Скандал с налогом на недвижимость

Повышение ставки налога на недвижимость в столице вызвало скандал. Некоторые эксперты отмечают, что в предвыборный период это был неуместный шаг. Хотя и обоснованный в нынешней экономической ситуации и предпринятый до объявления выборной гонки, он вызвал дополнительное социальное недовольство.

Практически двойной рост ставки произошел сразу по двум линиям. Сначала при утверждении национального публичного бюджета на 2021 год центральные власти аннулировали скидку в 15% при досрочной уплате налога на недвижимость в полном объеме. Затем при голосовании бюджета столичного муниципия, которое состоялось 29 декабря прошлого года, его ставка была увеличена на 84,5%. Как объясняет глава комиссии по экономике и бюджету в столичном муниципальном совете Роман Кожухарь, часть советников были против ее повышения, но документ был утвержден за несколько минут и без публичного обсуждения. Достаточно неубедительное объяснение.

В результате решение властей муниципия прошло практически незамеченным, хотя можно было морально подготовить граждан, чтобы предотвратить их недовольство. Многие из них осознают крайнюю обоснованность этого шага в отсутствие других рычагов, которые повысили бы финансовые возможности примэрий, и, перефразируя Оливера Уэнделла Холмса, готовы платить больше «за возможность жить в цивилизованном обществе».

Но любителей платить налоги в принципе мало, поэтому объяснения специалистов, на что пойдут дополнительные средства, и главное, до того, как налогоплательщики получат квитанции об уплате, снизили бы накал напряжения. А теперь жители невольно оценивают, стоят ли забившие в парках фонтаны двойного увеличения ставки налога.

Напомним, право местных органов власти устанавливать ставку налога на недвижимое имущество закреплено Налоговым кодексом. Размер его рассчитывается местными службами по сбору налогов и сборов, действующими при примэриях, в соответствии с налогооблагаемой базой недвижимости и конкретной ставкой налога, утвержденной органами местного публичного управления. Конкретные ставки налога на недвижимое имущество устанавливаются ежегодно при утверждении муниципального бюджета в пределах минимальных и максимальных ставок налога (от 0,1% до 0,4% от оцененной стоимости объекта), указанных в ст.280 НК. Местные органы власти устанавливают ставку налога, в зависимости от социально-экономической ситуации в конкретном населенном пункте, потребностей местного бюджета и уровня платежеспособности населения.

В Кишиневе конкретная ставка налога до сих пор составляла 0,1% от рыночной стоимости объекта. Ее увеличение в этом году было вызвано несколькими факторами. Возникли незапланированные расходы и государственного, и местного бюджетов для борьбы с пандемией и ее последствиями. Многие больницы были законсервированы, и им потребовался срочный ремонт.

Повышение ставки налога на недвижимость в мун. Кишинев совпало с отменой центральными властями скидки в 15%. В свое время эта скидка была прогрессивной мерой, которая стимулировала налогоплательщиков уплачивать налог на недвижимость досрочно и в полном объеме.

«В значительной степени, благодаря этой льготе, в течение ряда лет обеспечивался высокий уровень собираемости налога не только в Кишиневе, но и по всей стране, — говорит Ольга Бузу, руководитель службы оценки недвижимого имущества Агентства земельных отношений и кадастра. – Но 15% — это большое освобождение, и в условиях постоянного дефицита оно оказывало дополнительную нагрузку на бюджет. И хотя во многих странах не предпринимают никаких стимулирующих мер по этому налогу, можно было оставить хотя бы 5%».

С другой стороны, налогооблагаемая (оцененная) стоимость жилья в Молдове вообще не рыночная, подчеркивает специалист. «Объекты жилья – квартиры и жилые дома – в городах были оценены еще 16 лет назад, — продолжает она. — От этой налоговой базы до сих пор взимается налог, хотя эта стоимость давно устарела, и можно понять решение столичных властей повысить ставку с учетом растущих потребностей бюджета и того, что база налогообложения не изменится и в этом году».

Проблема переоценки недвижимости в Молдове более, чем актуальна, потому что по законодательству центральные власти должны производить ее раз в три года. Тогда это не вызывало бы стрессов. Во многих странах недвижимость переоценивают ежегодно, потому что ситуация меняется, и в соответствии с этим сумма налога, подлежащего к уплате, может не только расти, но и снижаться при спадах на рынке. В Молдове на переоценку объектов налогообложения долго не находили средств, хотя достоверная оцененная стоимость важна не только для целей налогообложения, но используется нотариусами для расчета госпошлины при заключении сделок с объектами, как основа для принятия решения банками о выдаче кредита и т.д.

С 2019 г. в республике реализуется Проект регистрации и оценки имущества, финансируемый на заемные средства Всемирного банка. Одним из направлений этого проекта является переоценка ранее оцененных объектов недвижимости, в том числе, квартир и жилых домов в городах. Но массовая оценка недвижимости – длительный процесс, разделенный на несколько этапов. До сих пор был выполнен анализ рынка по всем населенным пунктам страны, рассчитано, во сколько раз изменилась стоимость объектов. В настоящее время разрабатываются модели оценки квартир и их тестирование с целью предотвращения неоправданного завышения стоимости жилья. Следующим этапом будет извещение собственников о новой стоимости каждого объекта. Согласно законодательству, они имеют право в течение месяца обжаловать эту информацию.

Несколько лет назад по настоянию Конгресса местных властей РМ CALM в НК было введено новое положение, позволяющее примэриям самостоятельно производить переоценку недвижимости, чтобы повысить поступления в местные бюджеты. Однако законодательство требует, чтобы ее осуществляли исключительно кадастровые органы. А местные органы власти должны профинансировать эти работы, что накладно, особенно для небольших сельских примэрий.

Технически оценку объектов жилья в сельской местности произвести несложно, но проблема в том, что не все дома в селах зарегистрированы в кадастре недвижимого имущества. На сегодняшний день это около 400 тыс. объектов. И одна из задач проекта — завершение регистрации, после чего будет произведена их оценка. Это запланировано на 2023 год, объясняет Ольга Бузу.

Так как рынок и цены на нем за эти годы изменились, новая стоимость жилья после его переоценки однозначно будет выше. В агентстве планируют, что стоимость жилых объектов будет пересчитана уже в следующем году, и перед местными властями вновь встанет задача соблюсти баланс, чтобы ставки налога на недвижимость не стали непомерным бременем для налогоплательщиков. Она может быть даже немного снижена, предполагают эксперты, так как стоимость объектов в Кишиневе увеличится, как минимум, в два раза. В других муниципиях и райцентрах актуализированная оцененная стоимость может вырасти еще больше, так как в 2004-2005 гг. там рынок недвижимости еще не был развит, и цены были низкие.

«Поэтому необходима гибкая политика местных органов власти, — подчеркивает Ольга Бузу. – Так как рыночная стоимость увеличится в разы, я бы не рекомендовала им двигаться в сторону повышения ставок. В ряде случаев ставки можно будет даже понизить. При этом они должны аргументировать установленные конкретные ставки налога, указав на потребности местного бюджета и статьи расходов, на которые будут направлены дополнительно полученные налоговые поступления».

Однако практика показывает, что в случае местных властей рыночные стимулы и принципы финансовой децентрализации работают слабо. «Они зажаты тотальной нехваткой средств на самые необходимые траты, и у них при всем желании нет особой возможности снижать местные налоги, — замечает Сергей Темрин, директор аудиторской компании Concept. – И это при том, что налог на недвижимость — очень тонкий инструмент, влияющий на всю экономику. И его величину необходимо осторожно регулировать, тут нужен скальпель, а не топор. Нужны гибкие действия, а не элементарные арифметические подсчеты, потому что повышение налога на недвижимость влечет за собой и ряд негативных побочных эффектов (рост арендной платы, бегство бизнеса по этой причине из соответствующих территорий и т.д.)».

Задача, прямо скажем, не из простых, но на будущее. А пока столичные власти должны устранить еще один досадный недочет. Как объясняют в примэрии, из-за технических ошибок, допущенных представителями налоговой службы и Национальной кассы социального страхования, извещения о начисленных налогах получили все жители столицы, включая тех, кто освобожден от него. А это 78 тыс. собственников жилья, которым придется обратиться в столичное управление налогового администрирования для аннулирования полученных квитанций.

Эксперты же по этому поводу утверждают, что в базу данных примэрии Кишинева не впервые включаются пенсионеры, которые не должны уплачивать налог, если их недвижимость оценена по стоимости ниже порога, установленного законодательством в 380 тыс. леев. Это в какой-то мере может касаться владельцев домов, потому что земля и дома на ней дорогие даже по старым ценам. Но из-за ошибок в информационной системе не исключены и начисление пени, и накопление долга.

ГНС информирует физлиц — граждан и крестьян (фермеров) о том, что до 30 июня 2021 года они обязаны уплатить налог на недвижимость/земельный налог. Это крайний срок в случае, если недвижимое имущество и земля физлиц — граждан, а также неоцененные земли крестьянских хозяйств, были приобретены до 31 марта т. г. В случае их приобретения после 31 марта т. г. срок уплаты продлевается до 25 марта года, следующего за годом управления. Кроме того, согласно изменениям, внесенными в раздел VI НК и Закон о применении раздела VI НК, субъекты этих налогов больше не могут пользоваться правом на скидку в размере 15% при условии уплаты его полной суммы до 30 июня. Нововведения вступили в силу с этого года.