Стабилизация на фоне неопределенности

Статистические данные за 9 месяцев текущего года о ситуации в строительстве в Республике Молдова достаточно неутешительные. Сократилось количество выданных разрешений на строительство, заметно упал объем выполненных подрядных работ по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В целом по сравнению с 2021 годом объем строительных подрядных работ снизился на 18% (в сопоставимых ценах), при этом в новом строительстве он упал на 21,9%, в сфере капитального ремонта объемы снизились на 34,2%.

По видам объектов наибольшее сокращение подрядных работ зафиксировано в строительстве жилья – на 28,5%, при возведении нежилых строений — на 16,8%.

Насколько критично эти негативные процессы повлияют на рынок жилья, скорее всего, прояснится только в следующем году.

В 2022 году цены на квартиры в Кишиневе какое-то время по инерции продолжали расти. По данным агентства недвижимости Euroimobil, в третьем квартале 2022 года по сравнению с тем же периодом 2021 года цены на однокомнатные квартиры выросли на 22,2% ( с 24,2 тыс. евро до 29,6 тыс. евро), на двухкомнатные – на 12,8% ( с 36,5 тыс. до 41,2 тыс. евро), на трехкомнатные на 23,4% ( с 37 тыс. до 45,7 тыс. евро). Но, по мнению игроков рынка недвижимости, примерно с середины лета наступила фаза стабилизации.

«В последние месяцы параллельно снижались как спрос, так и предложение, поэтому цены оставались на одном уровне. Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклически, и в настоящее время цикл спада в экономике совпал с сезонным спадом на рынке недвижимости», — считает директор агентства Euroimobil Раду Шитов.

По его словам, на рынке недвижимости при любых обстоятельствах сохраняется естественный оборот объектов — это 5% от существующего жилищного фонда. Люди женятся, разводятся, обменивают квартиры, приобретают жилье детям и т.п. Эта естественная ротация поддерживает спрос и не дает ценам упасть.

«После активного роста 2021- начала 2022 года цены на жилье в Кишиневе стабилизировались, — отмечает директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник.- В новых домах в среднем примерно на уровне 1000-1100 евро за кв.м. На вторичном рынке — на уровне 800-850 евро за кв.м. Сегодня трудно разделить, где приобретается больше жилья — на первичном или на вторичном рынке. Приобретают в основном юридически оформленное готовое жилье. Потому что покупка не сданной в эксплуатацию квартиры связана с большим риском».

По его мнению, сделки совершаются в основном в невысоком ценовом сегменте. Продаются самые бюджетные варианты — небольшие одно- и двухкомнатные, изредка трехкомнатные квартиры. Тем не менее, когда цены растут буквально на все, а стоимость жилья стабильна, то все равно идет скрытое снижение в результате инфляции.

Эксперты отмечают, что в последнее время стало очень сложно анализировать ситуацию, потому что Агентство государственных слуг перестало предоставлять информацию о транзакциях по видам недвижимости (жилая, коммерческая, земельные участки), как делало это раньше. В результате операторы рынка недвижимости лишились очень важного показателя о ситуации на рынке, им приходится работать «вслепую», пользуясь косвенными данными. Отсутствие информации не позволяет видеть картину в целом. Каждое агентство судит по своей доле рынка. У одних ситуация может быть лучше, у кого-то — хуже. Но раньше эти различия нивелировались, когда можно было увидеть общее количество продаж квартир, домов или коммерческих объектов.

По словам Петра Олейника, в сегодняшней ситуации покупателю сложно прогнозировать свои действия. Решившись на приобретение жилья, он закладывает определенный горизонт планирования на два-три года — на покупку квартиры, оформление документов, ремонт и т.п. Сегодня задействовано столько факторов неопределенности, что строить какие-либо планы сложно, поэтому потенциальные покупатели решили сделать паузу.

Раньше банки выдавали недорогие ипотечные кредиты, которые выгодно брать на растущем рынке, потому что рост цен перекрывал процент по ипотеке. В сегодняшних условиях преобладают факторы, негативно влияющие на спрос: ухудшились условия финансирования, ситуация на рынке не стимулирует покупку недвижимости. К тому же для сохранения денег банки предлагают достаточно выгодные условия до 17-20% по депозитам.

С другой стороны, когда цены более или менее стабильные, это неплохо, считает Петр Олейник. Но рынок вступил в период низкой активности, в декабре-январе всегда ощущается определенный застой в продажах даже в самые успешные годы.

«Рынок недвижимости по инерции, но прожил 2022 год. После начала военных действий на Украине было затишье, летом мы наблюдали некоторое восстановление, а осенью, с ростом цен на энергоносители и с ухудшением общего положения, опять все замерло. Прогнозы в этой ситуации делать очень сложно, все зависит от того, как пройдет зима, какие будут цены на энергоносители. Тогда будет ясно, в какую сторону качнутся тенденции на рынке», — говорит Олейник.

С учетом того, что резко снизилось количество выдаваемых разрешений, стоит ли ожидать сокращения новых объектов на рынке жилья? Судя по данным за 9 месяцев т.г. по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, в Кишиневе как было, так и осталось 180 строек. Но примечательно изменение их количества по секторам столицы. На 15 объектов стало меньше в Центре, зато на 17 увеличилось число новостроек в пригороде Кишинева.

«Такое положение объясняется тем, что в Кишиневе очень мало участков под строительство, даже на те, которые предлагались на аукционах, был незначительный спрос, — говорит Раду Шитов.- Кроме того, существуют строгие ограничения для возведения новых объектов в центре города. Многие застройщики уже прикупили землю и, возможно, запустили бы новые проекты. Но учитывая неопределенность геополитической ситуации, решили не рисковать и осваивать уже приобретенные участки».

По словам Петра Олейника, строительство — процесс достаточно длительный, включающий в себя приобретение участка, разработку проекта, оформление разрешительной документации, привлечение инвесторов и т.д. Бывает ситуации, когда надо заканчивать строительство, потому что законсервировать его на данном этапе невозможно, это принесет еще больше убытков. Рынок недвижимости реагирует на негативные тенденции с лагом примерно в полгода – девять месяцев. То есть, примерно в начале марта следующего года мы сможем понять, какие тенденции на рынке — то ли он стабилизировался и пошел вверх, то ли пошел вниз. А как сложится общая ситуация сказать сложно, потому что много факторов, которые невозможно спрогнозировать.

«Я не думаю, что будет какой-то обвал рынка, — говорит Петр Олейник. – Потому что инфляция и растущая себестоимость не дадут ему упасть. Но уверен, что не будет и роста, то есть в ближайшие два-три месяца цены останутся на текущем уровне. В настоящее время очень много факторов, которые негативно влияют на спрос. Осуществляются в основном вынужденные сделки. Кто-то считает, что в нестабильной ситуации надежнее сохранить деньги. Кто-то, опасаясь инфляции, полагает, что лучше вложиться в недвижимость».