В Кишиневе создана Организация поддержки должников «Маяк». Она будет способствовать решению проблем должников в соответствии с европейскими стандартами, а также принципами справедливости, эффективности, законности и прозрачности. Учредителями организации на основе некоммерческого партнерства выступают «Общество независимых оценщиков»(SEI RM) и «Республиканская ассоциация судебных приставов» (OREJ).
Подписание учредительного договора состоялось в ходе пресс-конференции 17 января т.г., на которой также обсуждалась проблема принудительных продаж объектов недвижимости. Участники пресс-конференции подчеркнули, что падение спроса и прогнозируемая стагнация приведут к тому, что ситуация на рынке недвижимости будет в значительной степени определяться принудительными продажами.
«Очевидно, что экономика Молдовы находится в стагфляции, то есть ситуации торможения на фоне роста цен. Более того, понятно, что в ближайшие месяцы экономическая ситуация не улучшится, — отметила Галина Шеларь, президент SEI RM. — Рост цен в энергетическом сегменте, дерегулирование рынков, смена логистических цепочек, отток инвестиций с большой долей вероятности увеличат долговую нагрузку на реальный сектор экономики. Слабая ликвидность недвижимости и вынужденные продажи задавят реальный рынок и приведут к обострению существующих проблем».
По ее словам, на рынке жилой недвижимости, прежде всего в Кишинёве, наблюдается избыточное предложение, в залогах у банков находится объектов не менее, чем на 6-7 млрд евро. Если исходить из того, что общий объем рынка недвижимости Молдовы составляет 25 млрд евро, то очевидно, что более четверти уже использовано в качестве залога.
| В залогах у банков находится объектов на 6-7 млрд евро |
Как отметил директор SEI RM Дмитрий Тэрэбуркэ, рынок недвижимости не ограничивается только жильем. Осенью прошлого года в кредитных отделах и отделах продажи залоговых активов молдавских банков был проведен опрос на тему, «какая отрасль или сегмент рынка недвижимости вызывает у вас наибольшие опасения». Практически 100% респондентов отметили производственно-складскую недвижимость. Вывод неутешительный — Молдова остается без коммерческого потенциала, и в этих условиях добиться мобилизации активов будет очень сложно.
«Логично предположить, что ситуация на рынке недвижимости будет в значительной степени определяться принудительными продажами, — говорит Дмитрий Тэрэбуркэ. — Вынужденные (принудительные) продажи имеют гораздо более широкий смысл, чем принято считать в обществе. Это продажи, когда продавец теряет контроль над реализацией. Значимыми сегментами вынужденной продажи являются залоги, администрирование и ликвидация предприятий, исполнительное производство».
По его словам, вынужденные продажи занимают не менее 20% на рынке Молдовы, имеют огромное социально-экономическое значение, но нормативной базы для их регулирования не создано. Очень многие должники попадают в условия споров вынуждено, их затягивает в эту ситуацию как воронкой. Например, достоверно известны случаи, когда микрофинансовые структуры втягивают должника в судебное разбирательство, предъявляя пени и штрафы, которые, несмотря на законные ограничения, в разы превышают ранее взятую ссуду. Их задача – выйти на вынужденные продажи и изъять построенный и улучшенный собственником объект.
«Нам известен случай, когда начальник юридического отдела одного из крупнейших банков, «положил глаз» на имущество кредитора, которое было заложено как дачный участок, и пытался воспрепятствовать урегулированию залоговых обязательств с привлечением правоохранительных органов», — сообщил Дмитрий Тэрэбуркэ.
| Вынужденные продажи занимают не менее 20% на рынке недвижимости Молдовы |
Директор OREJ, Андрей Госик отметил, что деятельность судебных приставов зачастую негативно воспринимается обществом. OREJ, руководствуясь своим уставом, на первый план ставит задачу изменить такое отношение путем внедрения в свою работу современных инновационных механизмов.
По его словам, отработка механизма принудительной продажи активов должника под контролем судебного исполнителя поднимет на новый уровень процесс принятия решений. Развитие платформы «Маяк» обеспечит соблюдение прав сторон в исполнительной процедуре, направляя их шаг за шагом в этом процессе, находя оптимальное решение посредством убеждения и компромисса.
«Основная задача партнёрства — помощь должникам избежать потерь, вызванных вынужденными продажами. Впервые усилия будут направляться не в пользу кредитора, а в защиту должника, — подчеркивает Дмитрий Тэрэбуркэ. — Дополнительно деятельность партнерства будет направлена на создание инструментов по приведению рынка вынужденных продаж к международным правилам, минимизации его влияния на открытые рынки и социальный уровень его участников».
