Петр Олейник, Дмитрий Тэрэбуркэ
Вопрос актуальный. При покупке или аренде недвижимости гражданам далеко не безразличен профессиональный уровень лица, к которому они обращаются за посредничеством, доверяя ему зачастую свой единственный актив.
В 2023 году участники рынка недвижимости вновь подняли вопрос о необходимости специального закона. На тот период, по некоторым оценкам, в Молдове действовали примерно 40-45 агентств недвижимости и около 1,5 тыс. агентов, которые предоставляют такие услуги. Но сколько их на самом деле никто не знает, так как вхождение на рынок никак не регламентирован. Это не только создает риски для клиентов, нелояльную конкуренцию и т.п., но и способствует злоупотреблениям, отсутствию прозрачности в сделках с недвижимостью и сложностям в защите прав потребителей, считают инициаторы законопроекта.
Депутаты ссылаются на практику развитых европейских стран, в которых по той или иной модели регулируется профессия агента по недвижимости.
Среди основных положений законопроекта — установление конкретных условий доступа к профессии, что подразумевает обязательное получение агентами по недвижимости сертификата о профессиональной компетентности, выданного аккредитованным образовательным учреждением. В системе «Реестр цен на недвижимость», будет создан модуль «Агенты по недвижимости», который будет включать сертифицированных агентов.
Агенты по недвижимости будут обязаны заключать с клиентами письменные договоры, в которых указываются права и обязанности сторон. Кроме того, они обязаны предоставлять точную и прозрачную информацию об объектах недвижимости, с которыми они работают, и соблюдать правила, регулирующие защиту персональных данных. Вводится запрет на недобросовестную коммерческую практику, как например, вводящая в заблуждение реклама или применение скрытых платежей.
Правонарушения, связанные с деятельностью агентов по недвижимости, будут устанавливаться и рассматриваться Государственной инспекцией по надзору за непродовольственными товарами и защитой прав потребителей. А Агентство по геодезии, картографии и кадастру уполномочено регулировать, сертифицировать и контролировать деятельность риелторов и посредников в сфере недвижимости.
Однако, не все операторы рынка недвижимости однозначно воспринимают внедрение нового закона. Более того, некоторые не видят в нем никакой необходимости.
«Я не вижу ничего положительного в этом законе, — говорит директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. – Я согласен, что есть недобросовестные агенты, но такие участники есть в любом виде деятельности. Но это не значит, что на каждый надо писать свой закон. В одних странах есть закон об риелторской деятельности, в других его нет. У нас же получается игра в одни ворота. Государство ужесточает регулирование деятельности экономических субъектов, но не оказывает никакой помощи в их деятельности».
Он отмечает, что агент по недвижимости — это не профессия, это услуга. А услугу очень сложно регламентировать. А там, где это регламентируется, клиент также должен выполнять свои обязанности. То есть ответственность должна быть двухсторонней.
В США, например, если риелтор заключил договор с клиентом на покупку или продажу объекта недвижимости, а тот отказался от сделки, он обязан выплатить компенсацию.
«Я не говорю, что не нужен порядок, он нужен, — считает эксперт. — Но его можно достичь не дополнительным законом, а строгим соблюдением существующих. Ведь есть Гражданский кодекс, закон о предпринимательстве и предприятиях, Кодекс об административных правонарушениях и т.п., в соответствии с которыми можно наказывать за недобросовестную деятельность».
В то же время, исполнительный директор Общества независимых оценщиков РМ Дмитрий Тэрэбуркэ считает, что законопроект демонстрирует ограниченное понимание роли недвижимости в формировании социально-экономической структуры государства. «Акцент на легализации, базе данных и сертификации, безусловно, важен, но не охватывает более широкие аспекты влияния недвижимости на развитие территорий и создание стоимости. Агентская деятельность, в рамках предложенного законопроекта, сводится к операциям купли-продажи в Кишиневе и окрестностях, игнорируя её потенциал в оптимизации использования земельных ресурсов, стимулировании инвестиций в инфраструктуру и формировании благоприятной среды для инноваций».
По его мнению, агентская деятельность должна быть направлена на повышение эффективности использования недвижимости, а не просто на посредничество в сделках. Без учета этих факторов, закон рискует стать формальным инструментом, не способным оказать существенное влияние на развитие рынка недвижимости и экономики в целом.
Дмитрий Тэрэбуркэ уверен, что последствия принятия данного закона могут остановить зачатки развития рынка, привести к снижению инвестиционной привлекательности и неэффективному использованию земельных ресурсов. Создание сертифицированных, но некомпетентных агентов, как и в случае с Законом «Об оценочной деятельности», приведет к девальвации профессиональных стандартов и снижению доверия к рынку недвижимости.
