Комплексный подход к городской застройке

В Кишиневе появится новый жилой квартал со всей необходимой инфраструктурой. Зональный градостроительный план участка площадью почти 19 га в секторе Чокана муниципальный совет Кишинева утвердил на заседании 29 июля т.г.

Территория расположена в периметре бульвара Мирча чел Бэтрын, улиц Николае Сулак, Н. Милеску Спэтару и Буковиней.

Весь участок находится в муниципальной собственности и разделен на четыре сегмента с разными кадастровыми номерами. Причем два из них находятся в аренде — 2,1 га арендует фирма SDG Comert, и 4 га арендует SDG Consulting. Ещё 0,9 га находятся в суперфиции у компании Moldimobil Brand, которой в июле 2020 года выдана авторизация на строительство.

Примечательно, что четвертый, самый большой участок площадью 11,66 га, стал предметом скандала на заседании муниципального совета в августе прошлого года. Дело в том, что сначала МС своим решением включил его в перечень лотов, предназначенных для продажи с аукциона. Но затем советники от фракции PAS обвинили коллег в якобы готовящейся схеме по отчуждения муниципальной земли по заниженной цене, в отсутствии объектов социальной инфраструктуры в представленном плане и т.п.

Муниципальный совет посчитал, что такой участок может стоить не менее 100 млн леев (5 млн евро), хотя согласно отчету об оценке стартовая цена участка была определена в сумме 2,25 млн евро. Но, по мнению специалистов рынка недвижимости, продать участок даже по такой цене в тот период было бы весьма проблематично. Целесообразно сначала разработать зональный план участка, просчитать технико-экономическое обоснование наилучшего его использования. Затем разбить всю территорию на отдельные лоты и только потом выносить на аукцион, чтобы в нем могли принять участие разные строительные компании, разные инвесторы, банки, которые могли бы профинансировать строительство.

В конечном итоге мунсоветники пошли именно по такому пути.

Прежнее решение было отменено, и по заказу Главного управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений институтом Chisinauproiect разработан зональный план не только данного участка, но и всей прилегающей территории в указанном периметре.

Как сказано в новом решении МС, на основе градостроительных предложений зонального плана будут внесены изменения в местный Градостроительный регламент (утвержденный в 2008 году как приложение к Генплану).

Главному управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений поручено систематизировать участки, на которые разделена территория (согласно зональному плану) с тем, чтобы впоследствии предложить их на продажу через земельный аукцион. А также внести предложения, на каких условиях будут возводиться учреждения общественного пользования, инженерная инфраструктура и другие объекты, необходимые для реализации зонального плана.

Для потенциальных инвесторов и строителей большое значение имеет информация о геологических особенностях участка. Согласно зональному плану, геоморфологические условия данной территории неоднородные. Участок расположен в северо-западной части Кишинева и характеризуется относительно пологим рельефом вдоль проспекта Мирча чел Бэтрын (который в будущем планируется продлить до ул. Буковиней). Но со стороны ул. Николае Милеску Спэтару наблюдается значительное падение рельефа с запада на восток. Участок не подвержен активным геологическим процессам, но значительная площадь, расположенная в его западной части, признана неблагоприятной для строительства из-за опасности оползней. Уровень грунтовых вод на большей части участка находится на глубине 15 м от поверхности земли. На западе он достигает 10 м. Сейсмическая интенсивность, согласно карте микрозонирования, составляет 7 баллов.

Зональным планом предложено три варианта разделения всей территории на отдельные лоты. Здесь предусмотрено строительство многоквартирных жилых домов высотностью от 4 до 10 этажей, коммерческих объектов, офисных зданий, а также школы и двух детских садов. Запроектированы также зеленые коридоры, велосипедные дорожки, детские площадки, подземные автостоянки и зеленые скверы.

Для строительства школы отведен участок 2,5 га, для детских садов – 1,25 га. Зеленые коридоры и общественные пространства займут площадь 4,26 га. Под основные транспортные проезды выделено 0,8 га. Площадь построенного жилого фонда составит 296,4 тыс. кв.м. (из расчета 26 кв. м на 1 человека). Предполагается, что в целом количество жителей нового городского квартала составит 11400 человек.

Особенностью территории является то, что ее пересекает высоковольтная линия электропередачи, для которой планируется создание защитной зоны.

Комплексное освоение городского пространства во многих городах мира стало альтернативой точечной застройке.

Теперь в Кишиневе появилась реальная возможность освоения достаточно крупной территории по современным градостроительным стандартам. Насколько город справится с этой задачей, покажет время.