В связи с этим Logos Press решил исследовать тенденции и цены на квартиры, которые в настоящее время предлагаются на рынке недвижимости ближайшего к Кишиневу румынского города Яссы.
Сразу отметим, что сравнение с Кишиневом может быть достаточно условным, население молдавской столицы насчитывает 665,5 тыс. жителей, (по переписи 2024 года). В агломерации Ясс (с пригородами) проживает 316,5 тыс. человек (по данным World Population Review за 2024 г.).
Согласно румынским изданиям, рынок жилой недвижимости Ясс в 2024 году характеризовался активным спросом и достаточно высокими темпами роста цен. Одним из основных критериев оценки рынка выступает соотношение спроса и предложения. В Яссах спрос на аренду и покупку квартир неуклонно растет, что обусловлено урбанизацией и повышением уровня жизни. Это, в сочетании с ограниченным предложением доступного жилья, привело к значительному росту цен на квартиры — как на вторичном рынке, так и в сегменте нового строительства.
Специалисты также отмечают, что покупатели отдают предпочтение в основном новым квартирам, что говорит об изменившихся стандартах комфорта и качества жилья.
Важным показателем является количество сделок, которое, хотя и пострадало от роста цен, остается устойчивым, что свидетельствует о сохраняющемся интересе к рынку недвижимости в Яссах.
Согласно данным Национального агентства кадастра и рекламы недвижимости Румынии, с 2017 года наименьшее количество продаж квартир в Яссах было зарегистрировано в 2019 году (3638), а наибольшее — в 2024 году (9935). Для сравнения в Кишиневе (с пригородами) в 2024 году продана 16141 квартира (+6% к 2023 году).
Специалисты отмечают значительный рост интереса к квартирам на продажу, особенно тем, которые расположены в крупных районах города, таких как Бучум, Копоу, Николина или Тэтэрашь.
Цены отличаются в зависимости от района города. Самая дорогая недвижимость в Центре. По данным агентства Golden Capital Advisors Group (зарегистрированного в Яссах) средняя цена на квартиру-студию в новострое составляет 2200 евро за кв.м. Цена кв.м двухкомнатной квартиры в среднем – 2175 евро, трехкомнатной – 2055 евро. Рост цен в среднем по сравнению с 2023 годом составил 14%.
В секторе Копоу, который славится обширной парковой зоной, средняя цена около 1900 евро/кв.м (+12%). В спальном районе Тэтэрашь 1700-1750 евро/кв. м (+18%). В секторе Николина, который считается периферией, 1400 евро (+11%).
Отметим, что сравнивать цены на квартиры в новостройках с Кишиневом не представляется корректным, так как в Румынии квартиры сдают «под ключ», покупателям остается только завезти и расставить мебель. В то время как в Кишиневе это различные стадии «белого варианта», которые требуют дополнительного ремонта, финишной отделки и т.п.
Жители Ясс, как и жители Кишинева, достаточно часто используют ипотечные кредиты для своих покупок. По данным портала Imobiliare.ro, средняя стоимость такого кредита составляет 68,5 тыс. евро с ежемесячным платежом в размере 402 евро.
По наблюдениям аналитиков, на рынке недвижимости в Яссах разница между новыми и старыми квартирами становится все более заметной, что отражается в средней запрашиваемой цене. В то время как новые квартиры обладают современными удобствами, энергоэффективностью и выгодным расположением, старые квартиры часто предлагают больше пространства и уникальный характер.
На вторичном рынке города Яссы в 2024 году было продано 9235 квартир, или на 38,3% больше, чем годом ранее.
Цены несколько ниже, чем в новострое. В центре Ясс двухкомнатная квартира в старом доме стоит примерно 1750 евро/кв. м, трехкомнатная – 1675 евро/кв.м. В среднем цены выросли на 14%.
В секторе Пэкурарь цена кв. м 1500 евро, в Копоу – 1600 евро. В секторе Тэтэрашь 1450 евро, что на 10% дороже, чем годом ранее, в то время как в 2023 г. цены взлетели на 40-42%.
«Этот сектор сравнивают с нашей Ботаникой – там много зелени, рядом аэропорт и сравнительно недалеко от центра. В этом районе в основном 5-9-ти этажные дома и их очень мало по сравнению с Копоу, например,- рассказывает эксперт рынка недвижимости Раду Шитов. — На этот район очень хороший спрос со стороны покупателей и ограниченное предложение на «вторичке». Плюс там очень удобные квартиры площадью 40-42 кв.м (типа нашей 142 серии), они очень хорошо продаются, потому что идеально подходят для сдачи в аренду, учитывая, что в Яссах много университетов, это студенческий город. Цена аренды на них 300-350 евро в месяц».
По его мнению, в факторах, влияющих на рынок жилой недвижимости Ясс и Кишинева, есть как много общего, так и свои особенности. Кишинев, прежде всего, единственный крупный городской центр в республике, который привлекает жителей со всех районов. На его рынок оказывает влияние внутренняя миграция. В столице более развитая инфраструктура, удобства, больше возможности найти работу. В Румынии крупных городов достаточно много, выбор мест проживания у людей больше, как и выбор приобретения недвижимости.
В будущем направление развития рынка недвижимости в Яссах в немалой степени будут определять внешние факторы, такие как экономическое развитие на национальном и международном уровне. Финансовая стабильность, процентные ставки по ипотечным кредитам и политика городского развития. Эти факторы также продолжат оказывать влияние на инвестиции в недвижимость, определяя будущее этого рынка.
