Продолжаем тему о проблемах закона о кондоминиуме, поднятую «ЛП» в №34 от 22 сентября т.г. Речь пойдет о нестыковках этого закона и закона о кадастре в части, регламентирующей состав кондоминиума. А также о противоречиях в регламентировании ремонтно-отделочных работ помещений, входящих в состав кондоминиума.
Как поясняют специалисты, закон о кондоминиуме, как и Гражданский кодекс, определяют кондоминиум как комплекс объектов недвижимого имущества, состоящий из земельного участка и расположенных на нем строений, в которых есть «единицы» — объекты исключительного права собственности, и «общие части» — объекты права общей собственности участников кондоминиума. При этом, «единицы» определены как жилье, нежилые помещения и парковочные места. А к «общим частям» относятся участок и части зданий/строений, предназначенные для общего пользования членами кондоминиума (фундаменты, крыши, фасады, общие коридоры, лестницы и т.д.).
В то же время, в законе о кадастре определяются следующие типы недвижимого имущества: земельные участки, здания и строения, и изолированные помещения к которым относятся, в том числе, квартиры в многоквартирных домах и индивидуальные парковочные места, находящиеся внутри зданий. Таких типов объектов недвижимого имущества как «жилье» или «общие части зданий/строений» не существует. То есть, законодательные нормы, регулирующие состав кондоминиума, не коррелируют с нормами законодательства о кадастре. Из-за этого, как отмечают юристы, возникают много вопросов.
Например, если на участке кондоминиума есть здание, не разделенное на помещения, оно будет считаться «единицей», находящейся в исключительной собственности, или станет объектом общей собственности участников кондоминиума? Из вышеуказанных положений законодательства о кондоминиуме можно сделать вывод, что ответ зависит от назначения здания. Если здание нежилое, то оно должно стать объектом общей собственности. Если же здание жилое, то оно может стать «единицей», так как под определение «жилье» подпадают как квартиры, так и индивидуальные жилые дома, дуплексы, танхаусы и пр. В пользу такого заключения говорят и положения Закона о кондоминиуме, согласно которым кондоминиум может состоять из земельного участка и жилого комплекса, образованного индивидуальными жилыми домами. Но тогда возникает вопрос, в чем логика такого подхода? Почему индивидуальные жилые дома, расположенные в жилом комплексе, могут быть объектами индивидуального права собственности, а магазин или аптека, построенные в этом же комплексе в виде отдельных зданий, должны стать объектами общего права собственности участников кондоминиума?
Кроме того, следует упомянуть положения ст. 93 Закона, согласно которой некоторые здания, находящиеся на земельном участке кондоминиума, могут остаться в исключительной собственности их владельца. Но, во-первых, из содержания этой статьи следует, что владельцы таких зданий не становятся участниками кондоминиума (то есть, не приобретают право общей долевой собственности на участок и прочие общие части кондоминиума, не становятся членами Ассоциации и т.п.). А во-вторых, не понятно, в каких ситуациях могут применяться положения этой статьи. То есть, не указаны критерии, по которым можно было бы определить, станет здание объектом общей собственности или останется в индивидуальной собственности, но не станет частью кондоминиума.
Другой вопрос, связанный с определением состава кондоминиума, касается земельных участков, прилегающих к жилым домам или иным строениям, получившим статус «единиц в кондоминиуме».
Из определения кондоминиума, данного в ГК и законе о кондоминиуме, следует, что земля является объектом общего права собственности. Из положений закона не вытекает, что участки, прилегающие к индивидуальным жилым домам, могут быть объектом индивидуального права собственности. В то же время говорится, что собственники строений, которые не становятся частью кондоминиума, сохраняют право суперфиция, то есть, пользования, на часть земельного участка кондоминиума, прилегающую к строению. Тогда в чем смысл передачи в совместную собственность членов кондоминиума земельного участка, прилегающего к индивидуальному жилому дому или иному строению, оставшемуся в индивидуальной собственности?
В последние годы в Кишиневе обретает все большую популярность такой формат, как закрытые жилые комплексы, в которых есть индивидуальные дома, дуплексы и таунхаусы с прилегающими участками, а также участки с инфраструктурой, общей для всего комплекса (внутренние проезды, детские/спортивные площадки, трансформаторные подстанции, прочие объекты общей инфраструктуры). С точки зрения закона, формирование кондоминиумов в таких комплексах не является обязательным, в отличие от многоквартирных жилых домов, но оно было бы рациональным для обслуживания общей территории и общих объектов. И положения закона позволяют создавать кондоминиумы в таких комплексах. Но если для этого придется передавать в общую собственность участки, прилегающие к индивидуальным жилым домам, то вряд ли кто-то на это пойдет.
Еще одной проблемой, с которой юристы уже столкнулись на практике, является противоречивое регламентирование проведения ремонтно-отделочных работ в «единицах в кондоминиуме».
Согласно положениям закона, выполнение работ, в результате которых появятся новые «единицы», либо которые приведут к расширению существующих «единиц» и изменению внешнего вида здания (пристройки, надстройки мансард, перепланировки и т.п.) возможно только при получении предварительного согласия собственников, владеющих не менее 2/3 долей участия. Предварительное согласие требуется также и для проведения работ по реконструкции собственной «единицы», которые предполагают вмешательство в несущие конструкции здания. В то же время, для выполнения ремонтных работ внутри собственной квартиры, которые не повлияют на внешний вид здания, на его прочность и не приведут к изменению площади, такое согласие не нужно – достаточно уведомить администратора.
Но, начиная ремонт, не всегда можно предвидеть результат. Возведение или снос перегородок, выравнивание или изоляция стен путем их утолщения и т.п. работы могут изменить внутреннюю площадь помещения. То же может случиться и в коммерческих помещениях с высокими потолками, например, при возведении или сносе консолей (внутренних балконов). Но любое изменение внутренней площади должно приводить к перераспределению долей в кондоминиуме, путем утверждения акта о внесении изменений в акт об учреждении кондоминиума. То есть, может получиться ситуация, что при начале работ собственник уведомит администратора, а при их завершении столкнется с тем, что для сдачи работ в эксплуатацию ему нужно получить согласие собственников, владеющих не менее чем 2/3 долей участия.
