«Вторичка» опять в спросе

За прошедшие девять месяцев 2021 года на рынке жилой недвижимости Кишинева преобладали тенденции, наметившиеся еще в начале года. То есть продолжалось снижение предложения на фоне роста покупательской активности и повышение цен.

Особенно отчетливо данная тенденция проявилась на рынке новостроя. Специалисты связывают это в первую очередь с сокращением количества разрешений на строительство многоквартирных жилых домов в 2019-2020 годы. И, как следствие, уменьшением количества строящихся домов во всех секторах столицы.

Согласно исследованию, проведенному агентством недвижимости Euroimobil, в муниципии Кишинев (по данным за 9 месяцев 2020 года) подрядными строительными работами было занято 116 компаний, а в аналогичный период 2021 года – только 100 компаний. Количество строящихся домов снизилось с 241 до 180 (-25%).

Сложившаяся ситуация не могла не повлечь за собой повышение цен на квартиры. Если в течение девяти месяцев 2020 года средняя цена за 1 кв.м жилья в новострое составляла 540 евро, то за январь-сентябрь 2021 года — уже 662 евро (+22%). Примерно такой же процент роста цен наблюдался по всем секторам столицы, и только в пригороде он составил 10%.

Подорожание квартир в новостройках Кишинева за период с января по сентябрь 2021 года, как считают специалисты, было обусловлено действием следующих факторов.

Выросло количество сделок, связанных с ипотечным кредитованием, в связи с более привлекательными процентными ставками (7-9% годовых) по сравнению с предыдущими годами. Снижение первого взноса для получения кредитов для приобретения недвижимости также стимулирует покупателей. В стране продолжается внутренняя миграция населения из районов в Кишинев, где более развитая инфраструктура и возможность трудоустройства. В связи со снижением количества новостроек, уменьшилось число сдаваемых в эксплуатацию домов.

Карантин и ограничения в связи с пандемией Covid 19 повлияли на потребительские приоритеты населения. Часть сбережений была направлена на улучшение жилищных условий и покупку недвижимости.

За рассматриваемый период наиболее востребованными были двухкомнатные квартиры площадью 45-75 кв.м.

Покупатели по-прежнему отдают предпочтение квартирам в новых домах. Соотношение продаж однокомнатных квартир на первичном и вторичном рынках составляет 80:20. В сегменте двухкомнатных квартир – соответственно 85 к 15%.

Согласно прогнозу, на первичном рынке в 2022 году количество предложений будет по-прежнему сокращаться. Сохранится спрос на двухкомнатных квартиры площадью 45-75 м², стоимостью в пределах 535-735 евро за кв.м.

Также стабильным останется спрос на квартиры улучшенного качества площадью 90-120 кв. м и ценами в пределах 1000-1200 евро/м².

Можно предположить, что через полтора-два года ситуация изменится, т.к. количество выданных разрешений на строительство за последнее время заметно увеличивается.

Согласно данным Национального бюро статистики с января по сентябрь 2021 года в целом по стране было выдано 3279 авторизаций или на 50,1% больше, чем годом ранее за тот же период. В том числе на строительство жилых зданий выдано 2442 авторизации (+62,2%) или 74,5% от общего числа. Для сравнения, за девять месяцев 2020 года количество выданных разрешений снизилось на 5,6%, но на жилые здания увеличилось на 4,3%.

В муниципии Кишинев количество разрешений на строительство жилья за девять месяцев 2021 года выросло в 2,2 раза и составило 1418 (за январь-сентябрь 2020 г.– 658 разрешений).

Анализ вторичного рынка Кишинева показал, что цены в указанный период также росли, но более умеренными темпами. К тому же они существенно разнятся в зависимости от места расположения домов и количества комнат. В самом дорогом сегменте квартир серийной планировки, которые расположены в Центральном секторе столицы, подорожание составило 8% (869 евро за кв. м в 2020 г. и 939 евро в 2021 г.). Надо отметить, что предложение однокомнатных квартир в данном секторе практически не встречается.

Самые дешевые квартиры серийной планировки в секторе Старая Почта подорожали на 5% (398 евро в 2020 г. и 418 евро за кв. м в 2021 г.).

Наиболее ликвидными были двухкомнатные квартиры, они подорожали за рассматриваемый период на 7%, самые доступные однокомнатные квартиры выросли в цене на 8%.

Повышение цен на квартиры в типовых домах серийной планировкой в Кишиневе за 9 месяцев 2021 года специалисты объясняют следующими факторами: снижение предложения квартир в новых домах из-за сокращения ввода в эксплуатацию ограничило выбор для покупателей, которые были вынуждены переориентироваться на вторичный рынок.

В этой связи увеличился спрос на типовые квартиры домов серий 102, 143, 135, MC, построенных в середине 1980-х годов на главных артериях секторов Ботаника, Рышкановка и Чокана.

Согласно прогнозу операторов рынка, в 2022 году сохранится спрос на вторичное жилье, расположенное в Центральном секторе, в периметре улиц М.Эминеску, А. Матеевич, Сергей Лазо бульвар Штефан чел Маре площадью от 50 до 100 кв. м, по цене 800 евро за кв.м.

Стабильный спрос сохранится также на квартиры в домах с удачной планировкой (серии 102, 143, 135, MC), расположенных на основных артериях столицы секторов Ботаника, Рышкановка и Чокана. Преимуществом у покупателей будут пользоваться по-прежнему одно и двухкомнатные квартиры площадью 32-60 кв. м по цене в среднем 655 евро за кв.м.