Андриан Тодерашку, Илья Сопивник
У участников рынка недвижимости отношение к данной инициативе неоднозначное. То, что рынок станет прозрачным, многие приветствуют. А вот то, что государство усиливает контроль рынка, вызывает вопросы.
Правительство утверждает, что создание Реестра окажет только положительное воздействие на рынок, приведет к повышению его эффективности. RPBI облегчит оценку недвижимости для целей налогообложения, обеспечив надежную основу для расчета налогов и сборов. В то же время, это будет способствовать принятию обоснованных решений инвесторами и органами власти.
Меры по интеграции и стандартизации информации в Реестре будут способствовать предотвращению мошенничества и защите прав сторон, участвующих в сделках с недвижимостью, считают в правительстве. Кроме того, это обеспечит доступ к информации предыдущих периодов, позволит проводить ее сравнение, необходимое для обоснованной и аргументированной оценки недвижимости. SI RPBI будет регистрировать цены продаж, арендную плату и лизинговые платежи, роялти при создании суперфиция и цены предложения на недвижимость.
Сертифицированные оценщики недвижимости через оценочные компании должны будут предоставлять ежеквартально отчеты об оценке для управления и хранения в системе.
Данные, хранящиеся в Реестре, будут распространяться через тематический геопортал, который представит на карте наглядную информацию о ценах, обеспечивая детальное представление о тенденциях рынка недвижимости.
SI RPBI предоставит соответствующие инструменты поиска и анализа данных, тем самым облегчая процесс принятия обоснованных решений в области приобретения, продажи и оценки недвижимости. В то же время, это будет способствовать стандартизации и единообразию цен, снижая риски манипуляций и злоупотреблений и способствуя формированию более справедливого и конкурентного рынка.
Одним из главных принципов функционирования системы назван принцип прозрачности. Он подразумевает, что система должна быть доступной для всех участников рынка, предоставляя ясную и полную информацию о ценах продажи, платежах, предложениях и характеристиках продаваемой недвижимости. Информация в реестре должна обновляться в режиме реального времени или через регулярные промежутки времени для обеспечения ее актуальности и точности. Указан также и принцип конфиденциальности, направленный на ограничение доступа посторонних лиц к информации с ограниченной доступностью.
«То, что рынок недвижимости станет прозрачным, и люди будут иметь доступ к статистике, можно приветствовать — считает председатель Союза агентств недвижимости РМ Андриан Тодерашку. — Но вопрос — насколько у нас общество готово к этому? Есть люди, которые скрупулезно относятся к своим личным данным, своим сделкам, активам, ресурсам. Они вряд ли согласятся, чтобы эта информация стала общедоступной. Нужно быть очень внимательным к тому, кто и на каком этапе будет иметь доступ к этой информации. Я думаю, она должна быть в любом случае разграничена и без указания личных данных. Но выводы можно будет сделать, когда эта система покажет себя на практике».
Недавние поправки к Закону об оценочной деятельности обязали оценщиков недвижимого имущества ежеквартально представлять в центральный административный орган в области кадастра отчеты об оценке. Эти документы будут представлены в специальном модуле информационной системы «Реестр цен».
На этапе обсуждения поправок в закон это обязательство вызывало много вопросов у оценщиков. Содержание отчета об оценке — информация конфиденциальная, в договоре с клиентом оценщик обязуется не представлять ее третьим лицам. По крайней мере, без согласия заказчика.
Правда, впоследствии удалось найти компромисс. Как сообщил Logos Press председатель Национального общества профессиональных оценщиков РМ Вячеслав Ревецкий, в полном объеме отчеты об оценке необходимо будет предоставлять только по объектам госсобственности. По объектам частной собственности оценщику достаточно будет представить резюме из отчета, то есть указать наименование объекта, площадь и цену без указания конкретного адреса. Эта информация необходима для обобщения статистических данных, и это общепринятая практика в других странах.
«Данные о полном спектре рыночных цен поможет в проведении массовой оценки и переоценки объектов недвижимости. А доступ к статистическим данным, публикация «коридора» цен по разным объектам будет полезна и для оценщиков, — говорит Вячеслав Ревецкий. — Но пока многие моменты остались непонятными. Потому что в законе не прописана, например, ответственность за сохранность данных отчетов, гарантии конфиденциальности и т.п. Правда, Агентство геодезии, картографии и кадастра обещает, что для регулирования этих вопросов будет впоследствии разработан соответствующий регламент».
С другой стороны, создание SI RPBI ведет к усилению государственного контроля над рынком недвижимости, с чем многие специалисты не согласны. «В международных стандартах указано, что государство должно регулировать рынок совместно с общественными организациями оценщиков. Однако госорганы ссылаются на то, что у нас общественные организации малочисленные, и рынок до саморегуляции еще не дорос», — отмечает Вячеслав Ревецкий.
Директор агентства недвижимости Imobilus Илья Сопивник отмечает, что открытый реестр цен существует во всех развитых странах. В Великобритании, например, в таком реестре можно проследить, в какой период и по какой цене была продана та или иная недвижимость, как растут цены и просчитать, какой может быть рентабельность сдачи в аренду.
«На самом деле то, что, будет четкое понимание реальных цен и многое станет прозрачным, это хорошая идея, — говорит он. — Но очевидна и скрытая цель — получить больше налогов с потребителя. Ведь появится реальная база для переоценки недвижимости для налогообложения, и налоги будут определяться уже не по кадастровой стоимости, а на основе реальных рыночных цен».
