Хаос, который творится на рынке услуг по оценке недвижимого имущества, низкое качество отчетов по оценке и связанные с этим проблемы при приватизации госимущества привели к необходимости внесения изменений в закон об оценочной деятельности.
Проект соответствующего законопроекта повторно выставлен на публичное обсуждение. Документ разработан Агентством геодезии, картографии и кадастра (AGCC).
О проблемах в области оценки недвижимого имущества еще в 2021 году сообщила Счетная палата в своем аудиторском заключении, после изучения результатов приватизации госимущества через инвестиционные и коммерческие конкурсы, проводимые в 2013-2019 годах. Было рекомендовано внести изменения в нормативную базу с целью усиления контроля качества отчетов об оценке в соответствии с передовой практикой в этой области.
В пояснении к законопроекту указано, что существующие проблемы на рынке оценочных услуг вызваны, в частности, тем, что с 2017 года деятельность по оценке недвижимости не подлежит лицензионному регулированию. В этих условиях единственным разрешительным актом на оказание оценочных услуг является сертификат оценщика недвижимости, хотя оценочные компании несут материальную ответственность перед заказчиком за результаты оценки.
После отмены процедуры лицензирования оценочных компаний государство утратило все рычаги контроля деятельности участников этого рынка. В результате сегодня не известно, какие компании предоставляют подобные услуги, что за отчеты и в каком количестве составляют каждая из них, какое имущество является объектам оценки и в каких пропорциях. Нет информации, для каких целей проводится оценка недвижимости, какие специалисты имеют сертификаты оценщиков недвижимости, действительно ли они работают на рынке, в каких областях оценки они специализируются и т. д.
При этом качество отчетов об оценке не во всех случаях является приемлемым. По разным причинам оценщики не в полной мере соблюдают положения нормативной базы в области оценки. Зарегистрированы случаи, когда реальная стоимость объекта и его рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке, существенно отличаются (нередко в 2-4 раза в сторону увеличения или уменьшения). Таким образом, причиняется ущерб третьим лицам, которые являются конечными потребителями результатов оценки.
Изучение международной практики в данной сфере показывает, что госконтроль над деятельностью по оценке недвижимости не применяется ни в одной европейской стране. В то же время, широко применяются формы косвенного контроля, такого как мониторинг оценочной деятельности некоторых объектов недвижимости.
В марте 2023 года приказом Агентства земельных отношений и кадастра была создана рабочая группа по разработке поправок к Закону об оценочной деятельности, в состав которой вошли представители министерства экономического развития и цифровизации, министерства финансов, НБМ, НКФР и общественного объединения «Общество профессиональных оценщиков РМ».
В закон об оценочной деятельности предлагается внести следующие новые положения и элементы:
а) государственный мониторинг деятельности по оценке недвижимого имущества;
б) Автоматизированная информационная система «Реестр цен»;
в) Положение о порядке обжалования и рассмотрения жалоб по вопросам оценки недвижимого имущества для целей налогообложения;
г) Исправление терминологии от методов оценки к подходам к оценке.
Создание механизма государственного мониторинга оценочной деятельности недвижимости позволит ежеквартально получать более подробную информацию о деятельности сертифицированных оценщиков, такую как: объем выполненных работ, тип оцениваемых объектов, количество оценочных компаний, предоставляющих такие услуги.
Создание автоматизированной информационной системы «Реестр цен» позволит собирать рыночные данные о сделках, которые будут использоваться для разработки, калибровки и мониторинга в дальнейшем качества моделей оценки недвижимости для целей налогообложения.
Разработка положения о порядке обжалования и рассмотрения жалоб по вопросам оценки недвижимого имущества для целей налогообложения обеспечит кадастровые органы и органы центрального управления нормативной базой, необходимой для эффективного решения спорных вопросов.
В своем отзыве на законопроект «Национальное общество профессиональных оценщиков РМ» согласилось с необходимостью мониторинга оценочной деятельности. Но предложило осуществлять его в смешанной форме, то есть и госорганами, и некоммерческими организациями в соответствии с их функциями и полномочиями. Такая практика применяется во многих странах.
Положение о проверке отчетов об оценке также необходимо включить в законопроект, считают в объединении. Поправки в ст. 19 закона об оценочной деятельности исключают рассмотрение отчетов об оценке всех оценщиков со стороны некоммерческих профессиональных организаций, ограничивая рассмотрение только отчетов, составленных членами этой организации. Таким образом, отчеты оценщиков, которые не являются членами профессиональной организации, остаются за рамками этой процедуры. Поэтому предлагается слова отчеты, «подготовленные членами организации», заменить фразой «при условии, что каждый оценщик является членом некоммерческой профессиональной организации».
