Сегменты стабильно высокого спроса

В последние годы рынок земельных участков и частных жилых домов в муниципии Кишинев набирает обороты. Об этом говорят как объемы продаж, так и общая площадь построенных домов.

По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, рынок земельных участков в Кишиневе состоит из двух сегментов — под жилищное строительство в городе и пригороде, а также массив дачных участков в муниципии.

На пригороды приходится большая часть дачных участков, соответственно, количество сделок в два-три раза больше, чем в городе. В статистику рынка земельных участков попадают также продажи дачных домов, которые официально не сданы в эксплуатацию. А в городе, в эту категорию включаются и объекты с неликвидными и ветхими строениями.

Цены на качественные земельные участки в городе (с коммуникациями, подъездными путями и т.п.) продолжают расти. И, несмотря на высокие цены и ограниченное предложение, на них сохраняется активный спрос.

Самые высокие цены на участки традиционно в районе парка Валя Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между улицами Няга и Белинского в секторе Буюкань. А также на Телецентре (ул.Миорица), на Рышкановке в районе Технического университета, на ул. Студенческой и вблизи спорткомплекса Кишинэу-Арена, в новом микрорайоне на ул. Петриканской. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов. Стоимость участка 5-6 соток здесь составляет в пределах 150 тыс. евро, то есть 25-30 тыс. евро за сотку.

Стоимость одной сотки земли в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 12-15 тыс. евро; на Буюкань, в районе завода «Alfa» — 15-20 тыс. евро; на Скиносах — 8-10 тыс. евро; в районе Агроуниверситета — 10-12 тыс. евро; на Нижней Ботанике — 8-10 тыс. евро.

Стоимость земли в пригородах Кишинева, таких как Тохатин, Колоница, Крикова, Бэчой, Трушень, Сынжера составляет в среднем 3-4 тыс. евро за 1 сотку. Самый «дорогой» пригород — Стуэчень. Это практически городская черта, стоимость одной сотки здесь доходит до 8-10 тыс. евро.

В дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций и подходящих для круглогодичного проживания, земля стоит от 2,0 до 3,5 тыс. евро за сотку, без коммуникаций – 0,5 -1,0 тыс. евро.

С рынком земельных участков неразрывно связана купля-продажа частных жилых домов. «Цены на них по сравнению с прошлым годом практически не изменились, несмотря на подорожание земельных участков и рост себестоимости строительства, — отмечает Петр Олейник. – Объясняется это постоянно растущими требованиями покупателей к современному дому. Текущий тренд — это небольшая площадь (до 250 кв. м), максимум 2 уровня, энергоэффективность и небольшие затраты в обслуживании. Количество сделок с домами всегда было незначительным — 5-8% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля значительна».

Рынок жилых домов трудно анализировать, разброс цен очень велик. Они зависят от расположения, площади дома и земельного участка, функциональности планировки, качества отделочных материалов, экономичности в обслуживании.

Сегодня устойчивый спрос существует в сегментах рынка, которые обладают следующими характеристиками:

— недорогие жилые дома под снос или реконструкцию (вне зависимости от года постройки или состояния) в престижных для индивидуального строительства районах. Продаются они по стоимости земельного участка по ценам в диапазоне 100-150 тыс. евро;

— бюджетный сегмент – это новые таунхаусы (блокированные дома) в «белом варианте» с небольшим земельным участком и гаражом, построенные в развитом частном секторе. К этому сегменту можно отнести и дома в пригородах Кишинева. Цены на них от 150 до 200 тыс. евро;

— премиум вариант — новые, современные, высокотехнологичные дома в полностью готовом состоянии (с ремонтом и частично меблированные). Диапазон цен составляет 300-350 тыс. евро и выше.

В последние годы преобладает тенденция к снижению средней площади строящихся домов. При этом их количество постоянно увеличивается, этим и обусловлен стабильно высокий спрос на земельные участки. Среди потенциальных покупателей количество желающих купить дом составляет 55%, а построить — 45%.

На рынке найма жилых домов также условно выделяют три сегмента – высокий, средний и бюджетный.

Основными нанимателями домов в высоком сегменте являются работники посольств и международных организаций (как правило, с семьями), которые прибывают на работу в республику. Договора найма заключаются на длительный срок. Стоимость аренды современного жилого дома, полностью оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор и парка Дендрарий составляет 2,5-3,5 тыс. евро в месяц. Эти районы — самые популярные среди иностранных нанимателей и наиболее активный сегмент рынка.

Средний сегмент составляют, как правило, тоже современные жилые дома площадью до 250 кв.м. но с ремонтом и бытовой техникой ниже классом и расположенные в менее престижных районах города. Основными нанимателями становятся наши соотечественники и работники иностранных компаний. Стоимость найма находится на уровне 1,0-1,5 тыс. евро.

К бюджетному сегменту относятся дома, построенные до 2008г., которые уже считаются морально устаревшими, энерго-неэффективными и не привлекательными для нанимателей. Такие объекты также расположены в хороших районах, а стоимость их найма сопоставима с арендой трехкомнатных квартир соответствующих годов постройки – 500 –700 евро в месяц.