Активное строительство в последние годы можно было бы расценивать как примету поступательного развития экономики. Если бы не многочисленные нарушения, скандалы, судебные разбирательства и факты коррупции, сопровождающие этот процесс. Более того, нередко сооружения, построенные незаконно или с отступлениями от правовых норм, в итоге удается узаконить и сдать в эксплуатацию.
В связи с этим Национальным антикоррупционным центром было инициировано проведение стратегического анализа с целью выявления уязвимых мест и коррупционных рисков на протяжении всего процесса строительства. Анализ охватывает период 2018-2021 годы по выборке данных наиболее значимых городов — Кишинева, Бэлць и Кахула.
Было отмечено отсутствие актуализированных генеральных градостроительных планов в указанных населенных пунктах.
Затянувшийся процесс утверждения Генплана и отсутствие четкого срока, предусмотренного в законодательстве для его обновления, развязывает руки местным публичным администрациям. Под предлогом ревитализации районов, участков, земель и т.п. они инициируют разработку и утверждение зональных или детальных градостроительных планов, что создает почву для коррупционных действий со стороны госслужащих. В процессе выдачи разрешительных документов, в угоду запросам и пожеланиям строительных организаций, они меняют зонирование, высотный режим, назначение и т.п. Как следствие, допускается хаотичное расположение строений, непропорциональность застройки, излишня нагрузка на инфраструктуру. Еще большие опасения вызывает то, что допускается строительство на проблемных землях, находящихся под воздействием грунтовых вод, эрозии почвы, оползней и т.д.
В стратегическом анализе выявлены риски, связанные непосредственно с процессом строительства объектов недвижимости.
Действующим законодательством на Агентство технического надзора (AST) возложены полномочия по участию в работе комиссий по окончательной приемке сооружений, финансируемых из средств государственного и местных бюджетов. А также определение степени повреждения зданий и, в случае необходимости, запрещение их эксплуатации. При строительстве на частные деньги AST участвует только в приемке зданий выше пяти уровней. Однако законодательство не предусматривает обязанность Агентства проверять этапы выполнения работ. Даже если компании намерены строить здания на землях, подверженных эрозии, оползням, грунтовым водам и т. д., их деятельность не входила бы в план проверок AST. Ответственность за соблюдение стандартов качества и безопасности полностью на совести застройщика, а представители AST могут подписать акты приемки, не зная реальной ситуации по выполнению строительных работ.
Другой важный аспект – передача с 2017 года полномочий по выявлению, документированию и противодействию незаконным постройкам органам местного публичного управления. Сложность поставленной задачи затруднила работу представителей МПУ, а отсутствие подготовленных в данной области специалистов затормозило эффективное управление процессом.
Регистрация Агентством государственных услуг (ASP) строений в Реестре недвижимого имущества считается заключительным и решающим этапом, который содержит риски коррупции. Пробелы в законодательстве дают возможность регистрировать в ASP все активы, в том числе построенные с нарушениями. По действующему законодательству, если комиссия по окончательной приемке предлагает принять объект на основании выданных заключений, он будет внесен в Реестр недвижимого имущества, даже если был построен без разрешения на строительство и градостроительного сертификата или с отступлениями от проекта.
Согласно анализу данных, представленных ASP, в период с 2018 по 2021 год (9 месяцев) в муниципии Кишинев было зарегистрировано 7 498 объектов недвижимости. Из них 3166 объектов (42,2%) составляют индивидуальные жилые дома, далее следуют подсобные строения (1966 или 26,2%), гаражи (603 или 8%), жилые здания (104 или 1,4%) т.д. Из общего числа зарегистрированных объектов в 19% случаев были выявлены нарушения законодательства. Это несоблюдение проекта, самовольное возведение надстроек, чердаков, пристроек. Больше всего нарушений было допущено при строительстве индивидуальных жилых домов и подсобных строений.
Что касается многоквартирных жилых домов, то из 104 жилых зданий, зарегистрированных в реестре недвижимости за период 2018-2021 гг. (9 месяцев), нарушения в процессе строительства были допущены в 18 случаях (или 17,3%). Так, в 5 случаях возведены самовольные постройки, отклонения от проекта обнаружены также на 5 объектах, в 7 случаях самовольно возведены надстройки или дополнительные этажи.
Несовершенство нормативно-правовой базы, регулирующей порядок ввода в эксплуатацию и регистрации сооружений Агентством государственных услуг, могло мотивировать, а в некоторых случаях даже способствовать допущению коррупционных действий, констатировал НАЦ.
