Плюсы и минусы первичного рынка

За последние пять лет объемы строительства жилья в Кишиневе практически удвоились. В среднем, в год строилось 6-7 тыс. квартир. Но в 2022 году застройщики жилья переживали не самые лучшие времена.

По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, под первичным рынком понимаются квартиры, в строящихся или сданных в эксплуатацию домах, подключенных ко всем центральным коммуникациям, в состоянии готовности от «строителей» или, как у нас принято говорить, в «белом варианте».

Анализ цен на первичном рынке жилья проводить сложнее, чем на вторичном, который представлен в основном домами по типовым проектам. Сегодня строительство ведется по индивидуальным проектам, а дома имеют разную этажность и площадь квартир, стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом). И у каждого застройщика ситуация с продажами может отличаться. Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что фактически является беспроцентным кредитом. Но в этом случае квадратный метр стоит дороже.

По данным агентства Nika Imobil, за период с 2019 по 2022 год стоимость квартир увеличилась на 60-70%. Только в 2022 году цена предложения жилья от застройщиков выросла во всех сегментах рынка в среднем на 15-20%. Главным фактором при этом стал рост себестоимости строительства, на которую повлияло беспрецедентное подорожание строительных материалов и энергоресурсов. Был момент, когда застройщики останавливали продажи квартир в домах, сданных в эксплуатацию, в расчете продать их еще дороже.

Получение разрешительных документов на строительство усложнилось, что привело к увеличению сроков вывода проектов на рынок и сокращению количества площадок, где местные органы власти разрешают строить.

«Рост цен на земельные участки под многоэтажное жилищное строительство, ужесточение требований к застройке и возросшая себестоимость строительства привело в 2022 к сокращению выдачи разрешений на строительство многоэтажных жилых домов, — говорит Петр Олейник. — Застройщики сосредоточили все свои усилия на окончании строительства уже начатых объектов. Вследствие этого на рынке образовался дефицит жилья в новых домах, сданных в эксплуатацию. А в предложении превалируют квартиры в жилых комплексах с невысокой степенью готовности».

Операторы рынка недвижимости условно делят квартиры в новых домах на три сегмента — эконом, комфорт и бизнес-класс. К жилью первой категории относятся квартиры в крупных высотных (12-16 этажей) жилых комплексах, как правило, с большим количеством квартир на этаже (от шести и более). В основном это одно и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Их цена за 1кв. м в среднем 850-950 евро, что сопоставимо с ценами на вторичном рынке, в зависимости от этажа и площади квартиры. В жилом комплексе обычно отсутствует подземный паркинг, но оборудована открытая общая парковка.

Дома комфорт-класса (средний сегмент рынка) отличаются не столь высокой этажностью (9-11 этажей), но увеличенной площадью квартир по сравнению с эконом-классом. В таких домах обязательно наличие трехкомнатных квартир. На этаже размещено не более четырех-пяти соседей, и кроме подземного паркинга предусмотрены парковочные места для гостей. Дома обеспечены дополнительной инфраструктурой — магазины, фитнес-залы, салоны красоты. А также закрытым оборудованным двором. Основные покупатели таких квартир – семьи с детьми. В среднем 1 кв. м в 2022 году стоил от 900 до 1100 евро, в зависимости от этажа и площади жилья. Стоимость парковочного места 8-10 тыс. евро.

Объекты бизнес-класса или элитное жилье, как правило, расположены в центре города или в непосредственной близости к престижным парковым зонам. Для них характерна небольшая этажность (4-7 этажей), на каждом из них должно быть не более двух-трех квартир достаточно большой площади. На верхних этажах предусмотрены пентхаусы. Эти дома отличаются современным дизайном и высоким качеством отделочных материалов, хорошей шумоизоляцией, вентиляцией, качественным благоустройством мест общего пользования (входная зона, лестничные клетки, лифты). Непременное условие — закрытая охраняемая территория. В таких комплексах стоимость квадратного метра жилья 1300-1500 евро, парковочных мест — 15-20 тыс. евро.

Ремонт квартиры в новострое добавляет к ее стоимости 150-300 евро на кв. м в зависимости от качества и площади жилья.

По словам Петра Олейника, в последние годы появился новый сегмент рынка – т.н. «старый новострой». В эту категорию жилья попали дома 2000-2010 г.г. постройки. Их характерная особенность — большие площади квартир (двухкомнатные 80-85 кв. м, трехкомнатные свыше 100 кв. м) и хорошее месторасположение. Квартиры продаются с неплохим, но устаревшим ремонтом, и не всех потенциальных покупателей он устраивает. Продаются они по цене примерно 1000 евро за кв.м. и ниже, если речь идет о квартирах площадью более 120 кв.м.

В структуре строящегося жилья в последние годы доля одно- и двухкомнатных квартир занимала около 80%. Заметив этот перекос, застройщики последние два года сократили их количество в пользу планировок большей площади.

В настоящее время средняя площадь строящихся квартир составляет 60-70 кв.м. На рынке предлагаются однокомнатные квартиры по 35-40 кв.м. двухкомнатные от 60-70 кв. м., трехкомнатные по 80-85 кв.м. Площадь квартир в новых домах примерно на 10-15 кв. м больше аналогичных квартир вторичного рынка.

Специалисты отмечают также повышенный спрос на промежуточные варианты квартир, так называемые «евродвушки» — зал, объединённый с кухней, плюс спальня, и «евротрёшки» — зал, объединённый с кухней, плюс две спальни.

«Несмотря на все различия, первичный и вторичный рынок тесно связаны между собой, занимая примерно одинаковые доли рынка, — отмечает Петр Олейник. — У каждого из этих сегментов есть свои преимущества и недостатки. На первичном рынке более благоприятные условия приобретения квартир — скидки, рассрочки, современные планировки и новые коммуникации. Продавцы на вторичном рынке, как правило, менее гибкие, и оценивают свои квартиры по верхней планке рынка или вообще ориентируется на докризисные цены».

Преимущества вторичного жилья в том, что покупатель сразу получает ключи от квартиры и может заселяться. При приобретении строящегося жилья основной риск — превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика. Примеры такие на рынке есть. Отношения застройщика и покупателя регламентируются Гражданским кодексом РМ. Отдельного закона, который бы регламентировал отношения клиента и застройщика, в республике нет.

Существенное преимущество вторичного рынка — лучшее расположение домов. Они построены в микрорайонах с развитой транспортной инфраструктурой, ближе к детским садам, школам и поликлиникам. К его недостаткам можно отнести изношенность коммуникаций, устаревшие лифты и лестничные клетки. Их поддержанием в надлежащем состоянии никто серьезно не занимается, ситуация с годами только ухудшается. В новостройке же сразу создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций. Кроме того, все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками, расположенными в подъездах. И если в старых домах отключить одного жильца от коммуникаций за неуплату счетов очень сложно, то в новострое это не составляет труда.

Кроме того, делать ремонт в новой квартире значительно дешевле, чем в купленной на вторичном рынке. Учитывая эти факторы, спрос смещается в сторону первичного рынка, особенно в сегменте квартир большей площади. Это подтверждается и более высокими темпами роста цен на новострой в предыдущие годы.