рынков обеих стран фактор — это увеличение разрыва между ценой на жилье и заработной платой.
Согласно исследованию Фонда Фридриха Эберта, жителю Бухареста нужно 2,7 зарплаты, чтобы купить квадратный метр жилья, — это больше, чем немцу из Берлина. А в Клуже за тот же квадратный метр нужно работать 3 месяца, почти столько же, сколько в Мадриде. И это при условии, что вы ничего больше не покупаете. Румыны тратят 31% своей зарплаты на еду и одежду, в то время как немцы — всего 15%, пишет румынская пресса.
В Республике Молдова доступность жилья в последние годы также понизилась. Согласно анализу Acces Imobil, если в период 2019-2023 гг. средний показатель доступности, рассчитанный на основе соотношения средней заработной платы и цены за квадратный метр, составлял около 9 лет, то сейчас он увеличился примерно до 10,5 лет.
Для сравнения, в 2020 году на покупку 1 кв. м жилья требовалось 1,7 средней зарплаты по экономике, а на покупку квартиры площадью 60 м2 — около 8,7 лет. Сегодня для приобретения 1 кв. м той же квартиры требуется 2,1 средней зарплаты и 10,3 года, чтобы заработать на полную сумму.
Еще заметнее становится разница, если сравнить общие цены. В 2020 г. средняя квартира стоила около 45 тыс. евро, а сегодня стоимость такого же жилья превышает 100 тыс. евро. Это удвоение цен, без пропорционального роста доходов, объясняет текущую блокировку рынка и растущую сложность приобретения недвижимости для семьи.
Эксперты указывают и на такой фактор, как значительное число спекулятивных сделок на рынках недвижимости обеих стран. То есть, когда жилье приобретают не для собственного проживания, а для перепродажи. По мнению Раду Шитова, в Румынии более 30% сделок — это инвестиционное приобретение. Что также разгоняет цены на квартиры.
По признанию специалистов агентства Proimobil, в качестве инвестиций как для перепродажи, так и для сдачи в аренду наиболее прибыльными оказались малогабаритные квартиры. Инвесторы нередко покупают от 3 до 5 квартир. А рекордной оказалась покупка 40 квартир клиента из Израиля.
В Молдове бурный рост цен во многом объясняется также спекулятивным спросом и инвестициями в жильё с целью аренды или перепродажи, а не реальной потребностью. Конкретных данных о доле спекулятивных сделок не приводится. Но общее сокращение числа транзакций на 69% по сравнению с 2024 годом может указывать на снижение спекулятивной активности, вызванной общим спадом на рынке.
