Как отметил Александр Овчаренко, владелец девелопера Standard для epravda, охлаждения рынка нет и не будет. Достаточно посмотреть на динамику цен последних лет: на фоне макроэкономических колебаний, она держится значительно стабильнее, чем могло бы показаться.
«Сравним цены на первичном рынке жилья по состоянию на середину 2025 года с довоенным 2021 годом и с 2024-м. В 2021 году цены на первичное жилье выросли на 16,7% – это был активный и довольно типичный для того периода год.
В 2024 году году, уже в условиях войны, темп практически не изменился: +15,7%. По состоянию на второй квартал 2025 года динамика оставалась подобной – около 16-17% год к году. В третьем квартале цены замедлили рост до 12,8% против 14,1% за аналогичный период 2024 года. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры – на 13,3%, двухкомнатные на 13,3%, а трехкомнатные – на 11,7%.
То есть стоимость постепенного растет и динамика такая же, как и была до большой войны. Разница лишь в том, что базовая себестоимость строительства сегодня уже значительно выше, чем в 2021 году, и именно это определяет поведение рынка».
Причины роста цен: цены, дефицит рабочих рук и новые требования к безопасности
«Основные факторы роста – изменение структуры себестоимости строительства и логистики, удорожание работ, совершенно новые требования к безопасности и инженерии в домах. Если сравнить себестоимость строительно-монтажных работ, то разница между 2021 и 2024 годами впечатляет. В 2021 году индекс СМР вырос на 20,4%. В 2024 – на 7%. В 2025 году — на 3,7% только за первые месяцы.
То есть себестоимость не возвращается вниз: динамика роста сохраняется. Значительно подорожали именно отделочные работы – то, что завершает любой объект. А причина этому – дефицит рабочей силы. По состоянию на сейчас, нехватка работников на стройплощадках доходит до 50%. Это колоссальная нехватка рабочих рук, поэтому чтобы уменьшить дефицит – пересматриваются зарплаты. Зарплаты в строительстве выросли кратно. В 2021 году средняя зарплата в отрасли была на уровне 11–12 тыс. грн. В 2024 году она выросла почти до 17 тыс. грн, а в отдельных проектах превысила 19 тыс. грн в квартал. Это практически удвоение расходов на оплату труда – ключевую статью себестоимости.
К этому добавляются новые требования к безопасности и энергоустойчивости. После первых блэкаутов 2022 года девелоперы вынуждены были переосмыслить инженерию домов. Сегодня в качественных проектах обязательными становятся резервные источники питания, возможность работы лифтов при отключении света, автономные системы тепла и воды, укрытия, а в некоторых комплексах – даже розетки, работающие при блэкауте. Понятно, что эти решения не удешевляют строительство и не являются временными. Наоборот, они поднимают планку себестоимости, которая уже не вернется к уровню 2021 года.
Получается, что себестоимость строительства жилья с начала 2025 года выросла в среднем на 10-25% в зависимости от класса жилья. А если взять весь период большой войны, то речь идет обо всех 100%, а то и больше. Поэтому ожидать снижения цен на первичном рынке – это игнорировать реальные изменения инженерии, человеческих ресурсов и требований безопасности. Война не сломала рынок – она лишь изменила его структуру».
Спрос растет: кто и как его формирует?
«Еще один фактор роста цен – это спрос, который, несмотря на войну, сохраняется и даже растет. Прежде всего это касается Киева. Город остается центром работы, бизнеса и инфраструктуры. Столица является магнитом для внутренней миграции. В результате спрос в столице растет быстрее, чем в городах второй очереди (хотя Львов здесь не отстает). И это касается не только покупки – аренда тоже дорожает, что автоматически стимулирует инвестиционные сделки.
Особенно это заметно в сегменте доходной недвижимости build-to-rent. Формат, который еще несколько лет назад был непонятен большинству покупателей, сегодня создает новые возможности для инвесторов. Многие из них ищут более предсказуемые и понятные инструменты для инвестиций. Заполняемость в таких домах редко снижается, это уменьшает риски для тех, кто рассматривает такое жилье как инвестицию. К примеру, заполняемость нашего объекта S1 ВДНХ все эти «военные» годы составляет стабильно более 98%.
Спрос формируют не только инвесторы, но и домохозяйства, возвращающиеся в крупные города, внутренние мигранты, молодые специалисты и др.».
Дефицит квартир: почему на рынке нет условий для падения цен
«Еще один фактор, который не позволит ценам снижаться, – это дефицит предложения. Недостаточное количество квартир на рынке является следствием нескольких глубинных процессов, продолжающихся с 2022 года и поныне.
Многие здания повреждены или разрушены. С началом войны большинство девелоперов приостановили строительство или отложили. Объемы ввода в эксплуатацию упали в разы, а новых разрешений выдается значительно меньше, чем в 2020-2021 годах. Рост себестоимости строительства часто не коррелирует с ростом цены на недвижимость. Это заставляет девелоперов «придерживать» свои проекты до лучших времен, в Киеве это довольно распространено.
В комплексе все это обусловило дефицит предложения. Сейчас на рынке просто нет достаточного количества новых квартир, которые могли бы снижать цену за счет конкуренции.
Строить сегодня дорого, рискованно и сложно. Как девелопер скажу, что это еще и требует смелости и веры в страну. Не все компании готовы к этому, поэтому новых проектов будет запускаться меньше. Предложение в ближайшие годы будет расти медленнее, чем спрос, а значит тенденция изменения цен будет естественной – только вверх. Не из-за «жадности девелоперов», а из-за реальных экономических условий.
Понимание этой логики позволит инвесторам и покупателям принимать гораздо более рациональные решения и смотреть на рынок не через ожидание «пузыря» и когда он лопнет, а через призму фактических структурных изменений».
