Евгений Цуркан
Молдавское агентство недвижимости Proimobil с 2022 года в Румынии представляет компания North Bucharest Investments (NBI).
По словам директора по продажам Proimobil Евгения Цуркана, с точки зрения недвижимости Бухарест представляет один из самых перспективных европейских городов. «Я бы сказал, что это самый недооцененный рынок, — говорит он. — Потому что, если сделать сравнительный анализ цен на новые квартиры в европейских столицах, то они находятся в диапазоне от 5 до 15 тыс. евро за кв.м. В Бухаресте на сегодня средние цены в районе 2 тыс. евро за кв.м. Отмечу, что квартиры в новых домах сдаются с полной отделкой и готовые к заселению».
Компания работает только с сегментом новостроя, так как он прогнозируемый, понятный в плане ожиданий, расчета его емкости. Если известно, какое количество квартир выйдет на рынок в ближайшие годы, какие фирмы получили авторизации, какие строят или заканчивают строительство, то можно спокойно делать прогнозы в горизонте двух-трех лет.
«Наша компания занимается объектами в северной зоне Бухареста — это бульвар Пипера, Променада Молл, станции метро Авиаторилор, Аурел Влайку, — рассказывает Евгений Цуркан. — Это новая зона города, развивающийся кластер. Когда мы делали прогноз в 2000 г., уже было понятно, что здесь будет румынская Силиконовая долина. Там построено много офисов международных корпораций, соответственно очень много иностранных работников. В зоне Пипера — Волунтарь за последние несколько лет были созданы более 100 тыс. рабочих мест. Естественно, что эти люди предпочитают жилье не покупать, а снимать, и желательно недалеко от работы. Поэтому мы очень активно работаем с инвесторами, большинство которых из Молдовы. Они покупают квартиры с целью сдачи их в аренду».
В числе арендаторов в основном специалисты IT-сектора, сотрудники международных корпораций, у которых высокие зарплаты, стабильный гарантированный доход. Соответственно, цены за аренду вполне достойные, что позволяет окупаться вложенным инвестициям.
Для примера, двухкомнатная квартира (отдельная спальня и гостиная) площадью 54 кв.м в новом доме стоит 76 тыс. евро. Сдается она за 700-800 евро в месяц. При рентабельности 1% в месяц окупится такая квартира за 100 месяцев (8,3 года). К тому же этот актив каждый год растет в цене на 15-20%. И к тому моменту, когда инвестиция окупится, квартира подорожает минимум в два раза. И самое главное, что это долгосрочная гарантированная рента.
«Цена на такую квартиру в новострое ниже, чем в Кишиневе, — комментирует Евгений Цуркан. — Сегодня себестоимость строительства в молдавской столице примерно сопоставима с ценами 5-ти летней давности, а продажная цена квартир возросла минимум в два, а где-то и в три раза. То есть сегодня маржа между рыночной стоимостью и себестоимостью недвижимости очень высокая».
По его мнению, при себестоимости 700-800 евро на кв. м и при нормальной разумной прибыли продаваться квартиры в Кишиневе должны за 1000-1200 евро /кв.м. Но, когда на рынке нет предложения, а спрос остается прежним, цены неоправданно завышены. Ситуация может измениться, если начнут выдавать авторизации и застройщики предложат рынку 40 новых объектов в среднем по 500 квартир каждый.
Но люди не хотят переплачивать и будут вкладывать деньги там, где это выгодно. Поэтому сегодня такой большой спрос на Бухарест, где цены ниже именно в новострое. Единственный момент, который останавливал инвесторов — достаточно сложный процесс юридического оформления недвижимости. Но решить эти вопросы помогает профессиональная команда юристов.
В румынской столице особенно высоким спросом пользуются двухкомнатные квартиры (изолированная спальня плюс гостиная, объединенная с кухней). Цена на такие квартиры варьирует от 76 до 120 тыс. евро.
«В Бухаресте не очень принято говорить о ценах за 1 кв.м, — отмечает Евгений Цуркан. — Потому что каждый застройщик устанавливает специальные цены для квартир, которые выходят на парк или лес, находятся на последних этажах или в партере.
Трехкомнатные квартиры несколько дороже — до 150 тыс. евро. Следует учесть, что мы говорим о квартирах с отделкой «под ключ», когда на ремонт уходит примерно 500 евро на кв.м».
Сегодняшняя ситуация на рынке жилья в Бухаресте характеризуется высоким спросом, который опережает предложение и разгоняет цены. Специалисты объясняют это значительным вливанием финансовых средств в румынскую экономику, ростом доходов, повышением покупательной способности и стремлением людей улучшать свои жилищные условия. Активно скупают квартиры и инвесторы из других стран. «У нас много клиентов из Израиля, Украины, и даже граждан России. Многие покупают квартиры на начальном этапе, а в конце строительства перепродают их жителям Бухареста, которые спокойно берут ипотеку, так как имеют официальный доход в этой стране», — поясняет риелтор.
При этом в румынской прессе отмечается, что предложение новых квартир в Бухаресте падает из года в год. За первые девять месяцев 2024 г. сокращение объемов ввода нового жилья составило 21%. Из-за этого растущий спрос на жилье оказывает давление и на стоимость старых квартир. В декабре 2024 г. на рынке старых трехкомнатных квартир наблюдался рост цен на 8,6% по сравнению с тем же периодом предыдущего года.
В 2025 году специалисты также прогнозируют дальнейший рост как цен, так и количества транзакций. Главным аргументом при этом называют доступность покупки жилья, которая находится на самом высоком уровне за всю современную историю. Если в конце 2022 г. на национальном уровне для приобретения жилья требовалось 100 средних зарплат (что эквивалентно 8,3 годам), то в октябре 2024 г. было достаточно 82 средних зарплат по экономике (что эквивалентно 6,8 годам).
