Мирча Бачу
Как известно, в настоящее время спрос на жилье превышает предложение примерно на 30%, а рост цен на недвижимость, особенно в 2025 году, значительно затрудняет процесс приобретения жилья. Сегодня молодая семья вынуждена платить 60-70% своего дохода за ипотеку или вовсе отказываться от покупки дома.
Для решения этой проблемы необходимы решительные действия, а также комплексные подходы. А для определения наилучших решений достаточно проанализировать опыт, накопленный в этой области соседними странами.
Румыния и Украина добились значительных успехов в регулировании продаж и борьбе со спекулятивными продажами на рынке недвижимости. Например, Украина использует налоговую политику для ограничения спекулятивных перепродаж: 0% – налог на первую продажу в течение года и владение недвижимостью более 3 лет; 6,5% – на владение недвижимостью менее 3 лет или повторные продажи в течение года; 19,5% – для нерезидентов в случае владения недвижимостью менее 3 лет.
Румыния применяет простую шкалу: 3% от стоимости сделки за владение недвижимостью 3 года или менее; 1% – за владение недвижимостью менее 3 лет. Налог удерживается нотариусом при заключении сделки.
Украина ориентирована на поддержку долгосрочного владения и реальных покупателей: нулевая ставка возможна, но в других случаях – относительно высокая налоговая нагрузка. Румыния предлагает самую простую и низкую возможную систему налогообложения: 1% и 3% фиксированной цены, без сложного расчета прибыли и фактического освобождения от налогов в определенных ситуациях.
Меры, к которым могла бы прибегнуть Молдова, находятся в компетенции как мэрий муниципалитетов, так и правительства.
Первая мера, находящаяся в компетенции мэрий, заключается в выставлении на аукцион небольших участков (0,5 га). Для этого мэрии сформируют резерв городских земель, разделят их на участки по 0,5 га и организуют открытые аукционы, на которые будут допущены только юридические лица и индивидуальные предприятия с подтвержденным опытом строительства ≤ 10 000 м². В результате будет устранена монополия крупных застройщиков; на рынок будут привлечены малые и средние строительные предприятия; увеличится предложение и разнообразие проектов.
Другая необходимая мера – разработка и принятие новых планов градостроительства с продажей участков в черте городов или в муниципалитетах. В результате произойдет переклассификация сельскохозяйственных земель в пригородах в жилые районы; выделение крупных кварталов, которые будут разделены на секции для разных застройщиков, но с единым планом инфраструктуры. Таким образом, сократится дефицит земли в центре городов; цены на землю в центре будут ограничены; спрос будет перераспределен.
Еще одна необходимая мера – создание новых кварталов с инфраструктурой «под ключ». Городские власти могли бы строить сами или совместно с инвесторами дороги, коммуникации, объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники) до начала строительства жилья. В результате повысилась бы привлекательность пригородов; молодые семьи получили бы доступное жилье с развитой инфраструктурой.
Также необходимо упростить и ускорить выдачу разрешений на строительство. Это позволило бы снизить бюрократические барьеры и время, необходимое застройщику для начала работ, при сохранении контроля качества и соблюдении норм градостроительства. Решением в этом отношении могла бы стать так называемая система «единого окна», в рамках которого все согласования (градостроительный план, подключение к сети, оценка воздействия на окружающую среду) обрабатывались бы через единый электронный портал. Также необходимо строго регламентировать сроки: до 30 календарных дней для объектов площадью до 5000 м²; до 60 дней – для крупных объектов. Электронное взаимодействие с муниципалитетом позволило бы избежать личных визитов и бумажных справок.
Особое внимание в этой связи следует уделить принципу «молчаливого согласия» — если в установленный срок орган власти не дал мотивированного отказа, разрешение считается выданным. Также следует упростить пакет документов для небольших проектов (строительство и реконструкция), то есть сократить перечень требований к зданиям высотой до 3-5 этажей.
На государственном уровне необходимо модернизировать программу «Первый дом». В этой связи необходимо: ограничить участие только приобретением жилья площадью до 100 м² и ценой, не превышающей установленный лимит; отдавать приоритет семьям с детьми и молодым специалистам; соотносить вопрос с регионами с активным новостройками; новыми кварталами, жильем в муниципалитетах.
Еще одной мерой могло бы стать введение налога на быструю перепродажу (по примеру Украины). Его можно было бы установить в размере 6-10% от стоимости имущества, находящегося в собственности менее трех лет. В результате сократится количество спекулятивных сделок, и рынок станет более стабильным. Этот налог будет временным – например, на три года.
Также позитивной мерой стал бы запуск совместных проектов между государством и застройщиками в рамках государственно-частного партнерства. Таким образом, при участии государства будет стимулироваться жилищное строительство, чтобы ускорить расширение предложения и обеспечить социально доступное жилье без перегрева рынка.
Возможной формой сотрудничества могла бы стать передача земли в долгосрочную аренду или безвозмездно при условии строительства. Государство или муниципалитет предоставляли бы участок земли под строительство без тендера, а застройщик брал бы на себя строительство проекта и передачу определенного процента квартир (например, 15-30%) государству для социальных программ («Первый дом», жилье для молодых семей, переселение из фонда помощи). Государство также могло бы субсидировать инфраструктуру, покрывая расходы на дороги, коммунальные услуги, школы, детские сады. В свою очередь, застройщик будет строить жилые дома и продавать часть квартир по рыночной цене, а другую часть – по субсидированной.
В этом контексте также заслуживает внимания так называемое смешанное финансирование. В этой связи можно было бы создать общий фонд, в который государство вносило бы землю или средства, а застройщик – деньги, беря на себя реализацию проекта. Прибыль распределялась бы пропорционально взносам.
При реализации этих мер в течение 3-5 лет будут достигнуты следующие эффекты: рост цен стабилизируется на уровне 3-5% в год (вместо скачков на 15-30%); доля спекулятивных сделок снизится на 20-30%; на рынок выйдут 10-15 новых застройщиков из малого и среднего сегмента; доля новых кварталов в объеме продаж увеличится с 5-7% до 20-25%.
Уважаемый Г-н Премьер-министр!
В заключение хочу заверить Вас, что Молдова сможет избежать дальнейшего перегрева рынка, если синхронизирует политику в сфере недвижимости и налоговое регулирование. Украина продемонстрировала, что быстрый налог на перепродажу работает. Румыния – что простота и низкие ставки упрощают администрирование.
Для Молдовы важно сочетать оба подхода, дополненные активной стратегией градостроительства. И тогда, безусловно, проблема, затронутая в этом открытом письме, будет решена, а экономические и социальные последствия будут только благоприятными.
Надеюсь, что это открытое письмо будет правильно понято и последуют соответствующие действия.
С уважением,
Мирча Бачу,
предприниматель из Республики Молдова
