Как охладить рынок недвижимости: план действий для Молдовы на основе опыта Украины и Румынии

Мирча Бачу

По данным Национального банка Молдовы, в I квартале 2025 г. индекс цен на жильё вырос на 18,4% по сравнению с предыдущим кварталом и на 35,4% в годовом выражении. Для новостроек рост составил 20,6% за квартал, «вторичка» подорожала на 17,4%.

В то же время рынок столкнулся с резким падением количества сделок: в I квартале 2025 года на 28% г/г, во II квартале — на 65%. Это указывает на сочетание перегретых цен и ослабления реального спроса.

Взрывной рост цен в начале 2025

Индекс цен на жильё (RPPI) за I кв. 2025: +18,4% кв/кв и +35,4% г/г, агрегированное значение 211,7. На «первичке» квартальный скачок +20,6%, на «вторичке» +17,4%. Это официальная статистика НБМ.

По данным индекса Acces Imobil, средняя цена квартир в Кишинёве к концу 2024 достигла ≈1 540 €/м² (исторический максимум).

Локальные  издания фиксируют рекордный скачок цен в I кв. 2025 (новостройки до ~1 906 €/м², +20,6% кв/кв).

Почему выросли цены?

1. Дешёвые и доступные ипотеки/программы: расширение доступа к финансированию (включая госпрограмму «Prima Casă Plus») подпитало спрос — это отмечает и НБМ, и профильные медиа.
2. Сжатое предложение новостроек: после 2022–2023 гг. строительная активность проседала; в ряде обзоров подчёркнуто, что предложение отстаёт от спроса, что усиливает рост цен.
3. Миграция/урбанизация и приток покупателей: спрос концентрируется в Кишинёве (включая внутреннюю миграцию и часть внешнего спроса), что усиливает давление на цены в столице.
4. Общая макросреда: восстановление экономики, рост кредитования (ипотека), инфляционные ожидания косвенно поддерживают номинальные цены.
5. Недвижимость, как средство хранения накоплений: жилье — основное, что сберегает накопления граждан от инфляции.

Как сделать жилье доступным?

Международный опыт регулирования продаж и борьбы со спекулятивными продажами помогает найти ответ. Давайте проанализируем налоговую политику Румынии и Украины.

Украина использует налоговую политику для ограничения спекулятивных перепродаж:

• 0% налога при первой продаже в году и сроке владения более 3 лет;
• 6,5% — при владении менее 3 лет или повторных продажах в году;
• 19,5% — для нерезидентов при владении менее 3 лет.

Румыния применяет простую шкалу:

• 3% от суммы сделки при владении 3 года и менее;
• 1% — при владении менее 3 лет.

Налог удерживается нотариусом при заключении сделки.

Украина ориентирована на поддержку долгосрочного владения и реальных покупателей: нулевая ставка возможна, но в других случаях — сравнительно высокая налоговая нагрузка.

Румыния предлагает максимально простую и низкую систему налогообложения: фиксированные 1% и 3% от цены, без сложностей с расчётом прибыли, и фактическое освобождение в определённых ситуациях.

Меры для Молдовы

Меры со стороны примэрии и изменение земельной политики

Мера 1. Выставление на аукцион небольших участков (0,5 га).

Механизм: Мэрия формирует пул городских земель, разделяет на лоты по 0,5 га и проводит открытые аукционы с допуском только юридических лиц и индивидуальных предприятий с подтверждённым опытом строительства ≤ 10 000 м².

Эффект:

• устранение монополии крупных девелоперов;
• привлечение на рынок малых и средних строительных компаний;
• рост предложения и разнообразия проектов.

Срок реализации: первые торги — через 6–9 месяцев после утверждения регламента.

Риск: фрагментарная застройка без комплексной инфраструктуры – решается через создание единых градостроительных стандартов.

Мера 2. Новый план развития города с продажей участков на границе города или в муниципии.

Механизм: Реклассификация сельхозземель в пригородах в жилую зону, выделение крупных кварталов (20–30 га), которые разбиваются на секции для разных застройщиков, но с единым инфраструктурным планом.

Эффект:

• снижение дефицита земли в городской черте;
• сдерживание цен на землю в центре;
• перераспределение спроса.

Срок: 1–2 года на подготовку планов и коммуникаций.

Риск: при отсутствии финансирования инфраструктуры новые районы могут остаться «полями с многоэтажками» (это проблемы для имиджа примэрии).

Мера 3: Создание новых микрорайонов с инфраструктурой «под ключ».

Механизм: Мэрия сама, либо совместно с инвесторами, строит дороги, коммуникации, соцобъекты (школы, детсады, медпункты) до начала строительства жилья.

Эффект:

• привлекательность окраин растёт;
• молодые семьи получают доступное жильё с удобствами;

Срок: 2–5 лет на полноценный микрорайон.

Риск: высокая стоимость начального этапа.

Необходима поддержка государства и создание формы сотрудничества государств и девелопера.

Мера 4:  Упрощение и ускорение выдачи разрешений на строительство.

Цель: Сократить бюрократические барьеры и время, необходимое застройщику для начала работ, при этом сохранив контроль качества и соответствие градостроительным нормам.

Предложения: «Единое окно» — все согласования (градостроительный план, подключение к сетям, экологическое заключение) оформляются через один электронный портал.

Сроки: чётко установленные по закону максимальные сроки:

• до 30 календарных дней для объектов до 5 000 м²;
• до 60 дней — для крупных объектов.

Электронное взаимодействие с муниципалитетом — исключение личных визитов и бумажных справок.

Принцип «молчаливого согласия» — если орган власти не дал мотивированный отказ в срок, разрешение считается выданным.

Упрощённый пакет документов для малых проектов (строительство и реконструкция)  — сокращённый список требований для строительства до 3–5 этажей.

Ожидаемый эффект:

• ускорение запуска проектов на 3–6 месяцев;
• снижение затрат застройщиков на бюрократию и проценты по кредитам;
• рост предложения жилья, особенно в сегменте доступного строительства.

Риски и меры контроля:

• риск снижения качества проверок — нужен чёткий онлайн-реестр проектов с открытым доступом к документации;
• опасность коррупции при «ускоренных» процедурах — нужна цифровизация и автоматизация согласований.

Меры со стороны государства и правительства

Мера 1: Модернизация программы «Prima Casă».

Механизм:

• ограничить участие только для покупки жилья до 100 м² и ценой не выше установленного лимита;
• установить приоритет для семей с детьми и молодых специалистов;
• привязать выдачу к регионам с активным новым строительством;
• новые микрорайоны, жилье в муниципии.

Эффект:

• поддержка реальных покупателей;
• перенаправление спроса с центра на новые районы (это важно).

Риск: без увеличения предложения может снова разогнать цены.

Нужны предложения!

Мера 2: Налог на быструю перепродажу (по примеру Украины).

Механизм: Установить налог 6–10% при продаже жилья от стоимости объекта, находившегося в собственности менее 3 лет.

Например:

• через год — 6 %
• через 2 года 3%
• через 3года 1.5%

Исключения — наследство, дарение между близкими родственниками, продажа единственного жилья при смене места жительства.

Эффект:

• снижение спекулятивных сделок;
• более стабильный рынок.

Риск: Снижение ликвидности для тех, кто продаёт по объективным причинам.

Мера 3: Совместные проекты государства и строителей (девелоперов) через государственно-частное партнёрство.

Цель: Запустить строительство жилья с участием государства для ускоренного расширения предложения и создания социально доступных квартир, не перегревая рынок.

Возможные формы сотрудничества:

• Передача земли в долгосрочную аренду или безвозмездно под условие строительства. Государство или муниципалитет предоставляет участок под застройку без аукциона. Девелопер обязуется построить объект и передать государству определённый процент квартир (например, 15–30%) для социальной программы («Prima Casă», жильё для молодых семей, переселение из аварийного фонда).
• Субсидирование инфраструктуры. Государство берёт на себя затраты на дороги, инженерные сети, школы, садики. Застройщик строит жилые дома и продаёт часть квартир по рыночной цене, а часть — по льготной.
• Смешанное финансирование. Совместный фонд, где государство вносит землю или средства, а девелопер — деньги и проектную реализацию.

Прибыль распределяется пропорционально вкладам.

Преимущества:

• быстрый рост объёмов строительства в сегменте доступного жилья;
• привлечение частных инвестиций в социальные проекты без перегрузки бюджета;
• контроль цен на часть жилья за счёт госучастия.

Риски:

• риск затягивания сроков (нужны чёткие штрафы и условия в контракте);
• завышенные сметы (нужна обязательная независимая экспертиза);
• коррупционные риски (нужен прозрачный конкурс на участие девелоперов).

Ожидаемый эффект

При комплексном внедрении этих мер в течение 3–5 лет:

• рост цен стабилизируется в пределах 3–5% в год (вместо скачков 15–30%);
• доля спекулятивных сделок снизится на 20–30%;
• на рынок выйдут 10–15 новых застройщиков малого и среднего сегмента;
• доля новых районов в объёме продаж вырастет с 5–7% до 20–25%.

Заключение

Молдова может избежать дальнейшего перегрева рынка, если синхронизирует земельную политику и налоговое регулирование. Украина показала, что налог на быструю перепродажу работает. Румыния — что простота и низкие ставки упрощают администрирование.

Для Молдовы важно объединить оба подхода, дополнив их активной градостроительной стратегией.

• объединение усилий и возможностей государства и примэрий;
• открытая и активная работа с бизнесом, постоянный диалог.

Важно учитывать, что строительство – это основной мультипликатор развития экономики Молдовы.

Мирча БАЧУ, предприниматель