Новое направление девелопмента называют модным словом флиппинг — от английского глагола to flip, что значит «переворачивать». Простыми словами исходный смысл слова означает «быстрое изменение». В Кишиневе флиппингу подвергается как жилье из старого фонда, так и в новых домах.
По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, началось все в 2019-2020 годах, когда выросла популярность программы льготного кредитования жилья Prima Casa. Появились клиенты, у которых не было возможности купить по ипотеке квартиру, а потом еще брать кредит на ремонт и бытовую технику и параллельно оплачивать аренду жилья. Именно для них рынок сформировал такую программу, когда можно купить готовое для вселения жилье и больше ни о чем заботиться, а спокойно погашать кредит.
«Именно развитие ипотеки повлияло на то, что возник спрос на готовые квартиры с ремонтом. Потому что раньше, когда квартира покупалась за счет собственных ресурсов, в новостройках предпочитали заниматься ремонтом самостоятельно. Кто-то видел в этом возможность сэкономить, а кто-то — воплотить собственные дизайнерские идеи. Считалось, что ремонт, сделанный на продажу, не может быть качественным, — говорит Петр Олейник. — Сегодня поменялось поколение покупателей, сказывается дефицит мастеров. К тому же смета на ремонт своими силами зачастую выходит на 20% дороже».
Несколько снизилась активность флиппинга в связи с пандемией, потом с военной операцией в соседней стране, когда ставки по ипотеке выросли до 18%. А когда ставки пошли вниз, этот рынок вновь оживился.
Бизнесом на ремонте и перепродаже квартир изначально начали заниматься молдавские строители и специалисты среднего звена, проработавшие несколько лет на стройках за границей. Когда по тем или иным причинам пришлось вернуться на родину, выяснилось, что и дома можно заработать приблизительно те же деньги.
Они наладили отношения с производителями строительных материалов, мебельщиками, и за счет оптовых закупок и скидок снижают затраты на ремонт.
В приобретение квартиры флипперы вкладывают, как правило, собственные деньги, не прибегая к кредиту, так как это впоследствии усложняет процедуру продажи. Но если не хватает собственных средств, то работают в партнерстве с инвесторами, которые берут на себя все затраты, а прибыль делится согласно договору.
Если флипперы работают как физические лица, то и налог платят как физлица. То есть 12% на половину суммы прироста капитала (разницы между ценой покупки и продажи квартиры).
«Этим бизнесом выгодно заниматься на растущем рынке, потому что можно заработать и на ремонте, и на росте цен самой недвижимости, — считает Петр Олейник. — А когда рынок стагнирующий, то рентабельность снижается, и выгоду приносят только ремонтные работы. По моим расчетам, рентабельность от одной операции (то есть покупка квартиры, ремонт и продажа) может составлять до 10%. В этом бизнесе главное — оборачиваемость, которая в среднем составляет 3-4 месяца».
Компания New Casa специализируется на ремонте и перепродаже в основном квартир вторичного рынка. Как правило, привлекая в партнеры, инвестора.
Как отметил для Logos Press руководитель проекта New Casa Николай Моцок, в цепочке — покупка квартиры, ремонт и последующая продажа, — важен абсолютно каждый элемент. И на каждом этапе важно соблюдать внутренние стандарты качества. «Если ты все сделаешь правильно, но некачественным будет ремонт, или приобретен неудачный объект, то пострадает вся цепочка. Объект не будет соответствовать рынку и не оправдает ожиданий клиента, который за все это платит. Соответственно, этот проект будет не интересен инвестору и не выгоден нам с точки зрения бизнеса. Поэтому мы не можем позволить себе ошибиться ни на одном этапе».
Компания берет на себя поиск подходящего объекта, юридическую оценку, «очистку» квартиры от возможных рисков, качественные ремонтные работы вплоть до внутренней отделки, меблировки и обустройству интерьера. Далее следует оформление документов у нотариуса и справок из кадастра.
Выбор квартир для флиппинга на вторичном рынке имеет ряд преимуществ, считает Николай Моцок.
«На вторичном рынке отсутствуют риски поздней сдачи в эксплуатацию. Мы специализируемся на быстрых сделках, очень избирательно подходим к выбору квартир и уменьшаем юридические риски за счет того, что дома известные, там все прозрачно, всегда можно с собственником посмотреть данные кадастра и убедиться в чистоте сделки. Именно поэтому такие квартиры хорошо проходят по кредитным линиям Prima Casa».
Если инвестор заинтересован в сотрудничестве по какому-то конкретному объекту, специалисты компании всегда на месте могут определить состояние квартиры, оценить объем работ и стоимость реновации. При этом уменьшаются инвестиционные риски, так как можно более четко посчитать затраты и ожидаемую прибыль после завершения сделки.
На хороший качественный ремонт у компании уходит в среднем три месяца.
«У нас собственные подрядчики, отработанный технологический процесс, присутствует полностью вся цепочка — начиная от работы дизайнера и заканчивая вывозом мусора, услугами риелтора и нотариуса при заключении сделки. Поэтому есть возможность сократить сроки», — говорит Николай Моцок.
Затраты времени на покупку квартиры и последующей продажи зависят от конкретного объекта. Существуют более дорогостоящие квартиры (трех-четырех комнатные), спрос на них меньше, соответственно срок продажи несколько больше. А одно-двухкомнатные квартиры стоят меньше, они более ликвидные, пользуются хорошим спросом, продаются быстрее. И на такие квартиры легче получить кредит по Prima Casa.
Уплата налогов осуществляется в двух форматах. Если компания работает на основе привлекаемых средств через инвестора, то инвестор оформляет на себя квартиру и платит налог на прирост капитала. Если вкладываются собственные средства компании, есть и такие проекты, то налог платят согласно бухгалтерским документам.
В Кишиневе стартовый капитал для входа в этот бизнес, по оценке специалистов, должен составлять не менее 100 тыс. евро.
В этом бизнесе, как и в любом другом, существует спрос, предложение, продукт и риски. Продуктом является недвижимость, для которой существует свой круг потребителей на основе использования кредитных механизмов. Но есть и риски инвестора, которые нужно учитывать.
