Главная причина такого состояния – «серая зона» строительной отрасли. Банки давно не кредитуют строителей, потому что понимают: пузырь может в любой момент лопнуть. Риски велики, а банки не привыкли рисковать своими деньгами. Им вполне хватает маржи на менее рискованных операциях.
Откуда же тогда деньги для строительной отрасли? Раньше считалось, что основной приток обеспечивают гастарбайтеры – граждане Молдовы, работающие за рубежом и вкладывающие заработанное в недвижимость. Этот фактор сохраняется, но стал менее значимым.
Многие эксперты убеждены: основной поток денег в строительство обеспечивают, скажем мягко, не совсем честно заработанные деньги. «Спрятать» их в приобретение новых квартир – самый безопасный путь к их легализации.
Так это или нет – тема другого исследования. Сейчас же куда важнее обозначить, что этот путь становится тупиковым.
Почему – аргументированно и детально расписал в своем посте эксперт в области оценки недвижимости Дмитрий Тэрэбуркэ.
«Бесплатное хранение» денег в квартире закончилось
Он отмечает, что в Кишинёве принято считать, что купленная 2про запас» квартира — это «золотой слиток», который просто лежит и дорожает. Человек может там не жить годами и ждать, когда сможет продать жилье в 2-3 раза дороже той цены, за которую купил.
Но правила и законы меняются, и в 2026 году эта логика разбивается о сухую арифметику владения, пишет Тэрэбуркэ. Когда рынок замер, налог на недвижимость превращается из мелкой квитанции в смертный приговор для ликвидности.
Эксперт объясняет логику этого превращения:
1. Конец эпохи «бесплатного хранения». Раньше владение «лишней» квартирой в Кишинёве почти ничего не стоило. Налоги были символическими, а рост цены перекрывал любые расходы. Квартира была идеальным сейфом для денег диаспоры.
Что изменилось: Кадастровая переоценка 2025–2026 годов и радикальное повышение налоговых ставок превращают этот «сейф» в платный сервис. Если раньше вы платили копейки, то теперь содержание пустого актива начинает ощутимо кусать за локоть. Когда актив приносит 0% роста (стагнация), но требует 1-2% своей стоимости в год на налоги и коммунальные платежи — это уже не инвестиция. Это убыток.
2. Психологический перелом: Инвестор превращается в продавца. В Кишинёве тысячи квартир стоят пустыми — это «замороженные» деньги мигрантов из Рима и Лондона.
- Механика удара: Как только владелец второй или третьей квартиры получает обновленный счет по налогу на фоне новостей о том, что продажи упали на 54%, в его голове щелкает тумблер.
- Результат: Страх потерять накопленное становится сильнее жадности. На рынок выбрасываются не единичные объекты, а целые «инвестиционные портфели». Те самые люди, которые создавали дефицит, теперь создают избыточное предложение.
3. Ипотечная петля затягивается Налог на недвижимость бьет по самому больному — по ипотечникам с «нулевым взносом». У этих людей нет финансовой подушки.
- Средняя ставка в 8% уже выжала их бюджеты до капли.
- Рост налога и коммунальных платежей — это та самая соломинка, которая ломает хребет верблюду. Для них единственный способ прекратить кассовый разрыв в семейном бюджете — продать квартиру. Но продавать некому. Спрос мертв.
4. Налоговый мультипликатор Налог на недвижимость работает как катализатор. Он не просто забирает деньги — он уничтожает веру в «бетон».
- Цепная реакция: Больше налогов — больше желающих продать — больше предложений на вторичном рынке — падение цен — паника среди тех, кто еще держится. Государство, пытаясь наполнить бюджет через переоценку кадастра, фактически подносит спичку к перегретому сену.
Из актива – в балласт
Исходя из этой логической цепочки, Дмитрий Тэрэбуркэ делает вывод: рост налога на недвижимость в условиях стагнации — это фитиль. Если при растущем рынке налоги игнорируют, то при падающем они становятся главным драйвером сброса активов.
Кишинёвский рынок недвижимости сегодня напоминает переполненный кинотеатр, где кто-то тихо прошептал «пожар». Налоговая инспекция просто первой открыла двери, но не для выхода, а чтобы впустить сквозняк.
Те, кто верил, что квадратный метр — это вечный двигатель, скоро обнаружат, что это просто дорогой в обслуживании пассив. Математика не знает пощады: когда расходы на владение превышают доходность от роста цены, бетон перестает быть спасением. Он становится балластом, который тянет на дно.
