Оценка как инструмент преодоления кризиса

Рынок недвижимости и связанная с ним оценочная деятельность сегодня находятся в глубоком кризисе. А могли бы стать важнейшим инструментом стимулирования экономики и преодоления кризиса. Для этого необходимо реформировать институт оценки, разработать и утвердить современные стандарты оценочной деятельности, запустить полноценную информационную систему для обеспечения прозрачности в отрасли.

Таковы основные посылы Общества независимых оценщиков РМ (SEI RM), озвученные на пресс-конференции на тему «Социально-экономический кризис: проблемы оценки капитала и коррупции».

«Молдова в октябре в полной мере ощутит последствия мирового экономического «цунами». Республика уже сегодня лидирует по темпам и уровню инфляции среди европейских стран. В мае инфляция составила 29% — рекордный показатель за последние 20 лет. И не исключаю, что до конца года она может достигнуть и 40%, — отметила председатель Общества независимых оценщиков РМ Галина Шеларь. — Инфляция, в свою очередь, ведёт к снижению уровня реальных доходов населения и является «прелюдией» к стагфляции — одновременному росту цен и торможению экономики (по данным статистики рост ВВП в первом квартале составил чуть более 1%)».

В настоящее время спектр антикризисных мер, которые предлагает правительство, крайне ограничен и во многом связан со своевременным поступлением в страну очередного внешнего транша. «При этом власти фактически игнорируют существующие внутренние возможности, которые при конструктивном взаимодействии государства, бизнеса и профессионального сообщества, уже в краткосрочной перспективе, могут превратиться в источник развития и стабильного наполнения бюджета, — считает председатель SEI RM. — Одним из таких направлений является рынок недвижимости и, в первую очередь, оценочная деятельность. По нашей (весьма приблизительной) оценке, в 2021 году оборот молдавского рынка недвижимости составил 2,2 млрд евро, что составляет 18% от ВВП (доля собственно строительства — 8%)».

Рынок недвижимости выступает в качестве основы развития внутреннего не экспортного сектора экономики, а его оценочная стоимость — фундамент долгового рынка Молдовы. «На конец мая т.г. остаток кредитов в банках составил около 3 млрд евро. При существующих подходах к страхованию рисков это означает, что в залогах у банков находится недвижимости примерно на 6-7 млрд евро, — отметил Дмитрий Тэрэбуркэ, директор Общества независимых оценщиков РМ. — Если исходить из того, что общий объем рынка недвижимости страны составляет 25 млрд евро, то очевидно, что более четверти уже использовано в качестве залога».

 По его словам, в настоящее время только в Кишинёве выставлено на продажу (пустует) около 60 тыс. квартир в новостройках. Это порядка 20% сегодняшнего жилого фонда столицы или половина жилого фонда Кишинева советского периода. Экономическая целесообразность предполагает, что предложение жилья в столице не должно превышать 3 тыс. квартир. До появления «дикого рынка» этот объем находился в пределах 1,5 – 2 тыс. квартир. Чтобы продать 60 тыс. квартир, в сложившихся сегодня условиях понадобится примерно 6-7 лет, а возможно, значительно больше.

По мнению Дмитрия Тэрэбуркэ, при сохранении существующих трендов развития экономики в целом и рынка недвижимости в частности, можно ожидать несколько негативных последствий. 1). Объемы строительства значительно сократятся, возможно полное переформатирование отрасли (доля строительства составляет более 30% молдавского рынка недвижимости). Более того, если этот процесс будет проходить стихийно (что наиболее вероятно), то кризис в отрасли ещё больше усугубится. 2). Доля и объем невозвратных долгов значительно возрастет, что ударит по социальной сфере, в том числе за счет того, что значительное количество проектов в области строительства перейдет в проблемный сегмент или на рынок вынужденных продаж. 3). Земельные ресурсы страны, с большой долей вероятности, станут объектом вынужденного «долгового» обмена («источника» погашения, как внутренних, так и внешних кредитов).

С 2018 г. при поддержке Всемирного банка в Молдове реализуется Проект земельной регистрации и оценки имущества (общая сумма зарезервированных средств $35 млн). SEI RM активно участвовало в работе по согласованию основных целей проекта и мер по их реализации, но к внедрению проекта практически не привлекается. Хотя одной из задач проекта декларировалось создание инфраструктуры оценки имущества, в том числе современных стандартов оценочной деятельности, полноценной информационной системы и независимой системы обжалования оценок. Как результат, повышение прозрачности рынка недвижимости.

Спустя 4 года, «освоено» около $2,5 млн или 27% от зарезервированных, но не перечисленных $9,1млн. К реформированию оценочной деятельности так и не приступили. Вину за это Дмитрий Тэрэбуркэ возлагает на специалистов Агентства земельных отношений и кадастра РМ (АЗОК), которое уже длительное время занимается регулированием оценки недвижимости в Молдове

По его словам, автоматизированное использование кадастром массовой оценки с подменой понятий «рыночной стоимости» является базой теневого сегмента на рынке недвижимости. Управление муниципальным и государственным имуществом осуществляется на основании «кабинетных оценок», без учета требований, установленных Международными Стандартами Оценки. Потери определить невозможно, поскольку данные не разглашаются.

Реформы финансового сектора, направленные на соответствие норм регулирования с международными требованиями вместо того, чтобы стать эффективными, стали социально опасными, поскольку квалификация оценщиков не позволяет выполнить требования, установленные международными регулирующими документами.

Причина простая – государственная система регулирования игнорирует профессиональное сообщество. При том, что госрегулирование в условиях рынка имеет весьма ограниченный смысл.

Дмитрий Тэрэбуркэ считает, что ответственность за негативные процессы в области оценки в немалой степени должна нести руководитель отдела оценки АЗОК Ольга Бузу. «Уже более 20 лет госпожа Бузу, по сути, является «серым кардиналом» рынка недвижимости, обеспечивая и специфическую методологию оценки и, как следствие, «допуск» к работе», — заявил он.

Согласно Закону «Об оценочной деятельности», на разработку национальных стандартов оценки отводилось 6 месяцев. Закон вступил в силу в 2002 году, но до сих пор утверждённых национальных стандартов по-прежнему нет. По словам директора SEI RM, ещё в 2016 году Общество разработало и предложило для утверждения три стандарта оценочной деятельности. Однако Агентство объявило о неприемлемости их использования. В 2019 году SEI RM возобновило работу над стандартами, представило проект и предложило на самом высоком уровне продолжить работу по формированию стандартов. Но это предложение также не нашло поддержки АЗОК.

«За это время, Международные Стандарты уже более трех раз радикально изменились и были отредактированы более 10 раз. Европейские стандарты многократно переиздавались, а мы используем индексированные данные середины прошлого века и фейковые рыночные данные, которые, в зависимости от поставленных кем-то целей и задач, по одному и тому же объекту могут отличаться на несколько порядков», — утверждает Дмитрий Тэрэбуркэ.

Комментируя сказанное на пресс-конференции, руководитель Службы оценки недвижимости Агентства земельных отношений и кадастра Ольга Бузу отметила для «ЛП», что задачей Проекта земельной регистрации и оценки имущества, осуществляемого с использованием кредитных средств ВБ, никогда не было реформирование оценочной деятельности в Молдове, а выполнение оценки и переоценки недвижимого имущества в целях налогообложения. Эта оценка выполняется с помощью автоматизированных методов (массовая оценка). Поскольку разработка моделей оценки и переоценки недвижимости еще не завершена, в настоящее время при налогообложении применяются стоимости объектов, оцененные в процессе массовой первичной оценки, то есть 12-15 лет назад. Естественно, эти стоимости имеют исторический характер и не соответствуют реальной рыночной стоимости объектов. В связи с этим возникают различные коллизии на рынке недвижимости.

Она уточнила, что АЗОК не отвечает за внедрение проекта ВБ, а осуществляет его методологическую поддержку в области оценки и геопространственных данных. Агентством также разработаны проекты целого ряда документов, необходимых для выполнения работ по массовой оценке. «Создание национальных стандартов оценки давно стоит на повестке дня, и ряд мер по их разработке уже предпринят. Надеемся, что текущий год принесет ожидаемые результаты», — сказала Ольга Бузу.

По ее словам, сотрудничество государства и оценщиков частного сектора в течении ряда лет было достаточно плодотворным. Агентство содействовало созданию и развитию Общества независимых оценщиков РМ в 2016-2018 гг. путем консультаций и рекомендаций. Но дальнейшего сотрудничества с SEI не получилось. «В 2020 году Общество направило в адрес парламента, правительства, минфина и Всемирного банка письмо, с предложением использовать разработанные им Стандарты оценки в качестве национальных, — говорит Ольга Бузу. – Однако, в реальности эти стандарты так и не были представлены, и ответа на предложение АЗОК рассмотреть их в установленном порядке не последовало. В настоящее время мы наблюдаем тревожную ситуацию — в составе SEI осталось всего 5 членов из 30 зарегистрированных ранее, из которых двое не имеют сертификатов оценщиков недвижимого имущества».

Вместе с тем, она сообщила, что в Регистре выданных сертификатов РМ числятся 111 сертифицированных оценщиков, имеющих право предоставлять услуги на рынке недвижимости. «По поводу обвинений в мой адрес и придания мне несвойственных мне функций на рынке оценки — без комментариев», — подчеркнула Ольга Бузу.

Фото

Выноска:

Выноска: