Михаэла Султан и Светлана Доготару
Ситуация с неформальными постройками в столице настолько серьезна, что она стала темой презентации на специализированной конференции в Афинах. Её представила главный архитектор Кишинева Светлана Доготару.
Кишинёв после 1990 г., как и многие столицы на постсоветском пространстве, претерпел стремительные и часто неконтролируемые городские преобразования, отмечается в исследовании. Этот период был отмечен длительным законодательным вакуумом и непоследовательностью в применении существующих норм городского планирования. Существенным элементом этого процесса была неопределенность в отношении режима собственности на землю и здания: многие участки не имели четкого правового статуса, были унаследованы, заняты или проданы вне правового поля.
Параллельно с этим возросшая внутренняя миграция, обусловленная экономическим упадком сельских районов, привела к увеличению давления на существующий жилой фонд. Острая нехватка доступного жилья, особенно для уязвимых групп или лиц с низким доходом, стала катализатором распространения нелегального строительства. Во многих случаях отсутствие реакции со стороны городской администрации воспринималось населением как молчаливая форма согласия или даже поощрения самовольных строек.
Неформальные постройки в Кишиневе неравномерно распределены по территории, но встречаются практически во всех типах городских и пригородных зон. Но выделяются Трушень, Кодру, Бубуечь, Дурлешть. Эти населенные пункты, расположенные на административных окраинах муниципалитета, за последние два десятилетия превратились в настоящие полюса жилой застройки.
Однако, это расширение часто происходило в отсутствие обновленных инструментов городского планирования или четких правил режима строительства. Многие из индивидуальных домов или жилых комплексов были построены без разрешения на строительство, на землях с неопределенным правовым статусом, которые не были должным образом интегрированы в застроенную территорию. В этих районах часто отсутствуют коммунальные сети (вода, канализация, газ, электричество) или практикуется неформальное подключение к существующей инфраструктуре.
В застроенных городских кварталах Кишинева неформальное строительство часто принимает форму индивидуальных вмешательств в существующий жилой фонд. Наиболее распространенные практики включают:
- самовольно возведенные пристройки во дворах многоквартирных домов;
- закрытие балконов или переоборудование их в жилые помещения без необходимых разрешений;
- пристройки к первым этажам, переустройство коммерческих помещений в квартиры или, наоборот, при отсутствии необходимых разрешений;
- незаконные пристройки или рискованные структурные изменения, влияющие на устойчивость здания.
На факты неформального строительства власти часто закрывали глаза, чтобы избежать конфликтов с населением, либо из-за отсутствия политической воли. В некоторых случаях институциональная коррупция способствовала выдаче разрешений на строительство задним числом, без соблюдения закона.
Авторы презентации отмечают, что точная оценка масштабов неформального строительства в Кишиневе затруднена из-за отсутствия комплексной системы мониторинга. Однако, на основе полевых наблюдений, запросов на легализацию и предварительных исследований, подсчитано, что около 15–20% индивидуальных домов в пригородной зоне было построено без разрешения. В некоторых пригородах, таких как Трушень, Бубуечь или Кодру, доля неформального жилья может даже превышать 30%. К этому следует добавить сотни случаев несанкционированных расширений, пристроек или вмешательств в многоквартирных домах.
Столкнувшись с распространением феномена неформального строительства, муниципальные и центральные власти за последнее десятилетие наметили несколько стратегических направлений для контроля и исправления хаотичного развития города. Хотя некоторые из этих мер были провозглашены в государственных политиках, городских планах или стратегических документах, их реализация была частичной или фрагментарной.
Одной из важнейших инициатив стал пересмотр Генерального плана развития города, рамочного документа, регулирующего использование территории на муниципальном уровне. Параллельно планируется разработать детальные городские планы в районах с высокой плотностью несанкционированных вмешательств.
Предлагается создание «зон регуляризации» — стратегии, включающей разграничение периметров, в которых существующие неформальные постройки могут быть сохранены и легализованы. При условии, что они соответствуют определенным критериям безопасности, функциональной совместимости и доступности. В этом случае отпадает необходимость ненужных, дорогостоящих и часто социально нереалистичных сносов.
Градостроительный кодекс РМ (вступивший в силу с января 2025 года) вводит особую процедуру признания законности построек, выполненных без разрешения на строительство, по истечении сроков давности применения санкций или распоряжения о сносе. В таких случаях местные органы власти могут выдать сертификат о строительстве, основанный на технической и градостроительной оценке, которая устанавливает, соответствует ли здание минимальным требованиям безопасности и может ли оно быть разумно интегрировано в застроенный контекст. В то же время Кодекс допускает установление компенсационных выплат, чтобы соблюсти принцип справедливости по отношению к легальным застройщикам.
