Вячеслав Ионицэ
Как заявил эксперт по экономической политике IDIS «Viitorul» Вячеслав Ионицэ, модель функционирования рынка недвижимости в Молдове делает практически невозможным снижение цен на квартиры.
По его словам, в Кишиневе в 2020 г. цена 1 кв. м квартиры в новых домах составляла 857 евро, а в старых — 645 евро. В 2023 г. цены выросли в новых домах до 1300 евро за кв. м и почти до 880 евро в домах старого фонда. В IV квартале 2024 г. цены составили уже 1585 евро и 1129 евро соответственно. То есть, за четыре года цены выросли в новых домах в 1,9 раза, а в старых — в 1,8 раза.
В структуре рынка недвижимости Кишинева 53% приходится на квартиры, утверждает Вячеслав Ионицэ. На индивидуальные жилые дома в сельской местности — 22%; на квартиры за городом – 18%, и на индивидуальные дома в муниципии Кишинёв – 7%.
Динамика цен свидетельствует о том, что с 2009 по 2016 г. они постепенно снижались, а затем начался рост. И в 2024 году он достиг самого высокого уровня за последние 16 лет. Факторами, которые обусловили этот рост, Вячеслав Ионицэ называет удорожание стоимости рабочей силы и строительных материалов. А вследствие ограниченного предложения нового жилья, выросли цены и на старые квартиры.
Эксперт выдвигает свою версию невозможности снижения цен в обозримой перспективе. Он отмечает, что основными игроками на рынке недвижимости Молдовы являются строительные компании, агентства/агенты недвижимости и покупатели. Но клиент покупает квартиру не у строительной компании, а у агентства. И платит реальную рыночную цену, а не ту, по которой агентство выкупило ее еще на этапе планирования у строительной компании. «Строительная компания продавала квартиры агентствам по недвижимости 3-4 года назад по 600-700 евро за кв. м, а сегодня они продают квартиры по 1600 евро за кв.м. За это время строительные материалы существенно подорожали, следовательно, застройщики несли дополнительные расходы. В связи с этим за последние 5 лет строительные компании получили на 21,7% меньше денег, которые ушли агентствам (агентам) по недвижимости», — утверждает Вячеслав Ионицэ.
По данным эксперта, в 2023 г. из 463 млн евро объема продаж квартир строительные компании получили 374 млн евро, а 89 млн евро достались агентам. В 2024 году 201 млн евро объема продаж поделили в пропорции 156 млн на 45 млн евро. Таким образом, доля доходов агентств в объеме продаж увеличилась с 19% в 2023 г. до 22% в 2024 г.
Вячеслав Ионицэ пояснил, что после 2006 г. практически весь период цены на квартиры росли медленнее, чем стоимость строительных работ. И только в 2024 г. компании вышли на тренд превышения цены продаж квартир над понесенными затратами.
«Учитывая эти факторы, компаниям сегодня некуда снижать цены. Модель функционирования рынка недвижимости не позволяет это сделать, иначе застройщики обанкротятся. Только появление крупных проектов в сфере недвижимости может сдержать рост цен», — отметил Ионицэ.
Он также подсчитал, что на покупку новой готовой квартиры площадью 70 кв. м при среднем уровне зарплат семье в Молдове пришлось бы в 2015 г. работать 19,4 года, чтобы накопить нужную сумму. В 2020 этот показатель составлял 14,5 года, в 2022 вырос до 15,1 лет. В конце 2024 года на квартиру потребовалось бы копить 14,9 года.
«Хотя в 2024 году цены на квартиры выросли больше всего за последние 16 лет, учитывая рост номинальных зарплат, доступность покупки квартиры остается примерно такой же, как и в 2023 году. При этом 70% всех доходов молдаван инвестируется в жилье», — подытожил эксперт.
