Очередной раунд приватизации госсобственности назначен на 4 ноября т.г. На этот раз государство выставляет на продажу шесть земельных участков под строительство, расположенных в разных районах города и пригороде.
На торги предлагаются по 7 соток на улицах Спрынченоая и Садовяну, около 9 соток на ул. Докучаева, два участка в г. Кодру — 42 и 20 соток. Самый большой участок — более 6 га на ул. Пэдурий. Общая сумма стартовой стоимости составляет 68,5 млн леев.
Из информационного сообщения Агентства публичной собственности, потенциальный покупатель может узнать только адрес участка, его кадастровый номер, площадь и стартовую цену. Об обоснованности этих цен даже специалистам судить трудно.
При этом, состоявшийся 21 октября аукцион преподнес сюрприз, наверное, не только организаторам, но и операторам рынка недвижимости. Два участка на ул. В.Лупу были проданы по ценам, даже превышающим рыночные. Участок 5,62 га «ушел» за 230 млн леев (20,4 тыс. евро за сотку). А участок 1,5 га приобретен за 69 млн леев (23 тыс. евро за сотку). По мнению специалистов, текущая рыночная цена для данных участков ниже, как минимум, в 1,5 раза. Поэтому государство можно поздравить с выгодной сделкой.
Тем не менее, эксперты считают, что залогом успешной продажи земли может стать только более продуманная подготовка с анализом наилучшего использования участков.
«Рынок земли выступает в качестве промежуточной стадии, фактически мы должны говорить о девелопменте, — считает директор агентства недвижимости Gofma Consulting Дмитрий Тэрэбуркэ. – Необходимо знать возможность использования этой земли, ее полезность. Важны зона расположения участка, наличие инфраструктуры и т.п. На мой взгляд, сегодняшний подход крайне неправильный, готовить нужно инвестиционные проекты, а не просто продавать землю».
По его словам, у Кишинева в плане развития и так достаточно проблем. Поэтому при освоении территорий необходимо рассматривать укрупненные зоны с четким новым использованием и полностью уйти от точечной застройки. А продажа мелких участков как раз стимулирует такую застройку, что создает дополнительную нагрузку на существующую инфраструктуру.
Также необходимо доработать закон об экспроприации, т. к. после того, что творилось в городе долгие годы, мы с этим столкнемся неизбежно. При развитии территорий появится необходимость экспроприации земель, придется компенсировать расходы, и делать это надо обоснованно. Закон предписывает компенсировать по рыночной цене. Но этого недостаточно, необходимо учитывать многие факторы — и период, и законность построенного и т.п. Работающий закон об экспроприации нужен еще и для того, чтобы вовлекать в оборот неиспользуемые участки, приобретенные в спекулятивных целях. Примеров таких «спящих» активов достаточно и в городе, и в республике.
«Покупатель должен понимать, что на этом участке можно построить, какая у него градостроительная зона по плану развития города, площадь, рельеф, наличие коммуникаций и т.п. И только после этого можно судить о стоимости земельного участка», — говорит директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник.
| В третьем квартале в Кишиневе была заключена 861 сделка по участкам под строительство. |
По его мнению, из выставленных на аукцион участков интерес представляют лишь два – на ул. Пэдурий (6 га при стартовой цене 4 тыс евро за сотку) и на ул. Садовяну (71 сотка за 4,6 тыс евро за сотку). «В первом случае участок неплохой, но, на мой взгляд, цена несколько завышена. Больше шансов продать участок на ул. Садовяну. На этом месте в перспективе должен проходить бульвар Мирча чел Бэтрын (на пересечении с ул. Буковиней) напротив КЦ Megapolis. И цена достаточно привлекательная, он должен вызвать интерес у покупателей».
Как пояснил эксперт, в настоящее время на рынке пользуются спросом две категории участков. Первая — под индивидуальное жилищное строительство в разном ценовом диапазоне в зависимости от места расположения участка — от 5 тыс. евро за сотку до 15-20 тыс. евро. Другая — под многоэтажное строительство в зонах, где допускаются высотные здания.
«Обычно застройщики ищут 20-30 соток в зависимости от конфигурации участка и зоны назначения, — говорит эксперт. — Такие участки могут стоить от 10 тыс. до 50 тыс. евро за сотку, в зависимости от того, что там можно построить. На «сырые» участки, то есть с непонятным назначением, цена всегда ниже, чем на участки с определенной предпроектной подготовкой».
Под промышленное назначение пользуются спросом в основном участки небольшой площади от 15 до 30 соток в промзонах города и в пределах 3 тыс. евро за сотку.
Участки большей площади подразумевают более серьезные инвестиции и продаются хуже. Часто территории под производственное назначение покупают в пригороде, если не требуется полный набор городских коммуникаций, а достаточно, например, только электричества. Поэтому вдоль дорог можно часто видеть построенные производственные склады, офисы и т.п. Участок сельхозназначения, даже с учетом затрат на вывод его из сельхозоборота, обходится дешевле, чем в бывших промышленных районах города.
| «Я предложил бы полностью реорганизовать рынок недвижимости в плане комплексного регулирования, для того, чтобы сформировать полноценную структуру, которая может создавать разумные инвестиционные проекты, в том числе привлекая инвестиции», — говорит Дмитрий Тэрэбуркэ. |
Что касается предложения, то основной источник земли в городе — это снос старых домов. А также неиспользуемые какое-то время участки по причине отсутствия коммуникаций. Как только проводят коммуникации, цена на землю сразу вырастает, и ее использование становится рентабельным.
«Например, в прошлом году неплохо «выстрелил» массив недалеко от строящегося комплекса Arena Chisinau, — рассказывает Петр Олейник. — Лет 10-15 назад вдоль Каля Орхеюлуй были выделены участки, но там не было ни воды, ни канализации. А когда началось строительство спортивного комплекса, появилась перспектива, увеличился спрос и выросли цены».
По его мнению, на рынке недвижимости после двух месяцев локдауна был всплеск активности во всех сегментах, и в первое время рынок эти два месяца простоя отыграл.
Это подтверждается и данными Агентства государственных услуг. В третьем квартале в муниципии Кишинев была заключена 861 сделка купли-продажи земельных участков под строительство. Для сравнения, в первом квартале продано 507 участков, а во втором – 463 участка.
В то же время городской рынок земли достаточно стабильный, здесь не так много спроса и не так много предложения. Его не сравнить с рынком квартир. На сегодня строительство развивается в основном на базе долевого участия, очень мало компаний, которые могут позволить себе приобрести участок, привлечь финансирование и т.д. Потому что весь спрос сконцентрирован на жилье с высокой степенью готовности или в уже сданных в эксплуатацию домах. Львиная доля жилья приобретается по ипотеке или по банковским программам кредитования, которые в основном рассчитаны на готовое жилье.
Дмитрий Тэрэбуркэ считает, что сегодня застройщики и девелоперы — это в основном люди, обладающие определенным административным ресурсом. Благодаря этому они получают разрешения, начинают стройки, не заботясь о развитии инфраструктуры города. Поэтому все больше банкротств и все больше пострадавших. Меняется политическая ситуация, меняются и игроки, но они не способны формировать рынок. Застройщики у нас ориентируются в основном на спекулятивные объекты, за редким исключением.
«Сегодня никто не знает весь ресурсный потенциал города, да и всей страны, — считает эксперт. — По большому счету, мы разбазариваем то, что может иметь ценность. Я предложил бы полностью реорганизовать рынок недвижимости в плане комплексного регулирования, чтобы сформировать полноценную структуру, которая может создавать разумные инвестиционные проекты и привлекать инвестиции. Инвестору надо объяснить, почему он должен вложить «длинные» деньги, а не строить спекулятивный «муравейник».
